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??2023年伊始，房地產市場出現點狀回暖，但前事不忘，后事之師，在市場趨勢尚未真正明確之時，對下一輪可能出現風險仍需以史為鑒、未雨綢繆，更何況目前大多數城市的庫存壓力仍未回復到合理水平，部分高庫存板塊的去化壓力依舊積重難返。另一方面，房地產市場在經歷了上一年的歷史性轉折點后，剛剛過去的2022年末正是審視去化困難板塊特征的最好時段。為此，研究中心從CRIC系統重點監測的近3000個板塊中，選取出了庫存規模較大、且消化周期居于前列的50個板塊，在兼顧城市平均消化周期、交易規模變動的情況下，對這些板塊的共性標簽進行了梳理，并對各類高庫存典型板塊的區位特點和結構性特征進行了研究。

??從高庫存板塊共性特征來看，其一，小戶型庫存占比更高,超四成板塊套均面積小于100㎡。其二，低價剛需板塊居多，近七成住宅均價低于本市平均。其三，需求端支撐不足，2022年交易跌幅顯著高于其他板塊。

??常見高庫存板塊可分為四大類別：“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。最常見的即為“剛需新城”型，這類板塊大多位于城市中遠郊，有一定規劃利好，“空港”、“產業新城”是這些板塊的最常見標簽。此外“戶型錯配”也較為常見，且其他三種類型中不少板塊兼有這一特征。典型如沈陽大東的陶瓷城板塊，作為城市的主力舊改區域，陶瓷城板塊供應了大量小戶型房源，庫存套均面積僅為73㎡，但需求端的成交套均面積已經突破100㎡，供求錯位之下消化周期自然高企。

??分戶型來看，中大戶型去化情況相對稍好，小戶型庫存面臨更大去化困難。小戶型產品庫存占比更高，去化壓力更大，并且與價格水平較低的一房產品相比，二房均價與本市均價較為接近，所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產品而言，高庫存板塊雖然大多短板顯著，但憑借總價優勢，依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??展望未來，剛需新城、高價慢售型板塊去化壓力出現好轉的可能性更大，剛需新城類板塊可寄希望于城市規劃的正式落地和配套設施的進一步改善，如珠海三灶、鄭州常西湖板塊等。對于高價慢售的高庫存板塊而言，隨著舊城改造的全面推進，也有望在城市板塊下一輪的價值輪動中贏得發展先機，如蘭州雁灘板塊。不過，考慮到我國新城建設規劃大于實際需求總量，不免有大量的新城會在大浪淘沙下面對“空城”的結局，對于大對數處于剛需新城、高價慢售型板塊的項目而言，仍不建議長期戀戰，盡可能抓準窗口期或找到自身的定位優勢，加速出貨為先；只有對于少數預期確定的價值潛力板塊，如區域規劃等級較高，已有明確產業入駐，且企業自身資金面較佳，可以承受3-5年甚至更長的預期利好轉化期，才可適當考慮。

??PART.01

??共性特征：小戶型、低價板塊居多

??2022年成交縮量更為顯著

??（節選）

??就所有板塊的庫存指標特征來看，小面積一房、兩房戶型供需兩弱，面臨著比大戶型更顯著的去化壓力（詳見《典型城市庫存壓力及結構性特征研判》），對于高庫存板塊而言，也存在著類似規律。為避免單盤滯銷對板塊庫存造成影響，本文選取了待售住宅超過4000套，消化周期均超過40個月的50個板塊作為研究對象，并將待售住宅同樣超過4000套的其他板塊對照組進行研究。

??就高庫存板塊的共性特征來看，待售住宅套均面積、成交均價均小于對照組板塊；但就絕對規模而言，又往往不是城市庫存規模最高的，由此來看，大多數城市還是較好地做到了“以銷定供”，最高庫存板塊往往也是去化水平最佳的一類板塊。

??1、高庫存板塊中超四成套均面積小于100㎡，占比遠超其他板塊

??對比戶型大小來看，高庫存板塊的套均面積中位數為103㎡，超過四成板塊的套均面積在100㎡以下，而對照組中不到二成的板塊在100㎡以下，兩者出現了顯著差異。在中國人均住房面積超過40㎡的時代背景之下，居民對于新房的需求已經由“有房住”向“住好房”轉變。更多的小面積剛需已經轉由二手房市場承接，對于意向購買小面積產品的剛需購房者而言，并且在市場逆周期中，議價空間大、配套完善、購房即入住的二手房也更適合他們這一階段的居住需要，由此也不難理解在高庫存板塊中出現更多小戶型板塊的緣由。

??另一方面，受近年疫情防控等因素影響，部分旅居板塊也出現了庫存高企、去化緩慢的情況，而這些板塊的住房也多以小戶型、低總價為主，如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮灣、環南昆山溫泉板塊，庫存套均面積僅為60㎡左右，待售庫存中超過一半房源均為一房戶型。

??2、低價剛需板塊居多，近七成低于本市均價（略）

??3、“以銷定供”下庫存規模同比相對穩定，待售套數多為城市次高（略）

??4、需求端支撐不足，2022年交易跌幅顯著高于其他板塊

??成交規模方面，高庫存板塊需求端波動更為劇烈，2022年同比下降達到53%，而就對照組板塊情況來看，同比中位數僅為下降37%，相差超過16個百分點。大量中遠郊板塊的交易規模出現了顯著下跌，如剛需大盤扎堆的蘭州青白石，兩城交界的京津新城，主打旅居小戶型的舟山朱家尖等，2022年交易量同比跌幅均超過了七成。其中蘭州青白石板塊交易量更是從2021年的1.5萬套下跌至2022年的1800套，交易量直接下降了一個量級。

??僅極少數高庫存板塊在2022年成交面積不降反升，如大連星海、長春東盛大街等，就這些板塊的共性特征來看，一是房價水平處于本市前列，均可達到城市銷售均價的1.1倍以上，區位上擁有一定競爭優勢，典型如星海廣場即是大連的地標板塊；二是成交規模不大，多在1000套以下，單盤影響明顯，如東盛大街的榮光路某項目2022年三次加推銷售636套，單盤去化套數即超過了2021年板塊全年成交總和（557套）。

??PART.02

??高庫存板塊的四大典型類別

??結合高庫存板塊區位特征和形成原因來看，大多數都可歸入四大典型類別之內：“剛需新城”、“高價慢售”、“全市滯銷”、“戶型錯配”。僅極少數板塊情況較為特殊，如深圳龍華即出現了非典型性的“高價慢售”，在少數高端樓盤的帶動下，目前龍華新房成交均價已經站上了6.7萬元/㎡，與深圳全市交易均價基本持平，導致真正的剛需客買不起龍華，而在高端客戶中認可度又不高，再加之前期售出了較多土地，待售規模居高不下，消化周期也由此達到了56個月的高位。

??1、剛需新城：地處偏遠、板塊尚在起步期，區位認可度較低（略）

??最常見的即為“剛需新城”型，有19個板塊可歸入此類，這類板塊大多位于城市中遠郊，有一定規劃利好，“空港”、“產業新城”是這些板塊的最常見標簽。

??2、高價慢售：常見于城市早期優質板塊，同價位已有更多選擇

??高價慢售型板塊也為數較多，這類板塊主要有兩類，較為常見的為各城市較早發展起來的一批板塊，典型如大連星海板塊和中山廣場所在的中心CBD板塊，作為大連市的老牌地標所在地，2011年房價水平即達到了2萬元/㎡左右，但近年來新增品質新盤較少，交易規模明顯不及近年來房價快速上漲的甘中板塊，甘中板塊房價直至2016年還在1萬元/㎡左右，在遠洋、華潤、招商、中海多個優質項目入市的助推下，2016-2020年間一年一臺階，房價快速上升至2萬元/㎡左右，其后銷售套數即穩定在了全市TOP3的位置，甘中板塊2022年成交套數達到了星海板塊的6倍，年末消化周期僅為26個月，去化壓力也遠遠低于星海板塊。 

??另一類則為非常規的旅居板塊、大城市外溢板塊，這類板塊的購房需求大多與民間投資意愿聯系的更為緊密，也更容易受到行業成交景氣變化的影響。典型如惠州新圩，交易均價達到了惠州成交均價的1.2倍，該板塊處于深莞惠交界的惠州新圩板塊，深圳的外溢需求亦是其主要的客戶來源，在房地產市場熱度下降、投資客減少的背景之下，該板塊自然也出現了需求減退，2022年交易規模大幅下跌44% ，消化周期指標亦同步高企。主打旅居地產的惠東巽寮灣情況更為典型，2020年疫情后其交易規模即快速下行，年備案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右，消化周期也上升到了90個月。

??3、全市承壓：多為成交主力板塊，庫存高企主要受城市市場拖累（略）

??4、戶型錯配：產品定位與需求結構背離，供求錯位拉長去化周期（節選）

??供求戶型錯配之下，自然會有更多的產品會面臨滯銷，這也是較為常見的一類典型板塊，且前三種類型中不少板塊兼有這一特征。值得一提的是，就成交和庫存套均面積的差異情況來看，高庫存板塊中有四成的板塊兩者差異超過10㎡，而在對照組中，只有大約二成的板塊符合這一標準。相對而言，小戶型難去化的問題更為常見，典型如沈陽大東的陶瓷城板塊，作為城市的主力舊改區域，陶瓷城板塊供應了大量小戶型房源，庫存套均面積僅為73㎡，但需求端的成交套均面積已經突破100㎡，供求錯位之下消化周期自然高企。再如淄博淄川，該板塊的四房及以上產品消化周期均在18個月以內，但是三房及以下產品去化速度卻相對較慢，消化周期均在70個月以上，其中二房產品全年交易套數僅150套，不到四房產品的1/3,小戶型產品的去化緩慢，直接導致了淄龍崗川板塊的消化周期高企。

??也有少部分板塊存在供給戶型過大的現象，典型如珠海的紅旗鎮。此外值得注意的是，極少部分板塊也存在著供需戶型的“兩頭錯配”，大戶型、小戶型均去化緩慢，因此庫存和成交套均面積差不多。典型如廣州花都汽車城、深圳龍崗板塊等，以深圳龍崗為例，二房、三房產品消化周期尚可，其中二房消化周期更是只有29個月，遠低于該板塊44個月的平均消化周期，但是其一房和四房及以上產品成交流量較低，導致大戶型和小戶型消化周期高企，從而拉高了該板塊的整體消化周期。

??PART.03

??戶型結構：中大戶型去化情況相對稍好，

??小戶型庫存面臨更大去化困難

??（略）

??一、戶型：小戶型去化緩慢庫存積壓，部分板塊大戶型去化壓力較低

??分戶型來看，小戶型產品庫存占比更高，去化壓力更大，并且與價格水平較低的一房產品相比，二房均價與本市均價較為接近，所面臨的庫存壓力也遠高于對照組的其他板塊。對于大戶型產品而言，高庫存板塊雖然大多短板顯著，但憑借總價優勢，依舊是各戶型中去化壓力最小的。

??1）高庫存板塊一、二房占比高達三成，較對照組高出13個百分點

??2）中大戶型產品“物平價廉”，價格低位下去化壓力反而較輕

??3）一房平均消化周期最高，二房庫存壓力與其他板塊差距最大

??2、面積段：100-120㎡庫存最高、消化周期最低，去化壓力“兩頭翹”

??1）高庫存板塊小面積段占比高企，較對照組高出7個百分點

??2）120㎡以上產品競爭力較弱，成交均價顯著低于對照組

??3）70㎡以下、180㎡以上消化周期“兩頭翹”，120-140㎡面積段陷入庫存“陷阱”

??PART.04

       總結與展望

??簡而言之，高庫存板塊出現的原因根本在于供求錯配，常見的具現形態主要有四類：或是城市新城板塊的供給過量，或是消費者有更好的競品板塊選擇，或是城市整體需求乏力，或是板塊內的戶型供給結構偏離實際需求。就這些板塊的共性特征來看，又以低價剛需、中小戶型占比高、逆市下交易集聚收縮最為常見。

??1、中低價板塊需求支撐更為脆弱，窗口期中更應“搶收”業績

??與其他板塊相比，高庫存板塊需求端支撐本就不足，在行業出現大幅波動的年份中，高庫存板塊的成交規模降幅也更大。2022年高庫存板塊成交套數平均下降了56%，較對照組板塊降幅高出了20個百分點。典型如天津京津新城、武漢黃陂前川、鄭州白沙等板塊交易量同比跌幅均高于70%，2022年成交量不及上一年的三成。

??聯系價格指標來看高庫存板塊成交規模的回調幅度差異，可以看到成交均價在城市均價70%-90%之間的高庫存板塊跌幅最大，抗風險能力尤為脆弱，2022年平均成交跌幅接近七成。這些板塊大多處于城市近郊，屬于一般意義上的剛需板塊，購房者對于支付力變化的敏感性較強，與市區主流項目的價差又不如遠郊板塊（均價低于全市均價70%），因此在整體經濟和房地產行業景氣出現大幅變化的2022年，也是這類板塊交易規模出現了更大幅度的下降。典型如鄭州常西湖、蘭州青白石兩個剛需大盤板塊，2022年交易規模均出現了大幅下滑，其中蘭州北大門青白石2022年僅備案成交1800套左右，交易量僅為上一年的12%。

??因此在當前行業整體規模縮量，項目運營追求安全邊際的情況下，對于處于這一價位板塊的項目而言，除非擁有明確的中長期利好預期，更應當抓住每一輪市場窗口期，在市場熱度回升之時果斷加強營銷，搶收業績以規避后期市場動蕩所出現的風險。

??2、三、四房去化壓力相對較低，合適投資機會亦可適度關注（略）

??3、發展期新城尚可盼規劃落地，戶型錯配高庫存板塊難翻身（略）