日本二区久久_午夜精品人妻无码一区二区三区_999精品嫩草久久久久久99_天堂资源中文WWW_久久久久性色Av毛片特级_久久国产一片免费观看

??導語

??8月，預計28城新增商品住宅供應面積環(huán)比增25%，一線回落、三四線降幅擴大，二線環(huán)增35%為主力。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??預計重點城市8月新增供應面積環(huán)比增25%，不過絕對量仍處低位震蕩，單月同比下降27%，累計同比降幅持續(xù)擴大至12%。不同能級城市存在顯著的分化特征，一線穩(wěn)中有降，二線輪動復蘇，三四線降幅擴大。從供給結構來看，“以銷定產(chǎn)”模式之下改善開始成為供應主流，但是部分城市諸如廈門、長沙、天津等遠郊占比增加也使得供需錯配情況更為明顯。

??預判8月，我們認為，中央積極表態(tài)會強化居民購房預期，加之供應小幅放量，預期成交有望止跌，但是低位盤整的趨勢短期內(nèi)難以得到根本性改變。

??01 規(guī)模
28城供應環(huán)比增25%
一線回落、三四線降幅擴大

??二線環(huán)增35%為主力據(jù)CRIC調(diào)研，8月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1051萬平方米，環(huán)比上升25%，同比下降27%，前8月累計供應面積將達到9389萬平方米，累計同比跌幅持續(xù)擴大至12%。在7月供應低點之后，8月房企推盤積極性預期有所回升，絕對量或將與5月持平，總體仍處于低位震蕩行情。目前供應難有亮眼表現(xiàn)一方面受到地市縮量的客觀限制；另一方面因低迷成交影響，房企“躺平”，無心供貨，以武漢為例，上半年具備預證資格而不愿拿證的項目體量高達476萬平方米。

??能級來看，一線同環(huán)比齊跌，跌幅分別達到55%和10%。其中上?？s量最為顯著，單月供應量僅為17萬平，達2023年以來月度新低，環(huán)比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基數(shù)較低，供應環(huán)比翻番，從絕對量來看，仍不及2023年上半年月均。廣州供應量小幅微增2%，仍處階段性低位。而深圳是一線城市中唯一同環(huán)比齊增且累計同比為正的城市，8月預期房企推盤積極性穩(wěn)中有增，據(jù)不完全統(tǒng)計，8月將會有13個樓盤上新，超6000套房源計劃入市。

??二線城市8月供應環(huán)比預期上漲35%，同比仍跌14%，累計同比微降8%。從絕對量來看，成都單月供應達124萬平方米，位列二線城市榜首。部分城市供應提速，諸如杭州、長沙、重慶等經(jīng)歷了7月的供應低點，8月迎來放量行情，環(huán)比翻番。少數(shù)城市諸如南寧、昆明、濟南、廈門等單月供應不足10萬平方米且同環(huán)比齊跌，仍處供應低迷期。

??三四線整體供應略顯疲軟，我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市諸如無錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅無錫、徐州、泉州三城單月供應規(guī)模超過10萬平方米，徐州環(huán)比大增主要源于7月基數(shù)較低，余下城市多數(shù)飄綠，這也使得三四線累計同比降幅擴大至42%，在不同能級中居首。

??02 結構
改善占比高達6成

??廣深廈長津等供應重心轉向遠郊而從供應結構各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為39%、60%和1%，總體呈現(xiàn)出以改善為主導的現(xiàn)象。

??分城市來看，弱二線城市剛需產(chǎn)品供應占比基本都在50%以上，以南寧、重慶、鄭州、徐州、武漢、天津、青島為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關注的是深圳本月也加強了剛需產(chǎn)品供應，占比達到92%。寧波、長春等剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應主力。而少數(shù)城市諸如常州，改善和高端產(chǎn)品二分天下，占比分別達到5成，福州供應規(guī)模量較小且主要集中在高端產(chǎn)品，占比達75%。而無錫則是剛需、高端“兩頭翹”，占比均在4成以上。

??從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為34%、21%和45%，供應重心逐步由主城區(qū)向遠郊轉移。

??分城市來看，蘇州、常州、泉州、西安、昆明、南寧、重慶、福州、長春、成都主城占比均在7成以上，漳州、青島、上海、濟南、徐州、無錫、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廈門、長沙、天津、深圳、廣州遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03 預判
供應放量預期帶動成交止跌

??京杭蓉小幅回升，廈津長昆供需錯配盤點了8月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：雖然8月供應環(huán)比增長25%，但從絕對量層面仍處低位震蕩，前8月供應累計降幅進一步擴大至12%，供給對成交的約束作用更加明顯。不過考量到月末中央頻繁發(fā)聲積極定調(diào)房地產(chǎn)，后續(xù)核心一二線“四限”尚有持續(xù)松綁的可能，對穩(wěn)定市場信心大有裨益，因而預期8月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比持平或微增，累計同比增幅還將進一步收窄。不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為短期內(nèi)供應放量，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、蘇州等。對于這類城市而言，改善客群仍是支撐市場的中堅力量，供給主導成交的屬性較為明顯，只要有優(yōu)質(zhì)項目入市還是能撬動部分需求釋放的。以北京為例，8月供應較7月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續(xù)或將從遠郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標準”、差別化松綁“認房不認貸”等方向進行政策修正。在各種利好因素加持之下，8月成交預期能推動成交量的回升。

??第二類為以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為供應主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、鄭州、青島、南寧、長春、徐州、泉州為典型代表，8月成交或將持平或小幅微跌。對于武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，不過短期低價二手房源對于新房的分流作用也比較明顯，加之新房剛需供應占比較大，供過于求、價格戰(zhàn)也將持續(xù)加劇，剛需客群實則難以支撐成交放量。而對于青島、南寧、長春、徐州等城市而言，需求透支嚴重，還需要以時間換空間，穩(wěn)步修復剛需購買力。

??第三類為供應縮量或是供需錯配型城市，以廈門、天津、長沙、昆明等為典型代表，整體成交還將延續(xù)筑底行情。以廈門為例，不僅8月供應延續(xù)低位，單月僅5萬平方米，且供應主力集中在遠郊剛需產(chǎn)品，并不能有效撬動購買力較強的改善客群的需求，因而7月成交大概率延續(xù)降勢。

??總體來看，短期房地產(chǎn)市場供給約束的癥狀越發(fā)顯著：一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高，我們盤點發(fā)現(xiàn)，從武漢具備拿證條件卻不愿拿證的項目體量接近500萬平以上我們便不難看出端倪；另一方面，土地端成交不濟也成為了限制供給放量的客觀因素。而且從近期土拍來看，熱點城市也不乏底價成交和臨時撤牌跡象，也可看出房企拿地更為謹慎。不過供給約束并非制約成交放量最為核心的因素，更關鍵的還是要看后續(xù)地方利好政策落地能否帶動居民購房信心修復以及購買力的實質(zhì)性提升。