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??導語

??6月新政加持+年中沖刺，核心一二線或將企穩回升迎放量。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??5月供應再降，成交微增，延續弱復蘇走勢，二手房成交動能放緩，同環比齊跌，累計同比降幅15%仍顯著好于新房。土地市場供地規模延續歷史低位。全國300城5月經營性土地成交規模同比去年近乎腰斬。由于重點城市優質地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價率降至2.0%，較上月下降2.1個百分點。

??01 新增供應

??環比再降仍好于Q1月均
京蓉津等同環比齊增

??5月，供應規模再降，30個重點城市新增供應946萬平方米，環比下降17%，同比下降16%，絕對量來看，略好于今年年初，較一季度月均增長23%。

??一線供應同環比跌幅保持在10%以內，北京逆勢上行，同比翻番。4個一線城市整體預計供應面積168萬平方米，環比下降7%，同比下降6%，較一季度月均水平微增4%。僅北京一城迎來階段性放量，保持同環比齊增，累計同比跌幅收窄至1%，核心區域房山區巨燕燕京府、豐臺區中建壹品·花鄉壹號和西城區中信國安府等項目迎來集中供應，累計推盤套數超1600套；深圳環比持增，同比回落；而上海、廣州迎來階段性供應疲軟，同環比齊降，不過仍略高于一季度月均。

??二三線城市供應整體回落，寧波、惠州、珠海等縮水明顯，成都、天津仍保持高位。26個重點二三線城市合計供應779萬平方米，環比下降19%，同比下降18%。環比來看，7成以上城市成交有所回落，其中，寧波、惠州、珠海等規模縮水75%以上，成都、天津等單月供應規模均在80萬方以上，且保持穩中有增。和一季度月均相比，二三線城市總體供應有所改善，6成以上城市高于Q1月均值。同比來看，僅西安、重慶、南寧、昆明等少數城市供應規模高于去年同期，西安供應繼續發力，累計同比正增48%，昆明主要源于去年低基數影響，同比倍增，實則絕對值僅與今年Q1持平。

??02 新房成交環比增4%延續弱復蘇
鎬津青漢等近半二三線環增20%

??5月成交較4月小幅微增，總體仍高于一季度月均，市場處于低位震蕩。據CRIC監測數據，5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。前5月累計同比降44%，降幅收窄2個百分點。

??分能級來看，一線熱度轉降，同環比齊跌，僅北京一城因供應放量帶動成交環比微增1%。四個一線城市5月成交164萬平方米，同環比分別下降34%和6%，其中北京因核心區域供應放量，成交與上月基本持平，延續供不應求走勢。上海、廣州、深圳穩中有降，其中上海跌幅最為顯著，當前成交基本與2024年一季度月均持平，正是基于低迷的市場走勢，月末上海出臺了527新政利好樓市，不過新政短期內僅帶來來訪量上升，尚未在成交端有所體現。

??二三線城市成交緩步復蘇，環比微增6%，同比持降34%。可以將各城市劃分為以下幾類： 

??（1）短期內熱點恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規模居前，環比持增。以成都為例，單月成交量達126平方米，為2024年內高點，且環比正增9%，短期內改善盤入市支撐市場成交熱度延續。 

??（2）多數城市仍處于穩步需求修復期， 諸如武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環比持增，同比下降，絕對量仍顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升，但是尚未修復至去年同期，客戶觀望情緒比較濃厚。 

??（3）部分二三線城市同環比齊跌，延續探底行情，典型代表為南京、蘇州、重慶、福州、長春、嘉興、無錫、珠海等，成交動力略顯不足，目前這些城市基本以剛需剛改客群為主導，購買力趨緊已是不爭的事實，加之二手房持續以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。

??03 項目去化

??平均去化率升4PCTS至30%
京杭蓉等改善盤入市拉升熱度

??5月房企推盤延續“提質縮量”策略，各城市房企推盤積極性較4月小幅回調，去化率則呈現穩中有增，據CRIC調研數據，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍處于低位波動。

??多數城市去化率保持環比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環比持增態勢，主要因核心區高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升；前期熱點城市上海、西安熱度略有回落，去化率降至3成以內，不及一季度均值。寧波、廈門、南京、珠海等5月去化率不足2成且同環比齊降，主要源于供給結構問題，改善客戶持續觀望，市場延續筑底行情。

??04 庫存供求比降至0.88至庫存微降
7成城市去化周期超18個月

??5月，30個重點監測城市整體供求比由上月的1.10降至0.88，7成城市供求比降至1以下，供應總體趨緊，徐州、珠海、廈門、鄭州、惠州等供求比降至0.5以下，而上海、無錫等供應規模高于成交，供求比升至接近2。30城庫存面積為2386萬平方米，環比下降0.6%，同比上升0.7%。

??僅西安、鄭州、昆明、徐州等4城消化周期環比有所縮短，降幅均在4%以內，所有重點監測城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有7成以上城市消化周期超過18個月的警戒線。

??05 二手住房成交環降15%、同降12%
深杭微降、京蘇回調顯著

??5月，16個重點城市二手房成交面積預計為701萬平方米，環比轉降15%，同比下跌12%，跌幅有所擴大。前5月累計成交面積預計為3310萬平方米，累計同比下降15%。

??總的來說，二手房成交在5月小幅回調是市場和政策兩方面因素博弈的結果，一方面，入學登記接近尾聲加上氣溫升高，二手市場逐漸進入傳統淡季，成為成交繼續增長的制約項，另一方面，降首付等一系列重磅政策加持，以及深圳、杭州等城市松綁限購，釋放了一波積壓需求，是成交的拉動項。

??分城市來看，除南京外，其余城市成交環比均轉跌，其中，深圳在高基數的基礎上環比微降2%，成都、佛山同樣穩中有跌，跌幅都在10%以內，而北京、蘇州等成交后繼乏力，回調幅度較大，環比跌幅在3成左右。同比來看，深圳、杭州、南京等6城成交表現強于去年同期，深杭增幅都在3成以上，顯示二手房市場韌性猶在。

??06 土地市場成交建面同比腰斬
溢價率下行、流拍率創新高

??5月，土地市場供地規模延續歷史低位。截止5月27日，全國300城5月經營性土地成交規模僅3346萬平方米，同比去年同期近乎腰斬。熱度方面，由于重點城市優質地塊成交占比明顯下降，5月平均溢價率降至2.0%，較上月下降2.1個百分點；北京、杭州、長沙、濟南等月內集中土拍地塊均底價成交。

??各能級城市表現一致，成交規模同環比均呈下降之勢。CRIC監測數據顯示，截止5月27日，一線城市本月共成交土地61萬平方米，環比上月下降24%，同比大降35%；成交金額88億元，同環比降幅均超三成。具體來看，僅北京石景山區成交一宗宅地，底價57.5億元，樓板價27999元/平方米，其余成交的均是商辦地塊，其中上海4宗、廣州1宗、深圳1宗，也均底價成交，市場熱度降至歷史低位。

??二線城市同環比量價均跌。具體來看，至27日二線城市成交建面僅502萬平方米，環比下降48%，同比大降73%，是三個能級中同比降幅最大的。由于優質地塊供應量明顯減少，樓板價環比大降31%，降至4392元/平方米。具體到城市來看，無一城市成交建面超過100萬平方米，榜首長沙成交建面僅95萬平方米，攬金額41億元，涉及7宗地，其中不乏雨花區、岳麓區、芙蓉區地塊，寧鄉也有3宗，均為涉宅地，最終均底價成交，市場熱度延續低位。居于第二位的合肥成交建面63萬平方米，涉及13宗地，攬金額44億元，除濱湖區一宅地被安徽高速以6%的溢價拿下外，其余地塊均底價或者超低溢價成交，整體溢價率僅有1%。此外，新政出臺后的杭州本月也迎來集中土拍，最終4宗地均底價成交，市場熱度降至歷史低位。不僅是杭州，月內二線城市除石家莊由于中交地產32%高溢價拿下長安區南王改造地塊，使得石家莊溢價率增至21%外，其余城市土拍熱度較低，溢價率多在1%以下。

??三四線城市也表現為量價齊跌。截止5月27日，總成交建面僅2783萬平方米，同比下降56%，成交均價同比下降25%，減至1589元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，無一城成交規模超過100萬平方米，榜首南通成交建面僅47萬平方米，涉及7宗地，均底價成交。從區域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除義烏多宗小規模商住地塊高溢價成交、臺州兩宗商住超高溢價成交外，其余大多數城市以底價成交為主，市場熱度降至歷史低位。

??07 綜觀
6月新政加持+年中沖刺
核心一二線或將企穩回升迎放量

??預判6月，我們認為，恰逢房企年中沖刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之517四部委房地產吹風會后，核心一二線相繼下調了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。

??分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強者恒強”局面預期延續：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內成交有望止跌，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或將小幅升溫。對于多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續低位波動。

??而對于二手房市場而言，新政利好之下，若業主能輔之以降價，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或將迎來一波小高點，回暖程度預期好于新房，核心一二線二手房市場份額還將進一步增長。