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??導語

??合肥住房需求縮減，新房熱度減退，區域兩極化顯著。需求與供給制約放開，新房成交量跌價升，二手房“以價換量”份額升。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??前言

??2024年更是加速回調，成交規模居于核心一二線城市之首，二手房在價格等優勢下成交規模相對堅挺，前4月成交同比僅降9%，一二手房成交由同頻共振轉為此消彼長，二手房份額升至78%。政策端合肥已從趨緊轉向全面松綁限制性政策，并出臺購房補貼等各類激勵措施。究竟一二手此消彼長背后邏輯如何？短期和中長期合肥市場是否存在一些結構性機會呢？

??01
合肥住房需求總量收縮，新房熱度加速減退，區域冷熱兩極化顯著（本節有刪減）

??（一）合肥限價搖號等長期嚴苛，2024年對需求和供給的制約基本放開（本節有刪減）

??長期以來，合肥房地產政策在二線城市中當屬嚴苛，政策嚴控下樓市總體保持平穩運行，庫存量整體偏低。2021-2024年間，合肥房地產調控政策經歷由持續收緊向應放盡放的全面轉向。

??2021年，合肥調控政策持續收緊。4月初，合肥“樓市新八條”發布，限購、限價、限貸、限售等全面加碼，濱湖、高新、政務及部分熱點學區所在區域二手房限購，從嚴控制商品住房定價，土拍前即明確入市售價，且限制地下室銷售和樓層價差，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查。月中，“住房公證搖號”細則公布，合肥開啟“搖號+限售”元年，旨在保護剛需購房，打壓投機炒房，對于登記購房人數與可售房源數之比大于等于1.5的熱點樓盤實行搖號銷售，且公證搖號銷售時應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房，搖到后自取得不動產權證之日起3年限售。8月，為打擊學區房炒作之風，合肥擴大二手限購范圍，并設立二手學區房指導價。除了需求端之外，供給端，5月、8月，兩輪集中土拍規則細化調整，基本建立了“價高者得+競配建+搖號”的競拍模式，首次對地塊出讓設定了毛坯備案均價。

??2022年，合肥調控由緊轉松。住房端：5月，瑤海、新站、新橋產業園等非核心區域取消限購，放寬二孩及以上家庭限貸條件，多孩家庭首付可以3成起，6月，放寬購房落戶社保限制，落戶即可購房，無需再提交社保核驗，非本市戶籍的補繳社保即可購房。11月，放松離婚限購，離婚后再購房不再核查原家庭購房套數，松綁新房搖號規則，觸發公證搖號的比例由1.5降低至1.2。土地端，主要是8月的第三輪土拍開始，部分地塊試行現房銷售，并提升部分區域項目毛坯限價，比如濱湖區的金融板塊，毛坯限價已經與此前同類項目精裝備案價齊平。

??2023年，合肥“四限”政策逐步放松直至基本放開。4月，限購縮圍降檻、限貸放松，廬陽區大楊鎮、三十崗鄉等區域購買住房不限購，老年成員、多孩家庭可買3套，持有安徽居住證的非戶籍可買1套，購房首套最低首付比例降至20%，二套最低30%，三套有一次未結清的由拒貸改為最低首付40%。9月，合肥全面取消限購、限售，并放松限價、限貸，購房不再審核購房資格，住房取得不動產權證后可上市交易，鼓勵優質優價，取消商品住房樓層差價率限制，執行認房不認貸。土地端，年初合肥取消了毛坯限價，11月又取消了地價限制，重回“價格者得”的競拍模式。

??2024年，合肥在公積金、新房搖號、購房補貼等領域出臺支持政策，鼓勵剛需、改善購房。1月，合肥延長支持提取公積金支付首付款政策2年，5月，合肥出臺十條新政，主要包括：實施購房補貼，購買新房最低補貼1%，對于新市民、“以舊換新”等群體最高補貼2%，取消搖號，市區商品住房項目不再執行公證搖號公開銷售，由企業自主銷售，提高公積金貸款額度，雙方正常繳存的住房公積金最高可貸額度調整為100萬元，單方調整為70萬元。5月21日，合肥將首付比例調整至國家規定的下限，即首套房貸首付比例降至15%，二套房貸首付比例降至25%，首套房貸利率也降至3.45%。

??表：2021年以來合肥重點房地產政策（略）

??2022年以來合肥調控政策已經轉向松綁，2023年末限制性政策更是全面放開，可以說目前政策對需求和市場的桎梏幾乎已經可以忽略不計，那么是什么導致了合肥新房和二手房的冷熱分化呢？新房行情持續冷淡是因為供給約束還是需求約束？二手維持高熱動因何在？

??（二）過去6年一二手住房總需求相對穩定，今年前4月總量同比銳減37%（本節有刪減）

??2018-2023年的6年間，合肥一二手住房總需求相對穩定在1200萬平方米。2020-2021年，合肥新房和二手房年成交總量在1400萬平方米左右，2022年，合肥樓市進入深度調整期，一二手總成交規模周跌至967萬平方米，同比下降31%，2023年，合肥新房成交繼續縮量，但二手房市場“以價換量”，規模有所回升，帶動全年一二手總規模回升至1188萬平方米，雖與2021年高位仍有差距（-15%），但基本回到2018-2019年規模。

??2024年以來，在政策全面寬松的情況下，合肥一二手住房需求總量顯著降級，同比降幅創近7年之最。2024年前4月，合肥一二手成交總面積為298萬平方米，同比跌37%，新房、二手房均有所縮量，新房縮量更為明顯，前4月僅成交70萬平方米。以此推算，預計合肥今年一二手房成交總規模將跌破千萬平。

??合肥一二手房成交規模逐漸由同頻共振向此消彼長轉換。2021年到2023年上半年間，二手房與新房的成交量漲跌基本保持同頻，而2023年下半年以來，兩者的成交量關系逐漸趨于互補狀態，購房者“棄新選舊”轉投性價比更高的二手房，導致一手房成交萎縮而二手房成交量走高。

??（三）新房市場：2023年行情堅挺、量跌價升，2024年熱度加速減退（本節有刪減）

??1、2024年前4月新房成交累計同比跌66%、跌幅居核心一二線城市之首

??2023年，合肥新房市場行情總體堅挺，成交量小幅回調，均價繼續走高。全年合肥市九區商品住宅成交面積達到437萬平方米，同比僅微跌6%。成交均價不降反增，同比增長7%，至2.2萬元/平方米以上。

??但進入2024年，合肥新房市場加速降溫。2024年前4月，合肥新房供求雙雙大幅縮量，累計供應68.5萬平方米，同比下降64%，成交累計63.3萬平方米，同比下跌66%，成交跌幅居于30個核心一二線城市之首。

??2、2024年以來項目去化率持續下滑，前4月平均去化率已不足3成（本節有刪減）

??2023年1月以來，合肥開盤項目去化表現持續下滑，2024年平均去化率進一步走低至3成以下。具體來說：2023年2-4月，合肥項目開盤平均去化率維持在60%以上，其中3月首開項目去化率一度達到86%，5月以后去化率穩步走低，但基本維持在40%以上，全年推售的31630套房源平均去化率為55%。而進入2024年，去化率有進一步走低之勢，1月去化率跌破20%，2-4月也在25%以下。

??3、近期項目來訪認購量有所回落，成交轉化率進一步走低至5%以下（本節有刪減）

??近期，合肥項目來訪量有所回落，成交轉化率明顯走低。3月第1周-4月第4周，合肥市九區重點監測項目周均來訪量為134組，相比較去年5月到今年2月的周均來訪88組，仍處在相對高位，不過相較于3月，4月的周均來訪量環比也下降了8%左右。認購及轉化率則是從去年5月以來就一直在走低，4月更是逐步降到5%以下。

??（四）二手住房：前4月成交量同比降9%、加速“以價換量”致二手份額升至78%（本節有刪減）

??合肥二手房市場份額持續增長，2024年前4月更是增至7成以上。2022年以前，合肥二手房市場份額普遍保持在40%左右，逐年小幅增長。2023年，合肥二手房市場份額一舉躍升至50%以上，即二手房成交規模超過新房，2024年前4月，合肥購房者繼續“賣舊不買新”，二手房成交份額首次達到7成以上，較2023年再增長約18個百分點。

??二手房成交走強主要依托“以價換量”，房源折扣下探至95折。2022年，合肥二手房房源平均可以按照掛牌價的97折成交，而到了2023年，成交價和掛牌價格的比進一步下探到0.95左右，政務、濱湖、高新區等新城區的“還價空間”超過10萬。

??02
改善聚焦新房，剛需分流至二手，產業集聚、優質學區導致區域“冷熱不均”（本節有刪減）

??（一）一二手客群差異顯著，改善聚焦新房，剛需分流二手保證市場維穩（本節有刪減）

??1、新房主力面積段90-144平、主力總價段150-350萬元顯著高于二手

??合肥新房和二手房存在顯著的客群差異，新房主要集中改善客群，二手持續分流剛需，從新房和二手房主力成交面積段我們不難看出端倪，據CRIC監測數據，合肥2024年前4月新房主力成交面積段集中在90-144平，二手房主力成交面積段集中在110平以下，二者成交占比均在7成以上；二手房主力成交面積段顯著低于新房。

??從總價段看，二手房市場客群購買力也低于新房。據CRIC監測數據，合肥2024年前4月新房主力成交總價段集中在150-350萬元，二手房則呈現出總價越低，成交占比越高的趨勢，100萬以下和100-150萬元二手房成交套數占比均在25%以上，二手房主力成交總價段也低于新房。

??2、改善盤去化優于剛需盤，供應稀缺、配套健全、價格優勢成去化利器

??聚焦新房市場，即便整體市場韌性不及二手房，仍存在局部區域板塊熱銷的情況。具體來看，我們羅列了合肥2024年前4月成交面積TOP10區域板塊，可以看到，板塊單價高于2.3萬元/平方米的剛改、中改、高改板塊占據8席，改善片區整體銷量優于剛需板塊。

??究其原因，一方面得益于政府“提質縮量”供地策略，尤其是近2年來包河區五里廟板塊、政務東板塊、經開區南艷湖板塊、濱湖區金融板塊等都是推地重點，整體供應放量拉動成交；另一方面，這些熱點片區基本都是產業規劃利好、醫療配套健全，譬如濱湖區金融板塊囊括了多家銀行總部、經開區南艷湖板塊產業發達，匯聚了醫療制藥、高新技術產業等。

??細化到項目層面，當前熱銷項目主要分為以下兩類：一是區域供應稀缺、配套健全、產品力較強改善盤，二是價格優勢顯著，或加大折扣或強渠道營銷等高性價比剛需盤。從4月合肥成交套數TOP10項目來看，多數項目憑借學區及景觀資源聯動、產品力、實景展示等維持銷量，部分項目通過聚焦渠道分銷，折扣下探，來訪及成交上漲。

??譬如榜首項目建發華潤翡翠云璟，位于翡翠湖板塊，近翡翠湖風景區，學區優勢明顯，168西校區，產品打造建發特色中式東方園林。再如招商天青臻境項目位于植物園板塊，板塊內供應較少，位置依山傍水，景觀資源具有一定的稀缺性，且項目為招商臻系作品，打造宋式美學實景示范區，疊加部分臻系產品品質落地，產品兌現力強，現場展示面較強，客戶認可度高。強渠道營銷項目以中鐵建花語江南為典型代表，項目位于五里廟板塊，板塊內在售新盤眾多，競爭激烈，折扣優惠下探至91-92折，分銷點位由3.8%提高至5%，為4月區域內分銷主推項目，來訪認購量明顯增加。

??3、一二手價差持續加大至5313元/平，二手掛牌量增價跌持續分流剛需（略）

??（二）產業集群支撐包河、經開樓市熱度，學區等配套仍是二手客群“痛點”（本節有刪減）

??1、“學區房”熱度雖降仍是支撐成交主力，二手優質學區量價仍“堅挺”（本節有刪減）

??購房者對于各類公建配套偏好度中，學區無疑是“重中之重”，學區改善仍是市場下行周期中比較堅挺的需求。我們羅列了合肥2024年前4月二手住宅成交套數超過20套部分小區情況，可以看出，雖然短期內學區房的確有熱度轉降跡象，但是也有部分優質學區價格保持“堅挺”，萬科森林公園價格“抗打”，成交量價居前，前4月成交套數高達77套，成交均價超3萬元/平，綠城翡翠湖玫瑰園、國建香榭水都等因優質學區價格也保持在3萬元/平方米以上。

??整體上看，目前的學區房回歸理性，前幾年隨著教育集團化的推行和樓市上行，一時間遍地“名校”和“學區房”。如今隨著市場下行、教育集團化的普及，買房人越來越理性的看待學區這個問題，所以一些沒有時間沉淀、成績支撐的學校，已經陸續被排除到“學區房”的范疇之外，對教育重視的家長往會頭部學校集中，也只有這些學校才能被稱為學區房。而現在購入學區房的這部分家庭，也屬于真正關注小孩教育，并不會因為害怕學區房貶值而放棄購買。

??2、包河、經開等2023年GDP居前，產業人群集聚支撐區域樓市熱度（本節有刪減）

??而從合肥各區域產業分布來看，我們發現樓市熱點片區包河區、經開區、高新區等均有產業集群分布，且GDP產值靠前。而優質的產業人口也為區域樓市提供了穩固的成交支撐。

??包河區2023年GDP為1735.50億，增長4.5%。包河區是合肥經濟總量最高的縣區，也是全省最發達的縣區之一。以大數據、云計算、物聯網為代表的新一代信息技術產業；以航空航天、高端裝備為代表的特色產業以及以新能源、生物醫藥等為代表的新興產業已經形成產業集群，重點發展電子信息、生物醫藥、智能裝備、汽車零部件、新材料等主導產業。此外，廣播影視、數字出版和創意設計等主導產業的發展是包河經濟的重要增長力量。

??經開區（1409.90億）、蜀山區（1401.00億）、高新區（1371.70億）三地GDP均在1400億左右，三地是合肥經濟的重要支柱。其中經開區聚焦建設全國一流經開區，打造國際化都市區核心區、國家級臨空經濟示范區、長三角科創策源承載地，實施“南優北拓，雙城協同”戰略，重點發展新一代信息技術、新能源汽車、高端裝備制造、生物醫藥、智能家電等產業。要聚力打造世界集成電路產業集群、世界新能源和智能網聯汽車產業集群。而高新區則聚焦建設世界一流高科技園區，打造享譽國際的科技創新策源地、引領全國的新興產業動力源、開放共享的要素集聚強磁場、彰顯和諧的智慧治理示范區，瞄準數字經濟、健康經濟、綠色經濟、服務經濟，重點發展集成電路及軟件、人工智能、新能源、生物醫藥和高端醫療器械、智能家電等產業。

??產業發展帶來人口集聚，從合肥2023年各區域常住人口分布我們也不難看出端倪，包河區、蜀山區既是產業高地，同樣也為人口集聚地，2023年常住人口分別達到了131.2萬人和110.5萬人，較2022年增量也達到了4.7萬人和2.9萬人，無論是絕對量還是增量都在各區縣鐘居前。

??3、常住人口增量22萬人位列榜首，“買房落戶”新政加持利好人口流入（略）

??03
合肥長期供地節制、新房供需平衡，供給側并未對成交產生明顯約束（略）

??（一）新房供求長期保持平衡，庫存見底、去化周期僅8個月處健康水平（略）

??（二）宅地按需定供、提質縮量，價高者得、供地并未制約新房成交（略）

??1、2023年以來供地節制帶動新房供應縮量，與住宅需求基本匹配（略）

??2、結構持續優化，包河、瑤海、濱湖等占比至近6成，非核心區下降（略）

??04
總結預判：新房熱度短期低位持穩，中期人口流入成交規模仍將穩中微增（本節有刪減）

??（一）短期新房熱度轉降源于需求約束，供需持穩庫存壓力小相對健康（略）

??（二）預期2024年新房量跌價漲，包河、濱湖等核心區仍存結構性機會

??樓市以政策為導向，對比其他重點城市，合肥政策相對寬松，2023年上半年在4月份連續出臺五條政策，主要在限購、公積金層面寬松，下半年政策高頻松綁提速，需求端在降首付、降利率、認房不認貸等方面接連落地，全面放開購房限制。2024年整體利好政策有增無減，尤其是近期伴隨著市場熱度下行，5月15日合肥市發布《合肥市關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》涉及實施購房補貼、支持“賣舊買新”、提升公積金貸款額度等10項措施。

??在這樣的政策基調之下，結合合肥新房量價走勢：可以看出合肥基本7年一個大周期，3-4年一個小周期，會逐步由量價平穩像量跌價漲轉變，合肥新房市場2019-2021年在600-800萬方規模，22年至今縮量至400-500萬方水平。2023年供應454萬方，同比下跌4%，成交437萬方，同比下跌6%，成交均價22550元/㎡，同比上漲7%。根據城市周期發展，2024年有望延續量跌價漲，但是房價漲幅預期不超過5%，成交規模預期在400萬方左右持穩。

??值得關注的是，聚焦地市，我們不難看出近年來，合肥供地“提質縮量”，2023年九區涉宅用地成交規模收縮明顯，各板塊容量均有不同程度下降，但土地質素有所提升，成交地塊多集中于核心區域或熱門板塊，外圍板塊熱度低迷。2024年前4月，合肥供地策略主打“小而精”，低容積地塊再現，濱湖成成交絕對主力。基于此，預期后市，這些核心區改善盤仍存結構性機會，在區位條件、配套不分伯仲的情況下，更加考驗開發商的產品力。

??因當前整體二手房掛牌量增價跌，對于購房者吸引力較強，尤其是剛需因購買降級等因素，對于低總價、小面積、優質學區次新房青睞度相對較高，因而二手房成交占比或將持續增長，有望逼近總需求容量80%。

??（三）因產業集群+人口紅利，中期新房成交有望保持500-600萬平方米

??短期來看，合肥樓市發展相對健康，雖然短期內需求面臨階段性瓶頸，但是中長期來看，因產業集群帶來的人口集聚也將支撐其樓市容量穩中有增。

??一方面樓市熱點片區包河區、經開區、高新區等均有產業集群分布，且GDP產值靠前。隨著“芯屏汽合、急終生智”現象級產業地標的建設完善，人口集聚效應還將加劇，包河區、蜀山區既是產業高地，同樣也為人口集聚地，2023年常住人口分別達到了131.2萬人和110.5萬人，較2022年增量也達到了4.7萬人和2.9萬人，無論是絕對量還是增量都在各區縣鐘居前。

??另一方面，2023年合肥全市常住人口增量為21.9萬人，在核心一二線城市中排名榜首，加之5月15日合肥“買房落戶”政策落地，預期也會為合肥樓市注入新的動能。

??我們預估經歷了2024年調整期后，2025-2028年整體市場容量有望重回量價平穩期。3-5年間新房年成交規模有望重回500-600萬平方米，而房價預期保持小幅微增，不會超過2.5萬元/平。