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??3月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布全國70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。此次數(shù)據(jù)充分說明，當前房地產(chǎn)各項指標持續(xù)改善和優(yōu)化。止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)較好，亦為后續(xù)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展創(chuàng)造了更為扎實的基礎(chǔ)。本部分將新房價格指數(shù)、二手房價格指數(shù)、開發(fā)投資與銷售指標等進行分析。

??一、新房價格指數(shù)

??最新一期70城新房價格指數(shù)顯示，今年2月份，全國房價指數(shù)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的向好態(tài)勢。結(jié)合今年3月份已有的監(jiān)測數(shù)據(jù)，我們認為一季度房價指數(shù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)積極，房價趨穩(wěn)的基礎(chǔ)更加牢固。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為-5.2%。總體來看，同比指標持續(xù)改善，即跌幅進一步收窄，已連續(xù)4個月呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。一方面，去年四季度出臺的止跌回穩(wěn)有力措施，使得交易數(shù)據(jù)得以改善，進而促使房價指數(shù)同比跌幅指標持續(xù)改善。另一方面，房價逐漸趨穩(wěn)，市場信心得到增強，這又反過來促進了交易回暖和房價向好發(fā)展。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從2月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、0.0%和-0.2%。而同比漲幅則為-3.0%、-4.7%和-5.9%。從這些指標可以看出，三類城市的同比跌幅均在收窄。這說明各線城市市場總體呈向好發(fā)展態(tài)勢，房價下跌的空間持續(xù)縮小。側(cè)面說明，近期購房具有較高的性價比。

??3、城市數(shù)量

??2月份房價上漲的城市數(shù)量有所減少，從此前的24個變?yōu)?8個。考慮到2月份為市場淡季，此類數(shù)據(jù)的減少也在情理之中。總體上，從3月份開始，隨著交易活動的逐漸增多，房價上漲的態(tài)勢將得到強化，這也將進一步促進房價層面穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。

??4、城市排行

??當前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有18個，其中房價指數(shù)上漲TOP5的城市是南京、深圳、大連、哈爾濱和寧波。其中，南京市場尤其值得關(guān)注。南京已經(jīng)連續(xù)3個月房價指數(shù)環(huán)比漲幅位居全國  第一，充分說明一些重點二線城市樓市在深度調(diào)整后，當前已進入到持續(xù)向好的發(fā)展階段，對其他城市具有很好的示范帶頭效應(yīng)。

??5、市場趨勢

??2025年2月份房價指數(shù)表現(xiàn)積極，進一步表明止跌回穩(wěn)的態(tài)勢得到延續(xù)。同時，這也意味著今年上半年房價指數(shù)將處于“跌幅持續(xù)收窄、部分城市率先領(lǐng)漲”的新階段。對于購房者來說，上半年是最佳的購房窗口期，因為房價正逐漸朝著止跌轉(zhuǎn)漲的新通道邁進。目前必須密切關(guān)注市場交易活躍態(tài)勢下可能的價格反彈現(xiàn)象。

??二、二手房價格指數(shù)

??最新一期70城二手房價格指數(shù)顯示，今年2月份，全國二手房價格指數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)向好的態(tài)勢。近期二手房買賣較好，其價格走勢更值得關(guān)注。

??1、房價指數(shù)

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，2月份全國70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-7.5%。二手房同比漲幅指標持續(xù)改善，跌幅在持續(xù)收窄。這也說明受近期二手房交易活躍的影響，二手房的量價指標均有所改善。尤其是一些核心城市，相關(guān)房東的房源降價空間在持續(xù)變小，進一步表明價格層面的走勢正在發(fā)生積極變化。近期二手房交易的熱度持續(xù)，也意味著此類指標將繼續(xù)改善。

??2、城市分類

??根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，從2月份一二三線城市的房價指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.1%、-0.3%和-0.4%。而同比漲幅則為-4.9%、-7.3%和-8.0%。目前，各類城市的房價指數(shù)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出同比跌幅收窄的態(tài)勢。通俗解釋是，今年上半年，各線城市二手房的價格相比去年仍會比較便宜，購買二手房的性價比仍然較高。隨著后續(xù)價格指數(shù)的反彈，二手房價格相比去年同期也將更高。

??3、城市數(shù)量

??2月份房價上漲的城市數(shù)量從此前的7個減少到3個。這也說明目前二手房的議價空間仍然很大，購置二手房時總體上可以保持主動策略，房東也有讓價的意愿。當然，考慮到近期二手房交易活躍，一些優(yōu)質(zhì)二手房的定價方面可能會略顯強勢，這是購房者需要了解的。

??4、城市排行

??當前房價指數(shù)環(huán)比漲幅為正的城市有3個，分別是深圳、海口和成都。這些城市的特征非常明顯，即都是優(yōu)質(zhì)的重點城市。尤其要重點關(guān)注深圳數(shù)據(jù)。此前，深圳二手房的價格漲幅排序相對靠后。但從去年四季度開始，排名明顯靠前，說明政策效應(yīng)非常強。而當前，深圳直接進入漲幅第一的行列，也說明政策效應(yīng)進一步釋放。疊加新房交易活躍的態(tài)勢，二手房的價格也開始受到帶動。

??5、市場趨勢

??二手房市場表現(xiàn)總體向好。但由于各房東的考慮和房源的差異，今年上半年選擇二手房的空間仍然很大。其包括市面上存在較多的撿漏機會，即購房價格相比去年同期要便宜。然而，隨著二手房交易活躍態(tài)勢的延續(xù)，以及一些核心城市二手房市場的明顯回暖，預(yù)計今年上半年部分城市的二手房將首次出現(xiàn)反彈，尤其是一線城市。這也將成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個新的重要信號。

??三、開發(fā)投資與銷售

??根據(jù)此次發(fā)布的1-2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)，可以看出房地產(chǎn)相關(guān)指標開局良好，為今年一季度和全年的高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了較好的條件。

??1、開發(fā)投資

??1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為-9.8%。在此前連續(xù)8個月兩位數(shù)降幅的基礎(chǔ)上，此次跌幅重回個位數(shù)水平，顯示出開發(fā)投資有趨穩(wěn)的跡象。今年，各重點城市地王現(xiàn)象頻出，優(yōu)質(zhì)地塊交易吸引了眾多房企的投資，這為后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資指標的向好發(fā)展創(chuàng)造了更有利基礎(chǔ)。

??2、新開工

??1-2月份，全國房地產(chǎn)新開工面積同比增速為-29.6%。該指標跌幅較大，但考慮到前兩個月通常是新開工的淡季，因此這一指標走向還需進一步觀察。鑒于今年銷售市場預(yù)期較好，且一些核心城市積極拿地，預(yù)計3月份開始新開工節(jié)奏會加快，從而會進一步優(yōu)化這一指標。

??3、竣工

??1-2月份，全國房屋竣工面積同比增速為-15.6%。與去年全年-27.7%的跌幅相比，該指標有了明顯改善。今年，各地將進一步做好保交房工作，這既關(guān)乎購房者的相關(guān)權(quán)益，也是有效防范化解房企金融風險的重要一環(huán)。

??4、商品房銷售

??1-2月份，全國商品房銷售面積同比增速為-5.1%。這是目前公布的各項指標中表現(xiàn)最好的一項，意味著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的邏輯已經(jīng)明確，即交易指標必須先止跌回穩(wěn)。我們認為，從3月份開始，各地房屋交易行情將持續(xù)提振和改善，尤其是中辦國辦最新發(fā)布的《提振消費專項行動方案》，對住房消費給予了更大支持。后續(xù)包括公積金貸款利率下調(diào)等在內(nèi)的政策，將與其他既有政策疊加，共同促進房地產(chǎn)市場行情的提振。

??5、待售面積

??2月份，全國商品房待售面積同比增速為5.1%。待售面積指標明顯改善。一方面，在止跌回穩(wěn)的趨勢下，購房需求持續(xù)釋放，增強了去庫存的動力；另一方面，各地持續(xù)收購存量商品房，也為后續(xù)庫存的去化創(chuàng)造了更好的條件。今年，多渠道并發(fā)，將為庫存去化提供更為堅實的基礎(chǔ)。

??6、到位資金

??1-2月份，全國房企到位資金額同比增速為-3.6%。該指標持續(xù)改善，表明今年是房企金融端持續(xù)優(yōu)化的重要一年。包括融資協(xié)調(diào)機制、各類專項債等在內(nèi)的政策，都為房企的資金改善創(chuàng)造了有利條件。此外，購房首付款和房貸等指標的改善也是積極的，為房企回籠資金創(chuàng)造了較好的環(huán)境。這里針對專項債特別說明，當前發(fā)債工作正在推進，預(yù)計到今年6月份或三季度，相關(guān)資金有望進入房企賬戶，這將進一步改善房企的資金狀況。

??7、商品房銷售均價

??1-2月份，全國商品房銷售均價為9547元/平方米，同比漲幅為2.7%。在連續(xù)11個月房價下跌后，當前首次出現(xiàn)上漲，具有重要的信號意義。這也說明，量的止跌回穩(wěn)已經(jīng)開始傳導(dǎo)到價的止跌回穩(wěn)。而價格的積極表現(xiàn)，也將反過來對量的穩(wěn)定產(chǎn)生積極影響。

??8、市場趨勢和策略

??總結(jié)今年前兩月數(shù)據(jù)，我們認為房地產(chǎn)基本面更加穩(wěn)固和向好，為全年高質(zhì)量發(fā)展創(chuàng)造了更好基礎(chǔ)。具體來說：1）房地產(chǎn)的潛在需求持續(xù)釋放，疊加政策效應(yīng)和價格預(yù)期，后續(xù)發(fā)展動力更足；2）近期提振消費專項行動方案的發(fā)布，為房地產(chǎn)市場向好發(fā)展創(chuàng)造了更優(yōu)的環(huán)境，包括公積金在內(nèi)的一系列政策發(fā)布，將進一步增強房地產(chǎn)市場的消費動力和行情提振能力；3）要密切關(guān)注今年各項指標之間的傳導(dǎo)關(guān)系，包括“量→價”、“需求→供給”、“交易→預(yù)期”等方面的積極傳導(dǎo)效應(yīng)。這些都表明，本輪回穩(wěn)態(tài)勢是全面和可持續(xù)的，也為供求關(guān)系平衡創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。