??○ 熱點聚焦

??3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告。報告簡述了著力擴(kuò)大國內(nèi)需求、加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、切實落實“兩個毫不動搖”、更大力度吸引和利用外資、有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險、穩(wěn)定糧食生產(chǎn)和推進(jìn)鄉(xiāng)村振興、推動發(fā)展方式綠色轉(zhuǎn)型、保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)等八項工作重點。在房地產(chǎn)方面，報告肯定了過去五年堅持“房住不炒”定位、建立實施房地產(chǎn)長效機(jī)制、擴(kuò)大保障性住房供給、推進(jìn)長租房市場建設(shè)、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期、因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實踐成果，并在今年工作重點中指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

??○ 熱點評析

??2023年政府工作報告釋放總體穩(wěn)健的目標(biāo)和政策信號

??從政府工作報告對今年工作部署來看，重點仍突出“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，主要體現(xiàn)在幾個方面：一是在綜合考慮去年GDP增速相對較低、當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易增長動能仍在減弱等因素背景下，將GDP增速目標(biāo)設(shè)為相對穩(wěn)健的5%；二是提出積極的財政政策要加力提效，并將財政赤字率由2022年的2.8%提高至3.0%，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展提供更多支持；三是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，繼續(xù)支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；四是在全球需求趨勢性減弱背景下，提出著力擴(kuò)大國內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費擺在優(yōu)先位置；五是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險防范化解，明確指出系統(tǒng)性金融風(fēng)險、房地產(chǎn)市場風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險三大類風(fēng)險，并提出了相關(guān)政策建議等。此外，據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年政府工作報告中，“穩(wěn)”字出現(xiàn)了近90次，為1978年改革開放以來最多的一次，從側(cè)面反映了維穩(wěn)的政策基調(diào)。總的而言，2023年政府工作報告延續(xù)了二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神的內(nèi)容，總體目標(biāo)和政策均相對穩(wěn)健，強(qiáng)調(diào)以穩(wěn)為主、穩(wěn)中求進(jìn)，既要關(guān)注量的增長，也要重視質(zhì)的提升。

??2023年房地產(chǎn)工作將重點聚焦“防風(fēng)險”、“促需求”

??政府工作報告明確，2023年房地產(chǎn)工作有“防風(fēng)險”和“促需求”兩方面工作重點。

??在“防風(fēng)險”方面，提出給予優(yōu)質(zhì)頭部房企更多呵護(hù)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時也強(qiáng)調(diào)了防止無序擴(kuò)張。這與進(jìn)入2023年以來，央行、銀保監(jiān)會等監(jiān)管層面多次強(qiáng)調(diào)實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃的政策導(dǎo)向是一致的，同時也意味著優(yōu)質(zhì)頭部房企或?qū)⒌玫礁喟ㄈ谫Y等方面的政策支持，房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組有望適當(dāng)提速，風(fēng)險加速出清。與此同時，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清和房企發(fā)展格局變動，保交付、穩(wěn)民生相關(guān)工作也將持續(xù)重點推進(jìn)。

??在“促需求”方面，繼續(xù)圍繞“租購并舉”，一是加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，二是支持剛性和改善性住房需求。事實上，在保障房市場，自2021年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房》以來，我國保障性租賃住房籌集和建設(shè)進(jìn)程已明顯加快。據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年6月至2022年10月底，全國共已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。政策層面，2022年8月，首批保障性租賃住房REITs上市發(fā)行，2023年2月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布住房租賃“金融17條”征詢意見稿，3月，《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》正式施行，將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入其中等，住房租賃市場相關(guān)政策正在加緊完善，未來發(fā)展空間仍然較大。在商品房市場，政府工作報告自2016年以后首次將支持“改善性住房需求”寫入其中，這一方面是為了順應(yīng)和滿足居民由于生活水平提高日漸強(qiáng)烈的改善需求，另一方面則是為了繼續(xù)提振住房消費、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這也就意味著地方在延續(xù)支持剛需購房的同時，改善性住房需求支持如首付比例、交易稅費、貸款套數(shù)認(rèn)定、限購等政策有望進(jìn)一步優(yōu)化。

??此外，雖然2023年政府工作報告未出現(xiàn)“房住不炒”“房地產(chǎn)新的發(fā)展模式”等相關(guān)表述，但從二十大報告、中央經(jīng)濟(jì)工作會議和近期地方政府工作報告來看，“房住不炒”儼然已成為住房基本制度和長效機(jī)制的基本遵循，而防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險、加速房地產(chǎn)行業(yè)出清、加快構(gòu)建租購并舉住房制度等則是推動房地產(chǎn)業(yè)向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的必由之路。