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??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)自2021年開(kāi)始遭遇沖擊，供需規(guī)模、土地收金連年下滑。

??2024年上半年，土地市場(chǎng)供需兩弱特征延續(xù)，整體偏冷與局部火熱并存。同時(shí)，房企拿地更加聚焦，國(guó)央企及地方城投仍在擔(dān)當(dāng)兩大拿地主力，僅有少數(shù)地區(qū)本土民企活躍度尚可。

??上半年供需全面縮水

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024上半年土地成交規(guī)劃建筑面積11511.1萬(wàn)㎡，同比下跌36.8%，較去年下半年下跌75.3%；成交樓面價(jià)為4893元/㎡，同比下跌17.1%，較2023下半年小幅上漲6.7%。

??從成交規(guī)模來(lái)看，在2月份降至低點(diǎn)，單月成交規(guī)模僅1267萬(wàn)㎡，自3月份起逐步上升但處于“低位慢推進(jìn)”狀態(tài)。價(jià)格方面大致呈現(xiàn)“N”字型走勢(shì)，波動(dòng)明顯。2月和6月價(jià)格達(dá)到高點(diǎn)，成交樓面價(jià)均超過(guò)6500元/㎡；1月和5月價(jià)格為年內(nèi)低點(diǎn)，大致在3700元/㎡水平。

??從城市供需來(lái)看，各線(xiàn)城市上半年供需規(guī)模全線(xiàn)“縮水”。其中，三四線(xiàn)城市土地供應(yīng)、成交規(guī)模較去年同期縮減幅度相對(duì)較小，同比分別下降38.8%和34.1%；一二線(xiàn)成交同比降幅分別為39.1%和45.9%。

??不過(guò)，上半年一線(xiàn)城市在高價(jià)地頻頻涌現(xiàn)下，成交樓面價(jià)堅(jiān)挺上行，環(huán)比漲超15%，同比增長(zhǎng)7.7%；二線(xiàn)城市也有上行跡象，成交樓面價(jià)較去年下半年小幅增長(zhǎng)5.4%，但不及去年同期水平；三四線(xiàn)成交樓面價(jià)同環(huán)比均下跌約20%。對(duì)此，報(bào)告認(rèn)為，一二線(xiàn)城市表現(xiàn)好于三四線(xiàn)，與房企拿地聚焦核心板塊或脫不開(kāi)關(guān)系，

??從土地收金情況看，上半年全國(guó)土地收金同比縮減近半，總體表現(xiàn)不及預(yù)期。

??報(bào)告顯示，上半年全國(guó)土地成交金額為5633.9億元，較去年下半年下降73.6%，較去年同期下降47.6%。從土地出讓金TOP20城市榜單來(lái)看，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市收金排行更為靠前。其中，北京以土地出讓金783.7億元位居全國(guó)首位，杭州以660.8億元位居第二，上海則以441億元位居第三。

??局部區(qū)域點(diǎn)狀火熱

??從市場(chǎng)熱度來(lái)看，稍有起色。上半年平均溢價(jià)率低位微升，流拍率高位微降。

??報(bào)告顯示，上半年全國(guó)土地平均溢價(jià)率為4.17%，同比下降2.24%，較去年下半年上升0.63%；流拍率為14.25%，同比下降0.75%，較去年下半年下降1.23%。

??從月份來(lái)看，溢價(jià)率大致呈現(xiàn)“先升后降再企穩(wěn)”的走勢(shì)，土拍熱度恢復(fù)波折緩慢。在優(yōu)質(zhì)地塊頻推以及房企補(bǔ)倉(cāng)情緒階段性回升下，3月份溢價(jià)率達(dá)年內(nèi)小高峰，為6.06%，隨后連續(xù)2月下降，5月份溢價(jià)率降至最低1.92%，6月低位微升至2.09%。流拍率改善跡象則相對(duì)明顯，年內(nèi)基本呈“震蕩下行”走勢(shì)，二季度較一季度加速改善，6月份流拍率降至新低，僅為5.78%。

??另一方面，各線(xiàn)城市溢價(jià)率水平均不及去年同期。數(shù)據(jù)顯示，上半年一線(xiàn)城市平均溢價(jià)率4.28%，較去年同期下降3.2%，較去年下半年下降1.15%；二線(xiàn)城市溢價(jià)率4.72%，同比下降1.3%，環(huán)比上升1.44%；三四線(xiàn)城市溢價(jià)率3.11%，同比下降3.15%，環(huán)比上升0.08%。流拍率方面，各線(xiàn)城市流拍率均價(jià)去年同期有所下降，二線(xiàn)改善跡象更為明顯，同環(huán)比均現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市則流拍率高于去年下半年。

??值得注意的是，仍有像成都、武漢、合肥、廈門(mén)、長(zhǎng)沙等城市土拍呈現(xiàn)階段性火熱局面。其中，合肥一季度土拍平均溢價(jià)率達(dá)27.5%，誕生了新的單價(jià)、樓面價(jià)地王；成都、杭州等城市在限購(gòu)全面取消等利好下，上半年尤其是一季度土地成交熱度明顯高漲。

??房企投資收緊，拿地格局未變

??企業(yè)方面，上半年房企資金持續(xù)承壓，加之市場(chǎng)預(yù)期不足，房企更加傾向，總體拿地金額進(jìn)一步下滑。

??監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年100家房企總權(quán)益拿地金額為1731億元，同比下降57.21%，較去年下半年下降68.81%，總權(quán)益拿地金額創(chuàng)近年來(lái)新低。

??同時(shí)，房企拿地更加聚焦一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市拿地金額占比持續(xù)縮小。根據(jù)報(bào)告，二線(xiàn)城市拿地份額持續(xù)最大且進(jìn)一步上升，上半年占比達(dá)56.9%，較去年下半年上升6%；一線(xiàn)城市基本穩(wěn)定，占比為39.2%，較去年下半年小幅回落1.6%，但仍明顯高于2021年以前水平；三四線(xiàn)城市占比顯著縮小至3.9%，較去年下半年下降4.5%，創(chuàng)2018年以來(lái)新低。

??此外，上半年房企拿地格局未變，國(guó)央企及城投平臺(tái)持續(xù)擔(dān)當(dāng)兩大主力，不過(guò)節(jié)奏發(fā)生輕微改變，民營(yíng)房企占比略有提升。數(shù)據(jù)顯示，上半年國(guó)央企權(quán)益拿地金額占比40%，較2023年持平，代表企業(yè)有建發(fā)、華潤(rùn)、中海以及中建系等。地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年44%降至42%，但整體占比仍然處于略微領(lǐng)先地位。

??民營(yíng)房企占比由2023年16%升至18%，代表企業(yè)有綠城、龍湖等品牌民企，及濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)等為代表的區(qū)域優(yōu)質(zhì)民企。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心預(yù)計(jì)，下半年土地市場(chǎng)整體熱度將延續(xù)低溫運(yùn)行，房企拿地持續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度，但不乏核心一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍現(xiàn)火熱局面。