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??導語

??全國土地市場低位運行，三四線城市樓市更低迷。百強房企撤出，少數城市吸引力提升，優質地塊仍有高溢價成交機會。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??專題視點

??過去三年受到企業暴雷以及行業下行的影響，央國企將目光集中在核心一二線城市的優質地塊，三四線投資出現斷崖式下跌。但在此背景下，部份三四線城市地塊仍能溢價成交，部份房企也將有限的資金“分撥”到少數三四線中，也足以證明這些三四線仍被企業看好。那么，三四線土地是否已見谷底？溢價地塊又分布在哪些城市？被哪些房企所拿？

??01

??三四線土地供求一降再降
僅少數城市能溢價成交

??隨著房地產行業進入轉型和調整期，在企業融資壓力、生存壓力之下，企業投資大幅衰退。尤其是三四線城市，土地市場進入“冰凍期”。一方面規模大幅衰減，無論是經營性用地亦或是含宅用地成交金額、面積均呈現三連跌，且較高點幾乎腰斬，另一方面競拍熱度已經降至谷底，2022年以來三四線整體溢價率僅為4%，較高點下降12個百分點。僅有部分城市優質地塊尚能溢價成交。

??一、三四線含宅地塊成交連續三年下跌，較2020年高點已腰斬

??受到行業下行調整、房企融資受限、民企暴雷加速以及一二線城市集中供地等多因素的影響，三四線土地成交自2020年以后持續下滑，需求透支、銷售萎靡傳導至土地市場，造成諸多三四線土地無人問津。

??CRIC數據顯示，2023年三四線城市經營性用地成交面積10.53億平方米，成交金額2.13萬億元，同比分別下跌21%和17%，成交規模連續三年下滑，且較2020年高點幾乎腰斬。全年含宅用地成交金額、面積分別為1.73萬億和7.29億平方米，同比降幅達到19%和25%，含宅用地成交建面占經營性土地比重達到69%。

??綜合來看，含宅用地的跌幅高于整體經營性用地，一方面是在上輪周期中三四線投資主力的民企多以陷入資金危機，投資幾乎暫停；另一方面三四線銷售的大幅下降也使得多數國央企和少數民企將目光聚焦在一二線城市，僅留城投在三四線“托底”。

??實際上，作為土地財政的主要來源，三四線城市成交份額一直占據土地市場半壁江山。成交建筑面積在整體市場中的份額保持相對一致，沒有出現過大的波動，且2022年三四線占比還達到80%的高位。

??從金額的角度來看，占比重波動更為明顯。2019年至2022年，其占比始終保持在50%左右，2020年占比最高達到54%，但2023年三四線土地降溫顯著，城投也以托底為主，導致整體成交金額占全國比重跌破50%，2024年前三月僅為45%，較2020年高點下降9個百分點。這也意味著三四線土地財政正在驟減，對整體城市發展前景有一定的負面效應。

??二、七成三四線城市2023年成交建面同比下跌，成交TOP20集中度創新高

??從三四線各城市土地成交規模來看，在行業整體大環境下行的情況下，近兩年三四線土地投資幾乎是“腰斬”。

??根據CRIC統計的全國近300個城市數據，其中有71%的城市2023年含宅用地成交建面同比下降，下降城市占比較2022年減少4個百分點，主要是2022年多數城市成交規模已經出現腰斬，土地市場已經處在低位，降無可降。

??2023年同比降幅在0-30%、-80%至-50%之間的城市占比最多，分別達到26%和25%，尤其是降幅在-80%至-50%之間的城市數量大幅上升，占比較2022年提高了7個百分點，包括三明、淮北、黃崗等城市。考慮到2022年多數三四線土地已處在低谷，2023年繼續大幅下跌足以見得當前企業對于三四線投資的謹慎和規避。

??2024年一季度由于多數城市供地相對保守，供地計劃推后，因此整體波動較大，但仍有近60%的城市含宅土地成交建面同比出現下降，漲幅大于30%的城市主要是去年基數太低所致，低能級城市土地市場整體“熄火”的局面并未有扭轉。

??謹慎和規避同樣體現在三四線成交TOP20的集中度上，我們統計了2021年-2024年1-3月含宅用地成交金額、面積TOP20城市發現，成交集中度逐年上升，意味著僅有少數頭部的、供應相對充足的三四線能夠吸引投資。

??2023年成交建面、金額TOP20城市占300城的比重分別達到25%和31%，較2022年上升1個和3個百分點，2024年一季度集中度創下近三年新高。

??值得注意的是，即便是成交規模較大、受到更多關注的TOP20城市，土地市場同樣“一片慘淡”。以2023年含宅地塊成交建面TOP20為例，在成交規模上，2023年超過一千萬平方米的城市僅6個，幾乎較2022年腰斬，與2021年28個城市土地成交超過一千萬相比可謂是異常慘淡。

??而且，從歷年TOP20城市排名變動來看也能反映出三四線土地市場劇烈波動。2023年含宅地塊成交建面TOP20城市與2022年相比有9個城市的差異，與2021年相比重合度不足五成。

??從變化來看，含宅成交TOP20城市差異顯著。第一，有12個城市2023年土地成交為近三年低點，2023年成交面積與2022年、2021年比較均呈現下降態勢，這也是絕大多數三四線的土地成交的現狀，諸如保定、濟寧、濰坊土地成交連續兩年下跌，濰坊2023年含宅地塊成交建面同比下降33%，降幅較大。而遵義徐州、邯鄲、常州等2023年含宅地塊成交雖是近三年新低，但2022年土地成交略有反彈。

??第二，南通、鹽城、邢臺等城市2023年土地成交略有回暖，同比漲幅均在10%-15%之間，但較2021年相比，仍然下跌，例如鹽城2023年含宅地塊共計成交1279萬平方米，同比增10%，但較2021年規模仍下降了14%。

??三、平均溢價率下降12個pcts至4%，僅不足四成地塊溢價成交（略）

??02

??城投托底三四線成常態
百強房企投資比重降至14%

??上文從成交規模的角度印證了當前三四線土地的退潮，企業拿地層面同樣“慘淡”。據統計，2023年成交建面TOP20城市中成交地塊有超過七成為城投、平臺“托底”，而百強房企中不僅整體投資銳減，三四線投資比重也在2023年降至5年新低，僅有14%。另外，目前還能受到房企青睞的三四線主要是集中在長三角、珠三角核心城市圈的強三線。

??一、成交建面TOP20城市超過七成由城投托底，長三角托底力度更高

??從拿地企業類型的角度來分析，2023年，以成交金額TOP20的三四線城市為總體計算，僅有11%的成交金額來自國央企，16%的成交金額來自民企，剩余73%來自城投類公司，城投類公司成為三四線城市土地市場的最主要支撐力。

??2024年1-3月份，國央企拿地金額占比進一步降低，降至6%，民企拿地金額占比從16%回升至38%，城投類公司拿地金額占比則回落至56%。

??一般來說，民企拿地金額占比回升代表市場活躍度、信心的回升。但值得警惕的是，據CRIC統計來看，2024年1-3月份金華、岳陽、溫州等地有較多小規模的含宅地塊由自然人（在企業分類中歸于民企一類）競得，或將用于鄉鎮的自建房，民企拿地金額占比提升主要與城市的土地供應結構有關，而市場整體并未明顯回暖。

??細化到各個城市來看，可見以城投類公司作為土地市場支柱是三四線城市的主流現狀：

??2023年土地成交金額TOP20的城市中，有14個城市城投拿地金額占比超過50%，其中有9個城市城投拿地金額占比甚至超過90%，尤其以常州、淮安、鎮江等城市為例，幾乎難見其他類型房企拿地；

??2024年1-3月份，城投拿地總體比例有所下降的情況下，仍有10個城市城投拿地金額占比超過50%，泉州、臺州、鹽城等城市的城投拿地比例尤其高。

??此外，佛山的土地市場格局在三四線城市中較為別具一格：2023年國央企拿地金額占68%，這一比例在2024年1-3月升至75%，說明在國央企普遍撤出三四線城市的階段，佛山市場依然有較大的吸引力，保利發展、廈門建發、華僑城等在佛山拿地相對較多，且國央企拿地項目的金額往往較大，以較少的幅數占據較大的金額。

??根據CRIC統計，不同類型的房企在三四線城市拿地的偏好存在較為明顯的差異：國央企拿地體量大、價格高，而城投、民企拿地則相對“便宜”。

??以2023年成交金額TOP20三四線城市的數據來看：

??國央企拿地的平均建面達到10萬平方米，城投、民企分別為7.9萬平方米和2.8萬平方米，其中民企拿地規模較低主要是受到自然人拿地的影響，國央企顯然更加偏好大體量地塊，足以支撐一個較長周期的開發建設，也能夠在入市后占據更大的市場規模，打造品牌效應。

??價格方面，國央企拿地平均總價達到9.1億元，城投和民企分別為3.3億元和1.2億元，體現了國央企更加雄厚的資金實力；從樓板價來看，國央企拿地平均樓板價為9144元/平方米，但城投和民企則分別低至4199元/平方米和4266元/平方米，可見國央企拿地的平均“品質”更高，三四線城市的優質土儲高度集中于國央企手中。

??二、百強房企三四線拿地占比降至新低僅14%，長、珠三角投資占比超九成（略）

??03

??三四線溢價地塊多為“小而精”
聚焦深耕城市優質板塊

??房企大幅降低在三四線拿地的比例之后，三四線投資市場明顯降溫，底價成交成為絕對主流，高溢價成交地塊占比從最高峰（2020年）的29%降至4%（2023年），臺州、溫州、金華、徐州、東莞、莆田、佛山等城市熱門地塊相對高。

??在三四線高溢價拿地的企業也發生明顯改變，從碧桂園、中梁、中南等房企曾作為高溢價拿地主力，但近幾年活躍度大減，建發、保利、綠城取代其主力位置，而目前仍在三四線積極拿地的企業，在城市選擇上，投資前景相對較好與符合自身布局戰略缺一不可。

??一、高溢價地塊“小而精”，聚焦在長三角沿海區域（節選）

??重點監測的三四線城市高溢價（溢價率高于20%）成交地塊的總幅數以及占比在2022年發生斷崖式下跌：2019-2021年每年高溢價成交的地塊幅數超過500宗，占總成交幅數的比例也在25%以上，但2022年高溢價地塊幅數則驟降至100宗以下，2022年、2023年高溢價成交地塊幅數分別為81宗、91宗，占比也低至4%和6%。

??高溢價成交地塊的驟降，體現出企業在三四線城市拿地的理性回歸。

??以20%溢價率為分界線，將地塊劃分為高溢價成交和低溢價成交兩類，對比兩類地塊的平均建面、平均總價和平均樓板價來看，可以看出高溢價地塊存在“量小價高、小而精”的特點：

??以2023年重點監測的三四線城市為例，高溢價成交地塊的平均建面為6.57萬平方米，比低溢價成交地塊的平均體量減少23%，但高溢價地塊的平均成交金額達到4.91億元，較低溢價地塊的均值高出12%。相應地，高溢價成交地塊的平均樓板價為7466元/平方米，高出低溢價地塊平均樓板價76%。

??從城市分布的角度來看，高溢價地塊主要聚集于臺州、溫州、金華、徐州等長三角沿海城市，而東莞、莆田、佛山等地的高溢價地塊總量雖然不及以上城市，但占比較高，說明這些城市在地塊出讓總量相對減少的情況下，優質地塊的含量不減。

??反之，煙臺、清遠、韶關、肇慶等城市，近幾年成交的高溢價地塊幅數少于10宗，且占總成交幅數的比例也較低，城市的土地市場多年處于較冷淡狀態。

??除此之外，這些三四線溢價地塊“性價比”均較高，一方面是集中在城市的優質板塊、優質地段，另一方面即便溢價之后，在這些區域該地塊地價房價比處在合理范圍，甚至盈余空間較大，例如佛山2023年7月成交的南海區單價“地王”，樓板價24350元/平方米，而周邊項目售價在4萬元/平方米左右，整體的盈利空間仍存。而且，部分項目在板塊內處于新房斷供的態勢。如東莞2023年4月成交的總價22.1億元的松山湖片區地塊，溢價率15%，目前已經開售，成交均價為55132元/平方米，周邊三公里近一年開售新盤幾乎處在斷供狀態。

??從拿地企業的角度來看，由于2022年是三四線城市高溢價成交地塊大幅減少的分水嶺，在2022年前、后高溢價拿地的企業也發生了明顯的變化，因此CRIC分別統計了兩個時間段內重點監測的三四線城市高溢價拿地企業的變化：

??在土地市場高溫不斷的2019-2021年，三四線城市高溢價地塊總數較多，競得高溢價地塊數量最多的企業是有三四線之王之稱的碧桂園，高溢價拿地幅數達76幅，其次萬科地產、保利發展分別位列第二、三名。高溢價拿地TOP20的企業中，不乏碧桂園、中南、中梁、新城、弘陽、龍光等民企，且這些企業在過去一輪市場高溫中，正是憑借在三四線城市的高速擴張，實現了業績的大幅增長。

??而進入2022年以后，高溢價拿地的房企發生明顯改變，建發房產、綠城中國和保利發展位列前三，且即使是第一名的建發房產，高溢價拿地幅數也僅有9宗，這一數量與碧桂園相差巨大；同時在這一階段內，高溢價拿地的企業類型也發生轉變，城投類公司開始出現在榜單以內，例如湖州城投、寧波開投等，城投逐漸成為土地市場中不可或缺的重要力量。

??表：集中供地前后典型三四線城市高溢價拿地企業分布（單位：幅）

??二、保利、建發、綠城三四線投資占比超15%，布局僅限深耕城市核心地段（略）

??04
??總結

??2023年至2024年3月份，全國的土地市場仍以低位運行為主，即使核心城市土拍限價放松，也僅有個別非常優質的地塊引發激烈競拍，此外大部分地塊熱度平平、底價成交，總體溢價率持續低迷。其中三四線城市的樓市低迷表現得更加明顯，主要原因有二，一方面是由于房企放慢擴張布局的腳步，轉而實施聚焦戰略；另一方面則是近幾年房企普遍面臨現金流危機，用于投資的金額大幅收縮。

??一、雙重壓力下百強大幅撤出三四線地市，土地市場已經低至谷底

??結合前文來看，房地產行業作為對“資源配套”非常敏感的行業，在市場波動的情況下，三四線城市受到的影響遠高于一二線城市。進入2023年以后，三四線城市商品住宅成交規模的降幅較一二線城市尤甚，2023年一線、二線城市的成交建面同比分別下降2%和1%，但三四線成交建面同比降幅達到16%；樓市遇冷，地市同樣面臨嚴峻的局面，實際上從2021年開始三四線城市土地成交規模就連續走低，且連續三年成交建面同比降幅都在20%以上。

??除了樓市不振以外，三四線城市的土地市場還受到來自一二線城市的“擠壓”，2021年22個核心城市開始實施雙集中供地以來，各大房企為了集中資金競拍核心城市的宅地，對三四線城市的土拍關注度降低；而2022年至2023年，房企自身面臨更大的資金壓力，更加凸顯“花錢花在刀刃上”的聚焦戰略，聚焦核心城市、優質土儲，三四線土地市場關注度進一步降低。

??因此，百強房企在三四線投資意愿、投資比重持續下降，2023年百強房企三四線投資比重降至14%，創近五年新低，而大多數三四線城市僅僅依靠城投托底。

??二、投資前景+核心區位，深耕強三線企業僅選擇優質地塊布局

??在三四線投資退潮的大背景下，仍有少數城市、核心地塊對房企有一定的吸引力，主要是位于長三角、珠三角區域，且投資前景較好的城市，例如：佛山、無錫、嘉興、惠州、溫州、紹興、泉州、東莞、常州等城市。

??由于房企拿地持續回歸理性，在三四線城市得以高溢價成交的地塊均處于城市相對成熟的核心地段，或具備難以復制的自然資源，其余自身條件普通的地塊仍以地價成交為主，市場呈現冷熱分化的現象。綜合來看，僅有投資前景較明朗的城市疊加自身區位優勢明顯的地塊，才能夠在市場轉冷的環境下保持較高的吸引力。

??從拿地企業的角度來看，當前仍在三四線城市投資的企業與2022年之前大有不同，當前拿地企業以保利、建發、綠城這類國央企為主，此類房企具備較強的現金流實力和運營能力，對土地投資的要求也更高，對于條件一般的地塊抱持寧缺毋濫的態度。因此，也導致目前三四線土地市場呈現需要城投企業托底的情況，除了個別地塊被上述國央企高價競得以外，超過七成地塊都由城投公司競得。

??結合市場和企業兩端來看，三四線城市的地市還將低位運行一段時間，尤其在樓市未回溫之前，三四線城市土地市場也難以迎來全面復蘇；但與此同時，可以確信的是，無論行業整體如何低位運行，仍有具備拿地實力的房企持續狩獵優質地塊，足夠優質的地塊仍能夠以高溢價成交。

??三、即便三四線優質地塊仍需理性對待，警惕潛在銷售風險（略）