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??近日，備受矚目的首屆中國房地產代建峰會在深圳圓滿落幕。此次峰會由中國房地產業協會主辦（以下簡稱中國房協），金地管理、中國房協代建分會承辦，廣東省房地產行業協會支持，以“和合代建”為主題，匯聚了來自政府主管部門相關領導，中國房協、廣東省房協的領導嘉賓，金地集團、綠城中國、華潤置地、信達地產、福田投控、天健地產、金地管理、綠城管理、朗詩地產、藍城集團、中原建業、龍湖龍智造、招商建管、建發管理、旭輝建管、中海管理、萬科城建、騰云筑科、融者共創、東原睿建、鳳凰智拓、中國鐵建、華宇建管、新城建管、金科開管、遠洋建管、恒通建設、寧夏中房等眾多標桿企業的核心領導，克而瑞、賽普咨詢、明源不動產研究院、億翰智庫、畢馬威等權威研究機構，以及眾多知名金融機構、律師事務所、產業鏈、供應鏈企業及權威媒體機構等300余位嘉賓，共同探討代建行業的新趨勢、新機遇與新挑戰。

◎首屆中國房地產代建峰會出席領導合影

??峰會精彩紛呈，大咖們匯聚一堂，共同探討代建行業的未來趨勢與發展機遇。全程高潮迭起，尤其是圓桌對話環節更是成為代建前沿話題的智慧激蕩之地，引領行業未來發展方向。

??本次峰會的圓桌論壇由金地管理總經理蔡戈鳴主持，邀請來自中國房協、標桿企業、金融機構、咨詢機構、研究機構及媒體的資深專家及行業翹楚，共同探討“代建業務如何助力保障房建設、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎設施建設等‘三大工程’”、“代建模式如何賦能房地產紓困項目”以及“代建企業如何建立服務體系、提升服務力”等核心議題。

??當前行業新機遇與新挑戰并存，哪些領域將成為代建企業未來的業務增長點？如何在追求經濟效益的同時實現社會效益的最大化？在激烈的市場競爭中，如何強化自身的核心競爭力，靈活應對并滿足客戶的多樣化需求？每一場圓桌對話都充滿了思想的碰撞和智慧的火花，大咖們以豐富的實踐經驗和深刻的行業洞察，為與會者提供了寶貴的啟示和借鑒，也為代建行業的未來發展找到了更多可能的方向。讓我們一起跟隨這些行業領袖的洞見，回顧他們在圓桌論壇中的精彩瞬間，一探代建行業的未來發展。

◎金地管理總經理蔡戈鳴主持圓桌論壇環節

??圓桌對話一

??聚焦三大工程  探索代建發展新勢能

??隨著國家對住房保障體系的不斷完善和對城市更新的日益重視，代建業務在其中扮演的角色愈發關鍵，如何充分發揮代建業務的專業優勢，推動“三大工程”的高效實施，已成為當前行業熱議的焦點話題。

??在峰會首個圓桌環節，中海管理總經理安悅東，招商建管總經理劉成，深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強，上海市建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明，中國房地產業協會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳，明源不動產研究院院長黃樂，針對“代建業務如何助力保障房建設、城中村改造、‘平急兩用’公共基礎設施建設等‘三大工程’”進行深入探討，紛紛發表了各自獨到的見解。

◎首屆中國房地產代建峰會圓桌論壇一

??安悅東剖析了代建企業在“三大工程”建設中的積極作用和優勢。他表示，“三大工程”是改善民生、擴大內需、實現高質量發展的重要舉措，對我國房地產行業乃至城市建設格局都有重大影響。代建企業有責任、有義務、也有能力把“三大工程”做好。通過市場競爭和專業能力沉淀，代建企業具備設計、施工、商業運營、供應鏈等全產業鏈能力，客戶需求洞察能力，產品品質打造能力以及集約化的降本增效能力，通過成熟的管控體系和優質服務，能夠助力“三大工程”建設，助力政府、助力民生。

◎中海管理總經理安悅東

??劉成重點闡述代建在“三大工程”中的市場機會。他認為，非居改保和城中村改造，結合險資推動保障房的介入和發展，是代建企業較大的市場機會。未來城中村改造項目將由政府或城投平臺主導，以拆除重建、綜合整治以及拆整結合三大實施方式釋放保障性供應量，代建企業通過為委托方提供前期策劃定位、土地路徑梳理、規劃設計、開發建設、綜合整治改造等系統性服務方案，能夠在保障性住房市場中發揮重要作用。

◎招商建管總經理劉成

??路強從投融方向解析城中村改造的合作模式。他指出“三大工程”與代建的結合是“恰逢其時”。對于陷入困境的城中村改造項目，他提到兩個難點：重整法律程序難以推進，以及缺乏合適的主體來推動完成。在此情況下，專業的代建機構起到關鍵作用，能夠發揮其專業優勢，將原權利人、政府、投資人以及項目本身等多方利益訴求形成閉環，確保各方利益的有機平衡。這不僅有助于解決城中村改造中的難題，也有助于增強投資機構和買房者的信心。

◎深圳前海潤禾投資管理有限公司董事長路強

??賀倩明揭示了代建服務在城中村改造中的關鍵作用和發展前景。他指出，城中村改造歷經二十年發展，利潤與空間已發生顯著變化。原來房地產的盈利模式是低價拿地、快速開發、快速周轉，代建模式更加注重項目管理、品質管理、成本管理和產品力的提升，通過創造價值來實現盈利。當前，城中村改造聚焦于公共服務空間、住房建設和產業空間三大領域，而代建服務在其中都發揮了非常重要的作用。未來，城中村改造將涉及更多方面的利益關系，包括村民、村集體、物業廠房等原權利人，以及政府的相關職能部門。這使得代建服務的對象多樣化，利益關系復雜化，在這樣的背景下，代建企業需要具備高超的協調能力和資源整合能力，以平衡各方利益，推動改造項目的順利進行。

◎上海市建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明

??劉芳從城市更新專業視角，探究宏觀政策對代建未來的影響。她指出，城中村改造已成為城市建設的“三大工程”之一，并得到了國家層面的重視和部署，改造市場容量非常大，未來一段時間將是代建企業的主要發力點。城中村改造不僅有助于拉動投資和經濟發展，還是重要的民生工程，對城市更新發展具有重要意義，期待代建商在城中村改造中發揮重要作用。

◎中國房地產業協會城市更新委員會副主任兼秘書長劉芳

??黃樂以第三方研究機構視角解析代建企業在其中的機遇。他表示，代建企業想要把握住這次機會，需要有品牌、整合和創新三大價值。第一，  品牌價值是代建企業在市場競爭中脫穎而出的關鍵。第二，整合價值是代建企業提升服務質量和提高項目競爭力的重要手段。第三，創新價值是代建企業應對市場變化、實現高質量發展的重要途徑。

◎明源不動產研究院院長黃樂

??圓桌對話二

??賦能紓困項目  解碼代建發展新角色

??在當前房地產市場調整期，不少項目因資金短缺、運營不暢等問題陷入困境。此背景下，代建模式如何提升項目運營效益，為這些項目提供有效的解決方案？

??代建分會執行會長、綠城管理董事會副主席、執行董事李軍，龍湖龍智造CEO宋海林，德富資產執行合伙人、德研院專委會召集人吳舸，潤厚投資、潤建咨詢聯合創始人、潤建總經理胡茂生，廣州資產管理有限公司總經理助理李晨，金地管理副總經理王英臣，圍繞“代建模式如何賦能房地產紓困項目”的議題，就代建在紓困項目中的業務機會與作用發表精彩觀點，啟迪困境項目盤活新思維。

◎首屆中國房地產代建峰會圓桌論壇二

??李軍從代建企業實戰經驗分享紓困項目業務中的難點、堵點和痛點以及應對之策。他強調目前保交樓紓困的業務仍面臨諸多瓶頸，需要明確范圍、責任和協作機制。他提到，首先，要明確什么樣的項目屬于紓困范圍，以及具體的任務是什么，這需要政府、行業協會等多方面的共同努力。其次，責任界定也至關重要，需要明確誰提供流動性支持，誰來監管，以確保責任的清晰認定。最后，分工協作機制的建立也不可或缺，代建企業應當能夠履行開發端的管理職責，并在責權清晰、目標明確的前提下，順利推進項目。

◎代建分會執行會長、綠城管理董事會副主席、執行董事李軍

??宋海林聚焦紓困業務所面臨的挑戰展開深入分享。他提到當前紓困業務所面臨的挑戰不容忽視，如債權債務復雜、現金流盤活難題以及操盤節奏混亂等，并提出了四個值得思考的方面：一是代建企業需要審視項目治理結構、決策機制是否與公司狀態相匹配，以最大化自身價值；二是面對債務變化，代建企業需努力使項目盈利，讓各方權益者滿意；三是如何在有限啟動資金的情況下快速啟動項目，讓項目自我運轉起來；四是代建企業需思考如何在產品端增加亮點、重塑價值，提升項目的口碑和聲譽。

◎龍湖龍智造CEO宋海林

??吳舸從資產重整視角為與會嘉賓帶來紓困項目的瓶頸探討。他指出，紓困資本項目看似市場規模龐大，但實際操作中卻遭遇諸多難題，其中最主要的問題之一便是缺乏真正的責任人。他強調，持牌金融機構往往對房地產行業的了解不夠深入，導致在放款時存在一定的盲目性，這在一定程度上加劇了市場風險。在他看來，現在紓困資本在進入市場時也存在類似問題，AMC的銀行思維導致其在處理項目時存在局限性，缺乏對公司和項目的重構能力。他認為，要解決這個問題，需要明確誰應該對這些項目負責，對重組重構計劃負責，對項目的未來負責。

◎德富資產執行合伙人、德研院專委會召集人吳舸

??胡茂生則從代建方的角度出發，強調了紓困代建操作的難點和挑戰。他認為，紓困項目的關鍵在于各方對項目的理解和目標未能形成一致意見，導致在執行過程中產生分歧。因此，作為代建方需要對目標項目進行充分調研，并整合相關信息，以確保項目的順利推進。同時，他對紓困項目提出了三個關鍵的思考：首先，要評估項目在不考慮沉沒成本的情況下是否有剩余價值，以及剩余價值是否充分；其次，要確定項目續建所需的資金如何得到保證；此外，還要考慮資金回收的周期和方式，以滿足紓困投資和前期投資人的需求。

◎潤厚投資、潤建咨詢聯合創始人、潤建總經理胡茂生

??李晨則從AMC的視角分享了代建紓困領域的互動情況。他表示，隨著代建模式的蓬勃發展，代建機構和AMC之間的對話頻道已經趨于一致。AMC不再過分強調代建機構的擔保和兜底責任，而是更加注重其在售價、流速、成本管控等方面的專業能力。李晨還提到，盡管代建機構目前提供的服務類型基本能夠滿足AMC的需求，但AMC作為代建紓困資金的主要提供者，其資金供給仍不能完全滿足市場需求。

◎廣州資產管理有限公司總經理助理李晨

??王英臣也分享了代建公司在紓困項目中的角色和作用。他認為，代建公司應作為一個支點，利用專業知識、獨立第三方身份、豐富的經驗、高效的團隊以及卓越的品牌，去實現各方利益的再平衡，確保投資方與業主都能找到滿意的解決方案，通過以時間換空間的策略，動態解決項目問題。同時，為實現項目順利重啟，代建公司還需實行定制化的服務模式，如咨詢服務、單條線加強服務、接管服務、監管服務及全周期服務等，解決不同時間段出現的問題，避免一刀切，以實現項目的重新啟動和順利推進。

◎金地管理副總經理王英臣

??圓桌對話三

??剖析服務本質  探究代建企業發展新引擎

??代建行業本質上是服務行業，在競爭日益激烈的市場中，服務力已然成為代建企業脫穎而出的關鍵要素。

??第三個圓桌對話則圍繞代建企業如何建立服務體系、提升服務力展開，由代建分會副會長、藍城集團總裁許峰，代建分會副會長、朗詩地產總裁黃征，旭輝建管總裁劉冰洋，億翰智庫總裁何慧，畢馬威中國企業數字化戰略咨詢主管合伙人李良，一勺言、JUMP大會出品人張杰，分別從多個角度進行觀點交鋒，分享構建完善的服務體系、提升項目服務質量和效率的核心要素，為各代建企業提供了有益的借鑒。

◎首屆中國房地產代建峰會圓桌論壇三

??許峰圍繞代建方的服務角色和認知展開分享。他表示，代建服務面對的對象非常多元，代建方需要精準定位自己的服務角色以滿足不同委托方的需求。他提出，代建企業在提供服務時，需要對自身的角色有清晰的定位和認知：什么時候該做“長工”，什么時候該做“管家”，什么時候做“東家”，什么時候要做“專家”。把真正能為業主方提供的服務，通過良好的溝通、交流，以及換位思考，充分地展現出來，最終把產品價值、服務價值體現到產品和市場當中，才能贏得委托方和客戶的信任，實現多贏。

◎代建分會副會長、藍城集團總裁許峰

??黃征針對B端和C端的不同需求展開分析。他指出，代建業務從To B到To C的轉化過程，涉及委托方客戶（企業）和最終用戶（購房或租房者）的不同需求。代建企業要把這兩方的需求統一起來，用戶關注的可能是建筑的舒適度，居住的體驗和使用這個房子的性價比；委托方客戶，關注的可能是這個項目的經營，包括成本控制、安全等指標。代建企業應以開放的心態與各方合作，確保在項目開始之初就與客戶在定位、產品體系等方面達成共識，避免開發過程中產生分歧。同時，在常規建造、銷售之外，代建企業還應思考如何給項目提供更多的價值。

◎代建分會副會長、朗詩地產總裁黃征

??劉冰洋從客戶核心訴求點，發掘代建項目解題路徑。他分享到，代建行業歸根到底是服務，“東家思維、當家心態、管家身份、專家能力”的定位，能更好地推動代建企業自身進行思維轉變、心態調整、專業精進，去更好地為客戶提供服務。每個客戶和項目都有自己的特點和特性，代建企業需要通過挖掘客戶最真實的需求，幫助客戶找到底層的核心訴求以及項目的機會點和風險點，從而找到最優解題路徑。

◎旭輝建管總裁劉冰洋

??何慧則以專業機構觀察視角，深入解讀代建服務核心要素。他指出，代建企業在新時代房地產行業中需要具備多方面的能力。首先，基礎開發能力是代建企業的基石；其次，賦能能力，特別是技術性賦能，以提升生活、商務、生產和公共空間的價值。此外，提升向上的咨詢意見能力，以及向下的服務供應資源整合力，能夠系統性鏈接城投公司、政府和金融機構等上游資源，并整合下游供應鏈，以提供全面服務；最后，體系化的品牌打造能力，具備獨特的品牌認知和品牌文化，以及進行鏈條化的品牌輸出。

◎億翰智庫總裁何慧

??李良從專業咨詢機構視角，對構建代建服務力體系提出新的見解。他認為，代建企業應更早實現數字化意識和轉型，專注形成自己的一套代建科技體系，把服務力真正沉淀下來，形成差異化競爭特點。一方面，通過數字化平臺將代建項目的形態反饋給業主和客戶，這不僅能提升客戶體驗，還能有助于吸引更多項目；另一方面，通過前沿式的科技賦能，為這些業主方提供數字化支持，也為代建項目的長期運營提供價值。

◎畢馬威中國企業數字化戰略咨詢主管合伙人李良

??張杰從行業的長期觀察者視角，表示代建行業目前似乎正處于跑馬圈地的階段，這與過去物業管理行業的發展階段有相似之處。代建企業對于市占率的過度追求，可能帶來一系列的問題，陷入自我設限的困境。他對代建企業的服務力打造提出三點建議：第一，精簡服務“菜單”，避免冗長、同質化的服務；第二，提煉并突出企業標簽，突出服務特色，建立護城河，有利于企業在競爭中脫穎而出；第三，加強軟實力的培養，包括溝通能力、解決問題的能力等。

◎一勺言、JUMP大會出品人張杰

??展望未來，代建行業將繼續面臨新的挑戰和機遇。隨著國家對住房保障體系和城市更新的重視度不斷提升，代建業務的市場空間將進一步擴大。同時，隨著市場競爭的加劇和客戶需求的不斷變化，代建企業也需不斷創新和提升服務力，以適應市場發展的需求。相信在各方共同努力下，代建行業將迎來更為廣闊的未來。