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??導(dǎo)語(yǔ)

??在資金相對(duì)緊張的當(dāng)下，在上海拿地的主力依然是央國(guó)企和城投，民企競(jìng)拍積極性相對(duì)較低。

??◎  文 /馬千里、邱娟

??10月25日，上海新一輪集中土拍如期開(kāi)拍，掛牌的4宗地均成功出讓，總成交建面50.7萬(wàn)平方米，成交總金額148.4億元，整體溢價(jià)率為0.5%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。

??與前兩批次土拍相比，房企參拍熱情明顯下降。除楊浦定海地塊2.32%低溢價(jià)成交外，余下的寶山祁連、閔行浦江鎮(zhèn)和華漕地塊3宗地均底價(jià)成交。參拍企業(yè)來(lái)看，全部都是央國(guó)企和城投，民營(yíng)房企無(wú)一報(bào)名。最終，中海、華潤(rùn)、上海城投、象嶼4家房企各落一子。

??01

??供地節(jié)奏：上海前三季度供地節(jié)奏偏緩，經(jīng)營(yíng)用地供地完成率僅20%

??基于重點(diǎn)城市土地成交數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步對(duì)比典型城市2024年供地計(jì)劃，在2024年供地計(jì)劃縮水的背景下，截止9月30日，29個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃（住宅和商業(yè)）平均完成率僅為32%，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對(duì)低位，尤其是一線四城，其2024年供地計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度尤為緩慢，上海和廣州稍高，也僅有20%，北京次之，僅有17%，深圳墊底，僅有7%。

??具體看上海，前9月，上海成交的經(jīng)營(yíng)性用地成交面積僅有188公頃，較去年同期減少了1/4,占2024年上海全年經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃的比重僅有20%；成交金額僅822億元，成交金額僅為去年同期的68%，成交均價(jià)也有小幅下滑。即使加上10月剛剛成交的商辦和今日成交的4宗涉宅地，總成交面積210公頃，上海供地計(jì)劃完成率也僅有22%。

??02

??1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交
市場(chǎng)熱度降至“谷底”

??本次掛牌的4宗地中，閔行區(qū)2宗、寶山區(qū)1宗、楊浦區(qū)1宗，總起始價(jià)147.7億元。從區(qū)位上來(lái)看，除楊浦東定海地塊處于中環(huán)內(nèi)，其余地塊均位于中環(huán)或者外郊環(huán)的非熱點(diǎn)板塊，從土地質(zhì)量上來(lái)看，不及上批次。

??熱度方面，與8、9月集中土拍不同，上海本輪土拍市場(chǎng)十分“清冷”。具體來(lái)看，掛牌的4宗地均成功出讓，1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。

??唯一溢價(jià)成交的地塊即楊浦定海地塊，該地位于距軌道交通12號(hào)線隆昌路站0.5公里以內(nèi)，距中環(huán)和內(nèi)環(huán)高架均十分近，交通十分便利，教育、商業(yè)配套也比較完善。該地塊吸引了保利置業(yè)及中海參與競(jìng)拍，最終，經(jīng)19輪競(jìng)拍，由中海成功競(jìng)得，成交總價(jià)321310萬(wàn)元，溢價(jià)率為2.32%，平均樓面價(jià)69158元/平方米。市場(chǎng)方面，周邊在售的項(xiàng)目有合生縵云上海、中建壹品.浦江之星等項(xiàng)目，合生縵云累計(jì)去化61%，中建壹品·浦江之星累計(jì)去化達(dá)97%，另外待售的還有中建壹品.外灘源著、保利.外灘序88、保利.外灘序45、上海城投.興華里，競(jìng)品眾多，去化預(yù)期受到一定地影響，因此房企競(jìng)拍較為謹(jǐn)慎，溢價(jià)率僅有2.32%。

??03

??三季度“517”新政效果邊際遞減
9月新房成交規(guī)模降至5月水平

??雖然受“517”新政的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，但隨著時(shí)間地推移，新政效應(yīng)遞減，7、8、9三月商品住宅成交規(guī)模逐步減少，9月全月僅有47萬(wàn)平方米，與5月水平基本持平。

??去化方面，9月共29盤入市，整體供應(yīng)量升質(zhì)跌，其中市區(qū)僅供應(yīng)8盤，占比為28%（8月占比47%），優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目顯著收縮，去化表現(xiàn)優(yōu)異項(xiàng)目?jī)H8個(gè)（占比28%），平均開(kāi)盤去化率回落至49%。市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化顯著，局部熱門板塊項(xiàng)目去化有所下滑。1）市區(qū)2個(gè)實(shí)現(xiàn)“日光”：新天地翠湖天地六合庭（108套）單價(jià)21萬(wàn)，突破新房公寓類價(jià)格天花板，憑借絕對(duì)區(qū)位+老牌頂流+1億純高圈層，觸發(fā)高積分并日光；徐匯濱江-中海領(lǐng)邸（178套）三開(kāi)延續(xù)日光；浦東前灘公館、綠發(fā)浦江園首開(kāi)去化8成；而浦東開(kāi)云艾尚里、黃浦海玥黃浦源、楊浦縵云上海、靜安萬(wàn)科中興傲舍由于區(qū)位、品質(zhì)、競(jìng)爭(zhēng)分流等因素平均去化僅3成。

??2）外環(huán)線區(qū)&五大新城，去化呈梯度分化：僅綜合素質(zhì)全優(yōu)的樓盤去化能達(dá)到7成及以上，分別是分別是①唐鎮(zhèn)浦發(fā)唐城四期憑借位置+成熟配套觸發(fā)積分且日光；②招商顧村TOD（400萬(wàn)級(jí)地鐵房）、③龍湖觀萃（產(chǎn)品/營(yíng)銷定位精準(zhǔn)）、④象嶼遠(yuǎn)香湖岸（高品質(zhì)和性價(jià)比）去化7成；外環(huán)線區(qū)部分項(xiàng)目由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，普遍承壓，如浦東華發(fā)觀瀾半島、張江金茂府、港城中環(huán)匯云啟、寶山共康大華公園柏翠等城市界面一般，直面競(jìng)爭(zhēng)分流明顯，去化4-6成；其余項(xiàng)目平均去化2成或平推。

??04

??拿地房企均為央國(guó)企和城投
民營(yíng)企業(yè)無(wú)一報(bào)名

??與前兩批次土拍相比，房企參拍熱情明顯下降。閔行華漕、浦江鎮(zhèn)以及寶山祁連等偏遠(yuǎn)地塊均僅有1家房企參拍，楊浦定海地塊有中海和保利置業(yè)2家房企參拍。總的來(lái)看，房企參拍積極性不佳。從競(jìng)拍房企名單來(lái)看，全部都是央國(guó)企和城投，民營(yíng)房企無(wú)一報(bào)名。

??競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，中海以32.1億元競(jìng)得本場(chǎng)土拍唯一溢價(jià)地塊——楊浦定海地塊，樓板價(jià)為69158元/平方米，也是本場(chǎng)土拍樓板價(jià)最高的地塊，不過(guò)由于地塊周邊競(jìng)品眾多，經(jīng)過(guò)多達(dá)19輪競(jìng)拍，但其溢價(jià)率僅有2.32%，房企競(jìng)拍十分謹(jǐn)慎。其余的3宗均各有一名競(jìng)買人報(bào)名，因此都以底價(jià)成交，競(jìng)買人分別是華潤(rùn)、上海城投和象嶼。

??總的來(lái)看，上海本輪土拍一改前兩批次高溢價(jià)成交的局面，土拍市場(chǎng)變得十分清冷。掛牌的4宗地有3宗底價(jià)成交、1宗低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。

??究其原因，很大程度上還是與新房去化趨緩有關(guān)，盡管近期市場(chǎng)迎來(lái)了一些積極轉(zhuǎn)變，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是出現(xiàn)“日光盤”，郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢，部分項(xiàng)目開(kāi)盤去化率甚至在個(gè)位數(shù)。因此當(dāng)?shù)貕K質(zhì)量下滑，尤其是非熱點(diǎn)區(qū)域地塊掛牌時(shí)，房企競(jìng)拍積極性就明顯下降，多為底價(jià)成交。不僅如此，由于本輪掛牌土地起拍價(jià)大都超30億元，金額較大，在資金相對(duì)緊張的當(dāng)下，在上海拿地的主力依然是央國(guó)企和城投，民企競(jìng)拍積極性相對(duì)較低。