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??導(dǎo)語(yǔ)

??市場(chǎng)熱度持續(xù)分化，央國(guó)企和城投依舊是拿地主力。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??10月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及上年同期。截止10月27日，全國(guó)300城10月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模7370萬(wàn)平方米，較上月同期周期性上升，較上年同期明顯下降。熱度方面，至截稿時(shí)10月平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。本月各地土拍熱度延續(xù)分化，僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，更多的城市還是以低溢價(jià)成交為主，北京、上海、西安、長(zhǎng)沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：本月土地供應(yīng)量為1.3億平方米，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%。新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.93，連續(xù)三個(gè)月低于2.0。成交7370萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14%，同比下降32%。

??· 熱度：平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。成交總價(jià)居于前列的上海、寧波平均溢價(jià)率均不及1%。土地流拍率11%，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)低位運(yùn)行。

??· 分布：各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，一、三線同環(huán)比量跌價(jià)漲，二線同環(huán)比量?jī)r(jià)齊降。具體來(lái)看，一線成交金額298億元，環(huán)比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高價(jià)地塊成交，帶動(dòng)成交均價(jià)一定程度上升，環(huán)比增加37%，增至25756元/平方米。

??后市展望

??市場(chǎng)熱度持續(xù)分化
央國(guó)企和城投依舊是拿地主力

??10月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止10月27日，全國(guó)300城10月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅7370萬(wàn)平方米，較上年同期明顯下降。熱度方面，至截稿時(shí)10月平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。本月各地土拍熱度延續(xù)分化，僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，更多的城市還是以低溢價(jià)成交為主，北京、上海、西安、長(zhǎng)沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交。

??值得注意的是，日前剛剛結(jié)束的上海集中土拍一改前兩批次高溢價(jià)成交的局面，土拍市場(chǎng)變得十分清冷。掛牌的4宗地有3宗底價(jià)成交、1宗低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新低。究其原因，很大程度上還是與新房去化趨緩有關(guān)，盡管在需求側(cè)調(diào)控放松后，上海市場(chǎng)有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區(qū)，一方面中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)“日光盤”，另一方面郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢，部分項(xiàng)目開(kāi)盤去化率甚至在個(gè)位數(shù)。因此當(dāng)?shù)貕K質(zhì)量下滑，尤其是非熱點(diǎn)區(qū)域地塊掛牌時(shí)，房企競(jìng)拍積極性明顯下降，最終大概率底價(jià)成交。基于拿地企業(yè)視角，在資金相對(duì)緊張的當(dāng)下，即便是在上海，拿地的主力依然是央國(guó)企和城投，民企競(jìng)拍積極性仍相對(duì)較低，其余城市更是如此。

??01

??供求：供地規(guī)模維持年內(nèi)高位
成交建面環(huán)比正增

??土地供應(yīng)方面，截止2024年10月27日，本月土地供應(yīng)量為12528萬(wàn)平方米，環(huán)比9月同期上升35%，同比下降30%。在中央“嚴(yán)控增量”、地方優(yōu)化供地節(jié)奏的指引之下，本月低密地塊供應(yīng)占比維持高位，新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率為1.93，連續(xù)三個(gè)月低于2.0。

??至截稿時(shí)，一線四城均有新增土地掛牌，其中關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋組合地塊，地塊出讓底價(jià)高達(dá)153億元，由3個(gè)項(xiàng)目組合而成，合計(jì)總建面39.4萬(wàn)平方米，三個(gè)項(xiàng)目圍繞軌交站點(diǎn)，分別位于酒仙橋、小紅門和十八里店三個(gè)板塊，據(jù)北京自然資源局介紹，期望在補(bǔ)齊街區(qū)公共服務(wù)設(shè)施短板的同時(shí)，助力軌道微中心建設(shè)，加強(qiáng)區(qū)域職住平衡，進(jìn)而推動(dòng)北京城市總體規(guī)劃深入實(shí)施和探索。2024年年中北京曾有1宗類似地塊出讓，涉及酒仙橋、前葦溝、電子城三個(gè)板塊，最終由中建智地、江蘇綠建、朝陽(yáng)城聯(lián)合體以112億底價(jià)競(jìng)得。二線城市方面，本月長(zhǎng)沙、福州、貴陽(yáng)、西安、成都、南京、合肥、重慶等8市新增出讓地塊建面均超過(guò)100萬(wàn)平方米。從個(gè)體地塊來(lái)看，出讓底價(jià)最高的前6幅地塊均在月末掛牌，其中廈門湖里東渡片區(qū)宅地，出讓底價(jià)22億元，容積率2.5，起拍樓面地價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米，地塊周邊大型商超、游樂(lè)場(chǎng)、公園等配套資源豐富，且周邊沒(méi)有新房在售項(xiàng)目，項(xiàng)目發(fā)展前景較佳。杭州錢江世紀(jì)城宅地出讓底價(jià)29.5億元，該地塊由商辦用地更改土地性質(zhì)而來(lái)，容積率由6.0降至2.7，規(guī)劃建面8.2萬(wàn)平方米，限高80米，起拍樓板價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)所屬板塊新高。地塊處于濱江區(qū)政府附近，北望錢塘江，板塊發(fā)展成熟，周邊同類二手房掛牌價(jià)可達(dá)8萬(wàn)元/平方米左右，該地塊執(zhí)行杭州不限房?jī)r(jià)新政，獲得了較高的市場(chǎng)關(guān)注度。

??10月份土地供應(yīng)量繼續(xù)環(huán)比提升，并且在地方政策扶持之下，地塊的發(fā)展前景也在進(jìn)一步向好。不過(guò)結(jié)合月內(nèi)中央部委和地方政府關(guān)于從嚴(yán)控制供地規(guī)模的表述來(lái)看，鑒于大多數(shù)城市新房消化周期的高企，面對(duì)高規(guī)模的待開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)土地規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度供地規(guī)模的環(huán)比增長(zhǎng)，仍然會(huì)控制在周期性高位的范圍之內(nèi)，且供地質(zhì)量還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，各地“以需定供”的趨勢(shì)也會(huì)更為明顯。

??土地成交方面，截止10月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交7370萬(wàn)平方米，環(huán)比上升14%，同比下降32%。一二線城市中，至截稿時(shí)西安、長(zhǎng)沙、寧波成交建面突破100萬(wàn)平方米，其余城市均在100萬(wàn)平方米以下，共有上海、寧波成交金額突破100億元，寧波的兩宗高總價(jià)宅地均由寧波城投競(jìng)得，合計(jì)成交總價(jià)81億。受高能級(jí)城市地塊成交占比下降影響，本月平均樓板價(jià)下降至2928元/平方米，環(huán)比減少7%。

??02

??熱度：溢價(jià)率連續(xù)4個(gè)月大體持平
流拍率延續(xù)低位

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)10月平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。本月各地土拍表現(xiàn)依舊分化，杭州、揚(yáng)州、義烏等城市單月平均溢價(jià)率突破10%，典型如杭州江灣新城地塊，地塊容積率2.5，經(jīng)77輪競(jìng)價(jià)由綠城以28%溢價(jià)率競(jìng)得，成交總價(jià)34億元，樓板價(jià)5萬(wàn)元/平方米，新房限價(jià)6.75萬(wàn)元/平方米。

??而成交總價(jià)居于前列的上海、寧波平均溢價(jià)率均不及1%，本月寧波寧海縣1宗小體量宅地?zé)岫阮H高，地塊容積率僅為1.25，經(jīng)過(guò)154輪競(jìng)價(jià)，由得力地產(chǎn)以77%的溢價(jià)率競(jìng)得，成交樓板價(jià)約1萬(wàn)元/平方米，但整體來(lái)看，大多數(shù)高總價(jià)地塊仍是底價(jià)成交。而上海更是再度觸及2023年以來(lái)的平均溢價(jià)率低位，本月土拍平均溢價(jià)率僅0.5%，主要由于出讓地塊多位于中環(huán)以外，僅楊浦區(qū)一宗宅地溢價(jià)成交，不過(guò)由于周邊競(jìng)品項(xiàng)目較多，最終溢價(jià)率僅2.3%。結(jié)合月內(nèi)國(guó)新辦相關(guān)表態(tài)來(lái)看，在“四取消、四降低、兩增加”的全面支持下，隨著需求端信心的邊際好轉(zhuǎn)，再加之平均供地質(zhì)量的提升，四季度典型城市平均溢價(jià)率有望企穩(wěn)上漲。

??10月土地流拍率11%，環(huán)比減少1個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)低位運(yùn)行。隨著地方對(duì)于供地指標(biāo)管控的趨緊，再加之歲末重點(diǎn)項(xiàng)目供應(yīng)占比的增加，預(yù)計(jì)土地流拍率將維持低位。本月北京、廣州、西安、鄭州均出現(xiàn)了宅地流拍或撤牌，本月北京出現(xiàn)了罕見(jiàn)的高總價(jià)宅地撤牌，新宮村舊改地塊起拍價(jià)52億元，原計(jì)劃于本月成交，經(jīng)撤牌后于10月下旬再度掛牌，地塊規(guī)模有所縮水，容積率也由2.4降低至2.0，出讓底價(jià)下降至24.3億元。

??03

??重點(diǎn)地塊：兩榜一線城市占七成
滬、深分別奪得單價(jià)、總價(jià)榜榜首

??10月，一線城市京、滬、深三城僅有涉宅地成交，因此兩榜被一線城市“霸榜”，占比超七成。上海和深圳分別奪得單價(jià)榜和總價(jià)榜榜首。總價(jià)榜榜首來(lái)著深圳寶安區(qū)，地塊建筑面積289854平方米，掛牌起始價(jià)66.65億元。值得一提是，該地塊在競(jìng)拍時(shí)，提出了新的要求：本公告出讓宗地內(nèi)的普通商品住房需全部實(shí)行現(xiàn)房銷售。最終該地被深圳地鐵底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)22994元/平方米。總價(jià)榜第二地塊來(lái)自上海寶山區(qū)，被華潤(rùn)46.1億元底價(jià)競(jìng)得。

??單價(jià)榜方面，榜首地塊來(lái)自上海楊浦區(qū)東外灘板塊，被中海32.1億元低溢價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)69158元/平方米。榜二地塊來(lái)自北京豐臺(tái)區(qū)，被金茂以40.13億元底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)為55787元/平方米。單榜三地塊來(lái)自杭州上城區(qū)，經(jīng)過(guò)77輪報(bào)價(jià)，由綠城以總價(jià)34.22億元競(jìng)得，樓面價(jià)50717元/平方米，溢價(jià)率達(dá)28.55%，地塊成交樓面價(jià)超過(guò)了杭州此前的宅地單價(jià)紀(jì)錄，即2016年鳳起潮鳴項(xiàng)目的拿地價(jià)45368元/平方米。