??點擊下載附件：【易居研究院】中國房企TOP30月報（2022年7月）

??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、Wind等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態以及組織變革的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考。

??核心觀點

??河南等地斷供事件引起廣泛關注，7月28日中央政治局經濟工作會議首提“保交樓”，強調用足用好政策工具箱，支持剛需及改善住房需求，預計新一輪的保交樓支持政策將不斷落地。7月TOP30房企銷售額環比轉跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有擴大，市場平穩筑底中。在上海、南京、成都、廣州等城市二輪土拍的拉動下，TOP30房企投資金額繼續維持高位。7月TOP30房企融資總量同環比雙增，其中境內融資環境維持寬松，美元債發行持續收縮，TOP30房企整體仍處償債高峰、多家房企評級被下調；在銷售降溫及個別行業事件沖擊下，TOP30房企市值總量由漲轉跌，民企遭遇市值與業績雙重困境。多家民企接連精簡架構，減少管理層級。

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??【企業投資】

??央國企拿地熱度提升，投資規模維持高位

??7月TOP30房企中有14家拿下涉宅地57幅，投資建面環比下降7%；土地成交總價環比增加5%，溢價率為4.7%。投資規模繼上月大幅增加后繼續維持高位。保利、越秀、招商本月在TOP30房企中拿地總價排名前三。

??7月上海、廣州、南京、重慶、成都、長沙、無錫共7個城市進行集中土拍，土地供應持續放量。其中上海繼6月首輪土拍后不到一個月再次完成第二輪土拍，在增加市區核心地塊供給的情況下，熱度較第一輪有提升，保利、招商、華發收獲最大，三者全口徑拿地金額分別為178億、165億和115億；南京二輪土拍放松土拍規則，出現不限價宅地，房企參拍積極性有所提升，保利拿地3宗，總金額78.4億元，金茂拿地1宗，總價45.4億元，華潤、龍湖、招商、越秀各拿地1宗；成都在二手房市場回暖、土拍規則放松、地塊讓利更大等方面利好下，二輪土拍熱度上升，華潤收獲最大，以87.2億元拿下6宗地塊，越秀24.4億元獲得2個地塊，龍湖、保利、中國鐵建、華發各獲得1宗地塊；廣州第二輪土拍供應規模相比首輪減少，在熱點地塊的帶動下，二輪土拍熱度上升，平均溢價率從1%上升到6.6%，共成交11總含宅土地，被TOP30房企越秀和保利各斬獲3宗，拿地金額分別為107和49億元；重慶二輪土拍熱度下降，部分地塊價格下調仍多以底價成交，萬科、招商、中海均以底價獲得1宗地塊；長沙二輪土拍熱度不及首輪，招商、越秀和中國鐵建各底價獲地1宗。

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??【企業融資】

??融資總量同環比雙增，

??TOP30房企仍處償債高峰

??7月TOP30房企融資環境持續寬松，TOP30房企合計融資規模313.8億人民幣，同比增加22.7%，環比增加26.3%，融資規模同環比均有一定提升。7月除債券融資外，新增股權融資金額約43.9億元人民幣，系建發國際增發配售融資。新增債券融資規模269.9億人民幣，同比增加5.5%，環比增加14.5%。其中，境內債融資環比有所上升，新增融資規模259.8億元，同比上升82.9%、環比上升21.7%；美元債融資有所收緊，新增融資規模折合10.1億人民幣，同比下降91.1%、環比下降54.6%。

??7月TOP30房企加權融資成本3.56%,較上月環比下降0.49pct，主因系本月美元債發行規模占比下降帶動整體融資成本下降：7月境內融資成本3.23%，較上月環比下降0.32pct，但美元債融資成本12.00%，較上月環比增加3.46pct。

??7月TOP30中11家房企參與新債發行，較6月增加1家。民企參與發債家數有所減少，僅中南建設參與發債，且民企發債規模占比由6月的8.75%下降至7月的3.76%，其中中南建設融資成本高達12.0%，為美元債發行。央國企融資優勢加強，多參與境內債發行，萬科、金茂單月發債規模均達到40 億元，且融資成本在3%上下，招商蛇口融資成本最低，僅2.08%。

??7月TOP30房企合計到期債務規模412.1億元，同比增加282.3%，環比增加28.5%，仍處年內償債高峰。共17家房企債務到期，較上月減少1家。其中美元債到期規模約175.6億人民幣，較上月環比增加83.8%。恒大、世茂、碧桂園、金地4家到期債務規模靠前，流動性承壓。考慮房地產行業的經營環境充滿挑戰，銷售和財務指標均在下滑，多家TOP30房企評級被下調：7月22日，穆迪宣布將旭輝集團家族評級從“Ba2”調整至“Ba3”；7月26日，穆迪宣布將新城發展的企業家族評級從“Ba2”調整至“Ba3”，并將新城環球有限公司發行、新城發展擔保的高級無抵押債券評級從“Ba3”下調至“B1”；8月1日，穆迪授予遠洋集團“Ba1”的公司家族評級，并撤銷了該公司“Baa3”的發行人評級。其中前兩家為“示范性民企”，遠洋集團屬國有企業。

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??【銷售排名】

??市場平穩筑底中，

??TOP30房企1-7月累計銷售額同比下降42%

??正如萬科在其2021年度股東大會上指出，從短期來看市場已觸底，但恢復是一個緩慢溫和的過程。7月市場處于平穩筑底期，一線城市成交穩中有升，二三線城市成交走弱，其中長三角市場降溫、珠三角處在淡季，中西部出現分化，如成都、西安市場回溫，鄭州、武漢受停工影響，成交轉降。百強房企單月業績6065億元，環比轉跌27%，同比跌幅繼續小幅收窄3.4個百分點至39.6%。TOP30房企7月銷售額環比轉跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有擴大，但是7月銷售額略高于全年月均銷售額。TOP30房企1-7月累計銷售額同比下降42.4%，降幅收窄1.3個百分點。

??從企業表現看，7月業績環比增長的僅有旭輝，業績表現突出，1-7月累計銷售額同比增長的僅有越秀。

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??【市值表現】

??TOP30房企市值由漲轉跌，

??民企遭遇市值與業績雙重困境

??繼5、6月房企銷售環比回升之后，7月房企整體銷售有所降溫，加之個別行業事件沖擊下市場信心受創，TOP30房企市值總額較月初（2022.7.1）下降13.5%。7月28日政治局會議就“保交樓”問題強調壓實地方責任，預計新一輪的保交樓支持政策將不斷落地，對于強化各地購房者信心、促進銷售市場恢復起重要支撐作用。各家市值表現看，TOP30中僅濱江、陽光城、招商蛇口三家市值上升，其中濱江集團本月市值漲幅超10%，位于7月TOP30市值漲幅第一；千億市值房企梯隊中，碧桂園市值跌至千億以下，龍湖市值排名下降，招商蛇口、保利發展排名提升；融信、旭輝、碧桂園、中梁7月市值跌幅靠前，均在30%以上。

??7月TOP30房企的市值管理行為多與增強信心有關的管理層股份增持、發布上半年業績預告、補充流動性有關的增發配售有關：（1）管理層增持與公司股票回購：7月TOP30中多家房企市值出現較大程度下滑，為穩定投資者信心，萬科、保利公司管理層分別增持約13萬股、15萬股。年初至今保利、萬科市值管理動作頻繁，萬科繼上月實施股份回購后，7月多位高管陸續增持公司股份以向市場傳達積極預期，2022年初至今公司市值雖有下跌，但在TOP30中表現中上，保利年初至今市值漲幅約6.7%，在TOP30中市值表現中排名靠前；為應對市場下跌，新城控股、金科亦在7月分別出資約5.7億元、1.9億元人民幣用于股份回購，兩家公司7月市值在民企中表現相對平穩。（2）上半年業績預告：7月TOP30上市房企陸續公布2022年上半年業績預告，國企與民企間盈利差距進一步分化，金科、陽光城、榮盛發展、中南建設業績首虧，國企梯隊中虧損未現，但凈利潤同比變化有增有減，建發國際業績預增、凈利潤同比增加150%-170%，保利發展表現平穩、凈利潤同比變化4.1%，招商蛇口業績預減少、凈利潤同比下降50.6%—64.7%；（3）股份配售：7月27日碧桂園公告顯示擬以發行價3.25港元配售8.7億股，合計募資約27.9億港元，配售所得資金將一半用于現有境外債項再融資、一半營運資金及未來發展。此次配股發行價較前一日晚間收盤價3.72港元/股折讓12.63%，結合碧桂園7月市值接連下滑的表現，此次配股系折價發行，即以稀釋股東權益為代價為公司換取短期流動性行為，一定程度揭示了公司的資金緊張程度，給市場帶來悲觀預期，公告前后兩周內市值跌幅近30%；7月12日建發國際發布增發結果公告，公司以17港元發行價配售3000萬股，募集資金逾5億港元，其中約80%用于償還貸款、20%用作一般營運資金，盡管發行價較最后交易日收盤價有所折讓，但結合公司市值歷史表現此發行價仍處高位，此次配股發行在為公司獲取資金的同時，還有助于公司達到降杠桿的作用，配售結果公布前后兩周內公司市值實現超8%上漲。

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??【組織變革】

??民企組織合并頻繁，扁平化架構已成常態

??7月，TOP30房企組織合并依舊頻繁，并伴隨人事變動。新城、世茂、旭輝、中梁均強調減少組織層級，精簡城市公司或片區數量，組織管理更為扁平化、精細化。其中，在區域與總部的管控關系方面，旭輝側重向區域放權、小總部，而中梁、世茂與萬科相似，側重強總部、總部集權。

??新城繼2021年12月將住宅開發原14個大區與商業開發原4個區域全面整合為10個大區后，于2022年7月對10個大區中的8個大區做組織架構調整，另外兩個大區滬蘇大區、江蘇大區未作調整。本輪調整以縮小管理范圍為特點，將規模較小的城市公司并入其他城市公司或片區公司。具體而言，1.山東大區：撤銷泰安城市公司，并入濟南城市公司。2.東南大區：撤銷南昌進賢城市公司，并入南昌城市公司。設立杭州片區，下轄杭州、紹興、金華地區所有項目。3.蘇皖大區：合并皖北城市公司與皖南片區為合肥城市公司，撤銷豐縣城市公司，并入徐州城市公司。4.華南大區：合并四會城市公司與廣佛肇片區為廣州片區。5、華北大區：撤銷濱海城市公司、寶坻城市公司，并入天津城市公司；撤銷商丘城市公司，并入鄭州城市公司；撤銷冀東片區，并入北京片區。6、西南大區：撤銷保山城市公司，并入昆明城市公司；撤銷宜賓城市公司，并入成都城市公司；合并貴陽云巖城市公司與貴陽經開城市公司為貴陽城市公司；合并重慶大足城市公司與廣安城市公司為川東城市公司；撤銷江津城市公司，并入重慶片區；撤銷江津城市公司，并入重慶片區。7、中南大區：撤銷蔡甸城市公司、鄂北片區，并入武漢片區；合并永州城市公司與婁底城市公司為湘南城市公司。8、西北大區：設立大同城市公司，撤銷包頭片區，并入大同城市公司。

??旭輝本月組織架構及人事變動較大。首先于7月1日起調整架構，將河南事業部調整為鄭州城市公司，并入華中區域集團；廣西事業部調整為南寧城市公司，并入東南區域集團；福州城市公司和廈門城市公司整合為福廈城市公司。強調未來將堅持“小總部、強區域、精一線”，精簡層級，讓組織更扁平，向區域放權；合并業務量較小的區域，讓組織規模與業務合理匹配。接著，于7月26日進行重大組織架構調整，設立四大平臺：地產開發平臺、商業平臺、代建平臺和職能平臺。其中，代建平臺和商業平臺的成立，是從戰略高度重視代建和商業，此舉是為更好推動“三五同心圓”戰略落地，輕重結合，實現旭輝向城市綜合運營服務商的轉型。這一組織架構調整同時伴隨人事變動：原東南區域集團總裁汝海林升任旭輝控股執行總裁，主持地產開發平臺的日常經營管理工作；旭輝控股執行董事、CEO林峰主抓職能平臺，兼任旭輝商業總裁；旭輝控股執行董事陳東彪負責代建平臺。

??中梁在7月召開的2022年半年度經營工作會議中總結到，上半年中梁做強集團總部，設立業務專項組織，提升執行效果，實現業務強管控；同時減少組織層級，精簡組織數量，提高運作效率，目前，已完成 2.5 級組織架構調整，形成強總部+強區域平臺+事業部的組織架構模式。

??世茂近期內部發文宣布了對華中地區、華北地區的組織架構調整，主要變動為撤銷片區成立組團，調整后組團將由地區公司直管。這意味著地區管理將更加扁平化，減少管理半徑。具體來看，華中地區撤銷了武漢片區、鄭州片區、安徽片區，同時成立武漢組團（聚焦武漢項目）、荊襄組團（聚焦襄陽和荊州項目）、湖南組團（聚焦長沙和張家界）、皖南組團、皖北組團、鄭州組團；華北地區下轄的東北片區調整為遼寧組團和黑吉組團，由地區公司直接管理，華北地區副總裁陳磊任遼寧組團負責人，王昌春任黑吉組團負責人。同時，世茂還宣布在華中地區增設資產管理部，主要負責地區內資產盤點及價值動態跟蹤；意向金融機構及資方資源獲取及對接，意向項目交易價格、交易路徑梳理及合作協議洽談；跟進協議履約及交易對價回款進度。這也是自2021年以來世茂流動性承壓情況下，將處置資產、回籠資金、化解債務危機作為重要工作內容的體現。

??數據說明

??企業融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當月全口徑銷售額榜單統計。月報于次月第一周發布，由于數據整理分析需要時間，數據統計截至時間為當月22-25日左右。