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??導 讀 

??金額榜十強門檻回落至百億，百億熱銷盤降至11個；
央國企金額榜項目強者恒強，面積榜競爭激烈：
政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??以7月政治局會議定調“行業供需關系發生重大轉變”為分水嶺，中央政策力度逐漸轉向“托舉并用”。地方政策松綁加力提速，截止年末除了少數一線城市之外，限制性行政措施幾乎都已退出。在此背景下，改善型購買力得到一定的釋放，加上高端項目上市放量，改善型項目熱銷。不過由于2023年整體的市場仍屬于底部調整階段，金額榜門檻全面下降，2023年的百億神盤同比減少了2個。面積榜方面，上榜熱銷項目的成交面積變小的趨勢未變，面積十強門檻跌破30萬平方米，成交面積在10-20萬平方米的項目占比達到71%。

??1 金額榜十強門檻回落至百億，面積百強門檻維持低位

??金額榜百億神盤減少，十強門檻三年來首次回落。從金額榜來看，TOP10金額門檻為101.8億元，同比下降11.8%，TOP10金額的項目中有8個均位于一線城市，單價超10萬元/平方米的項目有4個，一線城市豪宅項目的推售為企業回款提供強有力支撐。TOP50和TOP100門檻分別同比下降4.6%和5.2%。整體來看，熱銷項目金額門檻全面下滑，十強頭部熱銷項目較往年表現降幅更大，在市場持續底部運行情況下，不只是排名靠后的門檻成交表現下滑，也對超級神盤的表現造成一定的沖擊。

??杭州之江未來社區以176.9億元位列金額榜榜首，廣州琶洲上品以166.3億元次之，這兩個項目是今年唯二超150億的項目。杭州之江未來社區項目是杭州在售最大的未來社區項目，項目位于西湖區產業中心，且配套齊全，綜合中簽率低于30%，市場熱度較高。銷售金額超百億元的項目有11個，較2022年減少了2個，無200億元以上的項目，150億元以上的項目同比減少3個，百億熱銷盤打造難度更高。

??從面積榜來看，百強入榜門檻維持低位。2023年項目面積排行榜TOP10門檻為29.8萬平方米，同比微降1.6%，TOP50和TOP100面積門檻分別同比下降10.5%和上升5.0%，百強入榜門檻維持低位。杭州之江未來社區成交面積45.1億元，居面積榜榜首；值得注意的是，該項目也居金額榜榜首，是2023年項目金額榜及面積榜的雙料第一。整體來看，入榜項目的成交面積仍呈變小趨勢，面積十強門檻跌破30萬平方米，成交面積在20-30萬平米的項目由原來的31個降至21個，百強主流項目成交面積段仍在10-20萬平方米，占比達71%，同比提升了11個百分點。

??2 央國企金額榜項目強者恒強，面積榜競爭激烈

??合作開發項目保持高位，金額榜央國企強者恒強。2023年在企業出險風險仍未褪去，市場持續下行的情況下，項目金額上榜數TOP10房企繼續由央國企霸榜，有8個企業都是央國企，另有混合所有制房企萬科地產、綠城中國上榜，無上榜民企。特別值得注意的是，金額榜中中海地產、華潤置地的入榜項目個數達到10個及以上，而2022年榜首企業上榜項目也僅9個，項目榜入榜項目個數多的企業呈現強者恒強的態勢。

??面積榜來看，由于近幾年開發體量趨小，面積榜項目競爭激烈，面積榜上榜數量高的企業入榜項目數下滑，榜首華潤置地上榜項目數為9個，而2022年和2021年榜首企業的入圍項目分別達到10個和13個。

??此外，無論是金額榜和面積榜，企業合作項目個數仍較多，雖分別較去年少1個項目，但金額榜和面積榜仍有35個和21個項目是房企合作開發。其中杭州國際金融中心，深圳招商太子灣，均由4家企業共同開發。

??3 一線城市上榜持續增高，長三角入圍項目減少

??從城市表現來看，2023年金額榜一二線上榜項目數量保持高位，三四線城市面積榜上榜數量增多。從金額榜來看，一線城市上榜項目數達到65個，同比增加了5個，一線城市在市場下行的大環境下，仍體現出超強的韌性；一二線城市合計入圍項目個數達到94個，同比減少2個，熱銷項目仍主要聚焦一二線城市；值得注意的是，東莞有3個項目入榜金額榜，這三個項目均約2倍于城市均價。面積榜方面，TOP100中二線城市項目入榜占比最高，有73個項目入榜，同比減少1個，三四線城市入榜項目增多8個到19個。

??區域分布方面，金額榜和面積榜分別以長三角和中西部項目為主，兩地項目分別占據近半成席位。從各區域入圍項目變化來看，長三角項目入圍項目數顯著減少，金額榜入圍由60個降至49個，面積榜入圍由28個降至13個項目。

??4 政策放松釋放改善型需求，剛需觀望情緒濃厚

??金額榜2.0倍于當地均價的豪宅型項目受歡迎程度高，占比達到了48%；大于1.5-2倍于當地均價的改善型項目占比也較高，達到31%。主要是以下幾個方面的原因：其一，仍有部分高能級城市存在一二手倒掛項目；其二，今年各地政策放松，特別是四季度一線城市的降首付、降利率、調整普宅標準等利好新政，釋放出一波改善及以上客戶需求，改善型項目成交增高。

??面積榜1.2-1.5倍于當地均價的項目占比為22%，同比增加8個百分點，其他價格區間的項目均有不同程度的下滑。主要是以下幾個方面的原因：其一，部分弱二線城市及三四線的稀缺板塊產品仍受市場認可；其二，市場下行下，部分項目以價換量；其三，面對市場信心不足，剛需的觀望情緒更濃。

??5 產品居住屬性增強，產品力=銷售力

??當前市場處于強筑底階段，經過前面的調整，企業強存弱汰，產品全面進化，價格回歸理性，交付風險出清，2024年將是企業盈利回歸、競爭更加激烈的一年，未來項目的打造需以產品力為首位，即產品力=銷售力。為項目獲得市場仍可，我們建議：

??1）企業企穩仍是未來項目熱銷的關鍵因素，故需關注資金安全。房地產開發步入新發展模式的檔口，未來仍需關注企業的資金安全性，若債務出險則對企業的項目銷售影響較大，保持企業平穩運營是項目熱銷的基礎。當前企業已經經歷一波優勝劣汰，加上近幾年拿地集中度的提升，頭部企業銷售集中度提升，競爭也將更加激烈。

??2）城市發展及板塊分化，需要關注結構性機會。優質城市仍有較大的購買力，可以關注價格快速復位的城市；同時部分弱二線及三四線城市也仍有一定的結構性機會，特別是熱點經濟圈的城市的稀缺板塊，打造出來的好產品，市場仍是會買單。

??3）產品力=銷售力，應持續推動產品升級。當前國家大力推進保障房體系的建設，推動形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局。未來市場化的項目特別是改善型產品仍有較大的發展空間，產品力對項目熱銷的影響也將會越來越大，未來將“產品力=銷售力”，企業需加大產品的升級。

??4）關注項目保質保量交付，強化深耕城市口碑。當前的產品持續回歸居住屬性，企業交付需要保質，降低客訴。未來城市的深耕，除了提升企業自身的運營效率之外，客戶的滿意度也是企業深耕城市的基礎，通過加強產品建設以及客戶服務建設提升口碑，強化競爭力。