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??導(dǎo)語

??面對生存"困境"，民企能否依靠土地儲備破局，需要在公司戰(zhàn)略、市場趨勢、政策環(huán)境等多方面尋找平衡和突破。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??專題視點(diǎn)

??2020年以來行業(yè)邏輯驟變，以往三高模式難以為繼，導(dǎo)致大部分民企面臨生存危機(jī)和現(xiàn)金流危機(jī)。而集中供地的推出使得企業(yè)投資斷崖式下跌，尤其是民企，土地市場幾乎銷聲匿跡。值得注意的是，大部分規(guī)模化的民企土儲多數(shù)重倉三四線，市場持續(xù)調(diào)整過程中，三四線“跌跌不休”，也讓多數(shù)民企陷入越不拿地越難賣的囧境，甚至連調(diào)倉的機(jī)會都沒有。那么，民企現(xiàn)在的土儲分布到底如何？還在拿地的民企儲備格局呈現(xiàn)怎樣變化？民企又能否靠優(yōu)質(zhì)土儲撐過這一輪市場變局？

??PART.01

??民企投資“滑鐵盧”后復(fù)蘇緩慢
越不拿地銷售越萎靡

??去金融化、去杠桿化之下，房企資金承受巨大壓力，尤其是以高周轉(zhuǎn)、高杠桿為主的民企，面對行業(yè)邏輯的轉(zhuǎn)變，拿地紛紛踩下了“剎車”。在“自身難保”的情況也導(dǎo)致大部分民企投資幾乎暫停。相較于此前民企拿地占絕對優(yōu)勢，2021年之后無論是拿地企業(yè)數(shù)量亦或是拿地金額占比均斷崖式下跌。而越不拿地越難賣，也使得大部分企業(yè)投資-銷售的復(fù)蘇鏈條并不通暢。

??一、銷售百強(qiáng)民企拿地同比減少24%，拿地TOP20已難覓民企身影

??作為曾經(jīng)的中流砥柱，民營房地產(chǎn)企業(yè)在過去黃金十年快速發(fā)展中享受到了政策和市場的紅利，規(guī)模迅速擴(kuò)大，與之相應(yīng)的是投資、銷售等指標(biāo)不斷走高。

??最明顯的是擴(kuò)張布局上，民企一路高歌猛進(jìn)。2021年之前銷售百強(qiáng)的民企的投資金額始終保持在2萬億元左右。但隨著三道紅線以及去杠桿等政策出臺后，民企投資踩了急剎車，疊加市場的轉(zhuǎn)弱，生存困境下銷售百強(qiáng)民企拿地力度和規(guī)模持續(xù)下行，2021年百強(qiáng)中民企投資金額（全口徑）1.69萬億，同比降幅達(dá)33%，而2022年更是不足2500億，較2021年下降幅度高達(dá)88%。

??進(jìn)入2023年，盡管部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土拍吸引了部分民企，暫緩?fù)顿Y的格局并未得到實(shí)質(zhì)性改變，1-6月百強(qiáng)民企拿地金額不足600億，同比下滑28%，若與2020年高峰相比，同比降幅更是高達(dá)94%，相比之下，2020年上半年僅碧桂園一家企業(yè)拿地金額就超過800億。換而言之，即便是今天能夠維持在銷售百強(qiáng)的民企，實(shí)際上大部分投資已經(jīng)暫停，不乏中梁、祥生、龍光等區(qū)域深耕的房企。

??從拿地金額TOP100歷年變化更能反映出當(dāng)前民企在投資上的困境和衰落。

??2017年-2020年是民企投資的高峰，在拿地金額TOP100中民企金額占比接近60%，占據(jù)了半壁江山，也是土地市場中堅(jiān)力量。2021年以來則遭遇滑鐵盧，成交金額一路下滑，2021年僅占到百強(qiáng)的16%，較2018年高峰下降43個百分點(diǎn)。在上榜企業(yè)數(shù)量上也直線下滑，幾乎是腰斬，2022年、2023年前五月上榜民企不足40家。

??值得注意的是，2022年、2023年1-6月之后雖仍有24家、37家民企出現(xiàn)在投資金額TOP100榜單中，但僅有不足五成房企位列百強(qiáng)企業(yè)，2023年更是只有27%。由此可見，規(guī)模民企投資衰退的力度更大。

??實(shí)際上，今天民企投資的“倒車”、“撤退”是全方位的，這一點(diǎn)從拿地金額TOP20房企中民企的比重也可見一斑。在市場尚未出現(xiàn)大幅下滑、企業(yè)資金仍通暢之下，拿地金額20強(qiáng)中民企占到了半數(shù)，這也是過去民企能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模高速發(fā)展的重要推手之一，但就近兩年而言，投資力度的第一梯隊(duì)中已經(jīng)難覓民企的身影，2023年1-6月，僅有三家民企能夠躋進(jìn)拿地金額TOP20，分別是龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)和偉星房產(chǎn)。

??二、集中供地是民企投資轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2023年以來略有復(fù)蘇但整體偏弱

??時間拉長來看，轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2021年，三道紅線是導(dǎo)火索，集中供地則加劇了投資衰退的趨勢。

??除了2021年首輪集中供地因市場尚未大幅回落、資金壓力未集中爆發(fā)，在核心城市民企拿地比例仍能維持在40%左右，但面對地價(jià)較高的一二線城市，民企已出現(xiàn)“有心無力”的苗頭。

??到了2022年，土地市場熱度始終保持低位。2022年前四批集中供地民企投資金額占比降至谷底，均維持在20%以下，2022年第三批甚至僅有15%，創(chuàng)下歷年民企拿地新低（第六批因城市較少，不包括在內(nèi)），直至2022年第四、第五回升至23%-24%附近。

??2023年在市場底部回暖、核心城市優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下可以看到，民企拿地呈現(xiàn)弱復(fù)蘇的態(tài)勢，2023年1-6月民企在集中供地拿地金額占比升至28%，僅次于2021年第一批40%的占比。

??結(jié)合上文，實(shí)際上今年民企占比復(fù)蘇一部分是規(guī)模民企、中小型財(cái)務(wù)相對健康的區(qū)域型民企在土地市場積極參拍，諸如規(guī)模比較大的、前兩年拿地同樣多的濱江、龍湖、偉星等。

??另一部分歸功于部分地方性的民企在土地市場“撿漏”，主要是以長三角區(qū)域的本土民企為主，如光耀置業(yè)、坤和置業(yè)，在各自深耕的核心城市積極參與土拍。

??整體來看，包括碧桂園等過去兩年土地市場“銷聲匿跡”的規(guī)模民企開始拿地的確能夠反映出當(dāng)前民企整體復(fù)蘇的跡象，但受制于資金壓力以及低能級城市銷售難度，復(fù)蘇進(jìn)程仍然相對緩慢。而且雖然民企在拿地TOP100中數(shù)量增多，但百強(qiáng)民企投資依然偏弱。

??三、越不拿地越難賣，現(xiàn)階段低能級土儲難對銷售起正向作用（略）

??PART.02

??民企總土儲較高峰下降24%
三四線占比近半

??根據(jù)2022年末的房企總土儲貨值TOP100榜單中55家民企為樣本，我們發(fā)現(xiàn)樣本民企總土儲規(guī)模自2020年以來持續(xù)下滑，且土儲權(quán)益也在不斷走低，印證了民企拿地的艱難，甚至只能靠合作拿地“求生”。此外，大部分民企目前土儲仍是倚靠三四線城市，這一比例接近半數(shù)，而三四線持續(xù)調(diào)整講給這些企業(yè)銷售帶來極大挑戰(zhàn)。

??一、民企土儲總量自2020年來呈下降趨勢，投資緊縮下只能靠合作“求生”

??從總土儲規(guī)模近5年的變化情況來看：由于2018年-2020年，大部分民企仍處于積極拿地?cái)U(kuò)張的周期中，總土儲規(guī)模也持續(xù)走高。規(guī)模民企的總土儲從2018年末的17.7萬億增長至2020年末的21.2萬億。

??2020年末“三道紅線”出臺以及2021年集中供地的新模式，對于民企繼續(xù)擴(kuò)張、投資產(chǎn)生了較大的打擊。一方面融資收緊，民企不得不將工作重心轉(zhuǎn)向銷售，加大銷售力度以增加回款；另一方面集中供地加劇了房企在核心城市競爭的激烈程度，民企的拿地難度被迫提升。

??因此2021年和2022年末，民企的總土儲規(guī)模明顯下降，2021年末為19.7萬億，2022年末降至16萬億，比2020年末最高峰降低了24%。

??值得一提的是，規(guī)模民企不僅土儲總量呈現(xiàn)下降趨勢，其總土儲的權(quán)益比例也呈現(xiàn)下降趨勢，2018年末規(guī)模民企的總土儲權(quán)益比例約為73.32%，經(jīng)過連續(xù)幾年走低后，2022年末總土儲權(quán)益比例約為70.69%，可見在投資收縮的情況下，加大合作力度成為民企維持總土儲的方式之一。

??從歷年總土儲貨值榜單TOP100中的民企數(shù)量變化情況來看，也能反應(yīng)民企總土儲快速收縮的現(xiàn)象：

??2018年末總土儲TOP10房企中有6家是民企，包括恒大、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、新城和世茂，而TOP20中也有10家是民企，百強(qiáng)之中則有63家是民企。

??到了2022年末，總土儲TOP10中僅剩融創(chuàng)、碧桂園和龍湖，百強(qiáng)房企中民企的數(shù)量也減少至55家，比2018年末減少了13家。

??二、民企土儲仍有近半數(shù)分布在三四線，一線占比提升11%

??從能級角度來看，在民企投資擴(kuò)張的階段，三四線土儲比例有所提升，相應(yīng)地在民企投資收縮的階段，則一二線土儲的比例有所提升。

??2018-2019年，民企投資醉積極的階段，年末總土儲中三四線的比例從44%漲至54%，提升了10個百分點(diǎn)。到了2022年末，民企總土儲中三四線占比降至48%，相應(yīng)地，一線城市的占比提升至11%。整體來看，民企雖然土儲總量下降，但土儲結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，也體現(xiàn)了近兩年來民企投資“收縮+聚焦”的戰(zhàn)略。

??區(qū)域?qū)用妫苯訉Ρ?018年末和2022年末民企總土儲分布的情況來看，2022年末長三角的土儲占比與2018年相比明顯下滑，從27%降至23%，減少了4.8個百分點(diǎn)；相應(yīng)地，在珠三角區(qū)域內(nèi)的土儲占比有所提升， 從19%上升至27%，上升6.8個百分點(diǎn)。另外，民企在環(huán)渤海、中西部土儲的比例基本持平，微降但變化幅度較小。

??三、碧桂園、新城銷售與土儲匹配度較高，龍湖積極提升長三角土儲占比（略）

??PART.03

??龍湖：聚焦長三角收縮環(huán)渤海
重點(diǎn)加碼投資一二線

??2022年以來，多數(shù)民企投資大幅收縮的情況下，龍湖雖然投資力度同比大幅下降，但在民企中仍屬于相對積極拿地的房企。在過去10年中，龍湖年度投資經(jīng)歷了規(guī)模擴(kuò)張和收縮，在堅(jiān)持深耕一二線城市的前提下，投資主力區(qū)域從中西部向長三角轉(zhuǎn)移，整體拿地性價(jià)比保持在相對穩(wěn)定水平。

??一、2017-2021年為納儲高峰期，2022年新增拿地低于2015年

??過去10年，龍湖的拿地隨著市場冷熱變化，經(jīng)歷了高速擴(kuò)張、大力納儲到投資收縮的周期：

??從2014年至2017年，龍湖歷年拿地建面從311萬平方米提升至2023萬平方米，平均復(fù)合增長率高達(dá)86.7%，在這幾年隨著市場容量的快速提升，龍湖的投資也高速增長。

??2018年到2021年，在市場已經(jīng)到達(dá)相對天花板的穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)時，龍湖的納儲規(guī)模在高位平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)中有升，2018年新增土地建面2189萬平方米，2021年為2355萬平方米，這段期間平均符合增長率僅有2.5%。

??而2022年龍湖的投資規(guī)模大幅收縮，全年新增土儲建面僅有448萬平方米，不足2021年的五分之一，更是低于2015年的583萬平方米，回到市場低位時的投資水平。

??雖然近10年拿地的總量發(fā)生了較大幅度的波動，但從拿地的能級分布上來看，龍湖一直堅(jiān)定聚焦高能級城市，新增土儲中二線城市占比持續(xù)保持六成及以上。尤其在2017年以前，龍湖各能級新增拿地占比由大到小為二線>一線>三四線，2017年以后三四線城市加速發(fā)展，龍湖在三四線拿地占比有所增加，各能級占比順序變?yōu)槎€>三四線>一線。

??但總體來看，二線城市仍是龍湖最重要的貨倉，尤其在目前市場整體下行的情況下，三四線城市購買力受到影響更嚴(yán)重，進(jìn)一步凸顯了龍湖新增拿地分布和整體土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性。

??從區(qū)域分布的變化來看，龍湖這十年的投資趨勢主要為“立足深耕西部、積極拓展長三角”：歷年新增土儲分布中，西部區(qū)域的占比持續(xù)穩(wěn)定在20%左右，長三角區(qū)域雖然一直占比也較高，但是2020年到2022年，龍湖在長三角拿地的比例持續(xù)攀升，尤其在2022年投資大幅收縮的情況下，新增土儲更是有51.8%位于長三角。可見在市場走弱的環(huán)境下，龍湖更加看好長三角城市未來的機(jī)遇和發(fā)展。

??反之，龍湖近三年在環(huán)渤海區(qū)域投資收縮較為明顯，2020年及以前龍湖在環(huán)渤海拿地的比例基本都在20%以上，2016年時達(dá)到37.7%最高位；而2021年至2022年，環(huán)渤海的占比分別僅有14.4%和6.7%。

??對比拿地成本和銷售均價(jià)來看，從2014年至2021年，龍湖銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上行的趨勢，同時拿地均價(jià)控制在7000元/平方米以內(nèi)，整體預(yù)留的盈利空間相對充足；

??但2022年的銷售均價(jià)和拿地成本出現(xiàn)異動，銷售均價(jià)為15450元/平方米，同比下降9%，反之拿地成本大幅攀升至10070元/平方米，同比漲幅高達(dá)55%。銷售均價(jià)與拿地成本之間的空間大幅收窄，對龍湖的利潤有一定影響。

??二、一二線總土儲占比近七成，土儲權(quán)益占比逐年下行（略）

??三、高能級城市拿地并不激進(jìn)，成都、西安等主要納儲城市性價(jià)比較高

??對企業(yè)而言，積極納儲固然重要，但控制拿地的樓板價(jià)，保證較高的“性價(jià)比”對于盈利來說有著更重要的意義。

??通過對比龍湖拿地樓板價(jià)與周邊地價(jià)（三公里范圍內(nèi)）的關(guān)系，可以看出龍湖對于拿地價(jià)格的控制較為穩(wěn)定：2018年至2022年龍湖的新增土地儲備與周邊三公里地價(jià)對比來看，有52%地塊周邊后期地價(jià)下行，另外48%地塊周邊后期地價(jià)上漲，相對較為平均。

??分拿地的年份來看，2018-2019年，拿地后周邊地價(jià)上漲的情況占比更高，尤其2018年龍湖新增拿地周邊地價(jià)上漲的比例達(dá)到60%；而2020年至2022年，受到市場整體遇冷的影響，龍湖新增拿地周邊的地價(jià)變化逐漸以下行為主，2022年新增土儲中64%的地塊周邊地價(jià)下行。

??分能級來看，龍湖在一線城市拿地后，周邊地價(jià)下降、上升的占比分別為54%和46%，二線城市拿地后周邊地價(jià)下行占49%，上漲占51%，反之，在三四線城市拿地則周邊地價(jià)下行占比達(dá)到63%，上升的僅有37%。

??整體來看，一二線城市地價(jià)明顯更加堅(jiān)挺，在三四線拿地面臨更嚴(yán)重的“高位站崗”問題。

??細(xì)化到城市層面，在龍湖2018年-2022年新增土儲項(xiàng)目較多的12個城市中，拿地之后周邊地價(jià)以上升為主的城市有成都、西安、合肥、貴陽、杭州、福州、南京和蘇州，拿地之后周邊地價(jià)以下降為主的城市則主要有青島、重慶、濟(jì)南和沈陽。

??總體來看，龍湖在增儲較多的城市拿地保持了較高的性價(jià)比，12個城市中有8個后續(xù)周邊地價(jià)都以上升為主，也體現(xiàn)了龍湖在深耕城市拿地時扎實(shí)的市場研判能力和成本控制能力。

??四、近十年銷售集中度持續(xù)下滑，杭州、合肥有補(bǔ)倉需求（略）

??PART.04

??碧桂園：逐步回歸二線
三四線非核心土儲依然過重（略）

??PART.05
總結(jié)

??以往，作為規(guī)模進(jìn)階的基石，土地儲備的多少決定了未來企業(yè)發(fā)展的高度和速度。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，在強(qiáng)調(diào)安全、現(xiàn)金流的大背景下，投資戰(zhàn)略需要隨著市場變化而不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

??從當(dāng)前市場筑底的格局來看，央國企無疑優(yōu)勢顯著，過去兩年一二線城市的納儲一方面保障了未來可售貨值與現(xiàn)金流回正，另一方面抵抗市場調(diào)整周期上安全性高于大部分民企。

??盡管總土儲規(guī)模不再是房企發(fā)展的決定性因素，但不拿地只是階段性的應(yīng)對當(dāng)前資金危機(jī)、生存危機(jī)的手段之一，未來企業(yè)想要走出困境、突出重圍，在投資戰(zhàn)略需要進(jìn)行階段性的轉(zhuǎn)變，控制成本的同時在核心城市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土儲的補(bǔ)充。

??首先，整體投資策略“輕規(guī)模、重質(zhì)量”，量入為出、動態(tài)平衡。未來市場分化與復(fù)蘇回暖并存，核心城市供地的激烈競爭下，投資上選擇片區(qū)市場穩(wěn)定、經(jīng)營收益優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。原則上嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)，保障投資質(zhì)量。隨時關(guān)注市場動態(tài)，保去化、保安全的前提下，根據(jù)市場形勢調(diào)整。

??其次，城市選擇上聚焦收斂。一方面摒棄“多點(diǎn)開花”，聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力、安全性高的一二線核心城市，以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤足的項(xiàng)目為主。另一方面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、市場需求、發(fā)展空間比較大的強(qiáng)三線城市。尤其是一二線僧多粥少之下，投資是當(dāng)下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級城市相對安全區(qū)域做精準(zhǔn)投資。

??最后，對于收并購以及部分商辦投資需要謹(jǐn)慎對待，關(guān)注未來城投合作開發(fā)以及代建機(jī)遇。目前的市場走勢下，商辦項(xiàng)目的去化和經(jīng)營難度較大，沒有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和底蘊(yùn)的企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注“流速快、利潤高的”含宅地塊。此外，過去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來合作開發(fā)是大多數(shù)平臺公司訴求，同時緊跟國家政策導(dǎo)向，積極介入工程代建、保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)。