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??聚焦核心城市、多元化渠道增儲，TOD項目銷售穩(wěn)健增長。

??◎  作者 / 房玲、貢顯揚(yáng)

??核心觀點

??【上半年業(yè)績同比增長71%，目標(biāo)完成率達(dá)63.4%】2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額836.3億元，同比增長71%，完成全年1320億元業(yè)績目標(biāo)的63.4%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下，上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績增幅和目標(biāo)完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出，預(yù)計下半年高質(zhì)量完成年度目標(biāo)的確定性較大。

??【多元化渠道增儲占比63%，總土儲中93%分布在一二線城市】2023年上半年，越秀地產(chǎn)在8個城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米，全部位于一線和重點二線城市。新增土儲中，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%。截至上半年末，越秀地產(chǎn)總土地儲備規(guī)模達(dá)2813萬平方米，93%分布在一二線城市，其中大灣區(qū)占比46.1%。

??【營收規(guī)模同比增長，毛利率較去年末降低2.7個百分點至17.8%】2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入321億元，同比增長2.6%；毛利潤57億元，同比降低14.2%。凈利潤29.2億元、歸母凈利潤21.8億元，同比分別增長13%和27.5%。上半年，越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個百分點至17.8%。凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??【“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)，財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化】截至2023年上半年，越秀地產(chǎn)“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元，加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進(jìn)一步下降，加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個基點至3.98%。

??【TOD項目銷售穩(wěn)健增長，繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略】2023年上半年，越秀TOD項目銷售穩(wěn)健增長，上半年合同銷售金額約185.1億元，同比上升53.3%。截至上半年末，越秀地產(chǎn)TOD項目共計9個，總土地儲備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。此外，越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，上半年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入12.7億元，其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入10.6億元，同比分別增長16.7%和12.4%。

??01 銷售

??上半年業(yè)績同比增長71%
目標(biāo)完成率達(dá)63.4%

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額836.3億元，同比增長71%，完成全年1320億元業(yè)績目標(biāo)的63.4%。合同銷售面積247.4萬平方米，同比增長39.2%；銷售均價33797元/平方米，較去年末上升11.9%。在行業(yè)下行調(diào)整的背景下，上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售業(yè)績同比增長，且業(yè)績增幅和目標(biāo)完成率水平在規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出，預(yù)計下半年高質(zhì)量完成年度目標(biāo)的確定性較大。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，越秀地產(chǎn)聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū)，深耕一線和重點二線城市。上半年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)總計實現(xiàn)合同銷售金額約461.3億元，占比55.2%，較2022年末進(jìn)一步提升。其中，僅在廣州就實現(xiàn)402.6億元的合同銷售金額，占比達(dá)48.1%。除了大灣區(qū)之外，上半年在華中、北方、西部區(qū)域的業(yè)績表現(xiàn)也相對較佳。其中，華中區(qū)域上半年實現(xiàn)合同銷售金額96億元，銷售金額占比提升至11.5%；北方、西部區(qū)域的業(yè)績貢獻(xiàn)度也均較2022年全年有明顯提升。

??02 投資

??多元化渠道增儲占比63%
總土儲中93%分布在一二線城市

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)通過“6+1”的多元化增儲模式，在8個城市合共新增11幅土地，總建筑面積約217萬平方米，全部位于一線和重點二線城市。其中北京新增3幅土地，新增土儲43萬平方米，其余分布于廣州、上海、杭州、成都、武漢、青島和西安。新增土儲中，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等多元化、特色化渠道增儲占比63%，多元化增儲占比較2022年進(jìn)一步提升。截至上半年末，越秀地產(chǎn)總土地儲備規(guī)模達(dá)2813萬平方米，93%分布在一二線城市，其中大灣區(qū)占比46.1%（廣州占比40.3%）、華東地區(qū)占比18.8%。

??03 盈利

??營收規(guī)模同比增長
毛利率較去年末降低2.7個百分點至17.8%

??2023年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入321億元，同比增長2.6%；毛利潤57億元，同比降低14.2%。凈利潤29.2億元、歸母凈利潤21.8億元，同比分別增長13%和27.5%。在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體利潤空間收窄的行業(yè)背景下，越秀地產(chǎn)的各項利潤率指標(biāo)自2019年以來也呈回落趨勢。上半年，越秀地產(chǎn)的毛利率較去年全年降低2.7個百分點至17.8%。但受益于財務(wù)費(fèi)用的降低和錄得匯兌收益，凈利率和歸母凈利率略有回升、保持在合理水平。

??此外，截至上半年末，越秀地產(chǎn)已售未入賬的銷售金額達(dá)2211.9億元，較年初上升23.6%。中期每股派息人民幣0.213元，派息比率保持在核心凈利潤的40%。

??04 負(fù)債

??“三道紅線”保持“綠檔”達(dá)標(biāo)
財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??截至2023年上半年，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金492.5億元（其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物302.8億元、監(jiān)控戶存款189.7億元），較2022年末增加141.5億元；短期有息負(fù)債117.1億元，較2022年末減少40.3億元。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍，非受限現(xiàn)金短債比也達(dá)2.59。“三道紅線”指標(biāo)保持“綠檔”達(dá)標(biāo)、財務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步明顯優(yōu)化。截至上半年末，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持穆迪Baa3和惠譽(yù)BBB-“投資級”信用評級，展望穩(wěn)定。

??在融資端，2023年越秀地產(chǎn)多元化拓展融資渠道，上半年于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共54億元，加權(quán)平均借貸利率3.37%。平均融資成本進(jìn)一步下降，加權(quán)平均借貸利率較去年末下降18個基點至3.98%。上半年，越秀地產(chǎn)也抓住市場窗口期完成供股融資，供股獲1.15倍超額認(rèn)購，募資凈額約83億港元，將主要聚焦投資大灣區(qū)、華東地區(qū)主要城市以及其它重點省會城市。

??05 多元化

??TOD項目銷售穩(wěn)健增長
繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略

??2023年上半年，越秀TOD項目銷售穩(wěn)健增長，上半年合同銷售金額約185.1億元，同比上升53.3%，TOD項目銷售金額占比22.1%。其中，廣州的TOD項目實現(xiàn)合同銷售金額173.9億元，杭州的TOD項目也貢獻(xiàn)了11.2億元。上半年，越秀持續(xù)深化TOD業(yè)務(wù)全國化布局戰(zhàn)略，在杭州投資了星橋TOD項目（越秀地產(chǎn)與杭州地鐵的第二個戰(zhàn)略合作項目），增加TOD土地儲備約48萬平方米。截至上半年末，越秀地產(chǎn)TOD項目共計9個，總土地儲備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

??此外，越秀地產(chǎn)繼續(xù)堅持“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，堅持越秀地產(chǎn)、越秀房托“雙平臺”常態(tài)化互動；優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式，不斷提升商業(yè)運(yùn)營能力和商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流貢獻(xiàn)。2023年上半年實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營收入12.7億元，同比增長13.1%。其中租金收入2.1億元、越秀房產(chǎn)基金經(jīng)營收入10.6億元，同比分別增長16.7%和12.4%。