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??本月關(guān)注

??? 動(dòng)則必快，動(dòng)則必成！24年房地產(chǎn)工作狠抓落實(shí)

??本月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和央行四季度例會(huì)對(duì)2024年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)的表態(tài)更加堅(jiān)決，明確表態(tài)加大房地產(chǎn)支持政策力度，重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，做好行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范和處置工作。此外，住建部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，在狠抓落實(shí)上下更大功夫，“動(dòng)則必快，動(dòng)則必成”。地方政府層面，36個(gè)城市42次松綁房地產(chǎn)政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調(diào)首付比例、房貸加點(diǎn)，并對(duì)多年不變的普宅標(biāo)準(zhǔn)做了優(yōu)化調(diào)整，核心城市政策正迎來(lái)普遍放松。

??? 信達(dá)或馳援遠(yuǎn)洋、俊發(fā)，新湖發(fā)債獲浙商資產(chǎn)“兜底”

??本月?lián)Y本市場(chǎng)消息稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正與中國(guó)信達(dá)就財(cái)務(wù)支持事宜進(jìn)行磋商，聚焦于具體項(xiàng)目。與此同時(shí)，俊發(fā)與信達(dá)資產(chǎn)簽署債務(wù)重組儀式，為化解俊發(fā)旗下中豪公司金融債務(wù)，還涉及俊發(fā)新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城資產(chǎn)的處理。倘若信達(dá)資產(chǎn)就中豪及其項(xiàng)目達(dá)成債務(wù)重組，將大幅減輕俊發(fā)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，新湖中寶獲批的30億元公司債，浙商資產(chǎn)為其提供債權(quán)管理服務(wù)，對(duì)本次債券發(fā)生特定情形（如出現(xiàn)違約等）時(shí)，負(fù)有全額收購(gòu)義務(wù)。

??? 萬(wàn)達(dá)迎太盟入局，金地32.5億出售深圳環(huán)灣城部分權(quán)益

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及33筆并購(gòu)交易，披露的交易對(duì)價(jià)約284.8億，同比減少44.3%、環(huán)比增加42.1%，年末收并購(gòu)熱度有所回升但遠(yuǎn)低于去年同期。本月金地與二股東福田投資達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，將金地持有的深圳環(huán)灣城51%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給福田投資，金地可收回32.5億的對(duì)價(jià)，可緩解2024年的償債壓力。此外，萬(wàn)達(dá)商管上市對(duì)賭協(xié)議暫時(shí)解除，但喪失對(duì)商管的控制權(quán)，太盟入局后，新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營(yíng)理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧。項(xiàng)目處置層面，年底萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)套現(xiàn)速度加快，本月完成處置萬(wàn)達(dá)電影、太倉(cāng)湖州廣州的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權(quán)益等。

??01 并購(gòu)政策

??動(dòng)則必快，動(dòng)則必成
24年房地產(chǎn)工作狠抓落實(shí)

??本月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議和央行2023年第四季度例會(huì)對(duì)2024年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)的表述，依舊沿用“房住不炒”、“支持剛需和改善性住房需求”、“穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”、“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”等角度。

??12月11日-12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。12月21日-22日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。同時(shí)，住建部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“今年很多工作是開(kāi)創(chuàng)性的，難也要干。”“政策生命力在于落實(shí)。”倪虹表示，在狠抓落實(shí)上下更大功夫，“動(dòng)則必快，動(dòng)則必成”。此外，央行四季度例會(huì)強(qiáng)調(diào)更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??從中央對(duì)24年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)的定調(diào)上來(lái)看，表態(tài)更加堅(jiān)決，明確表態(tài)要加大房地產(chǎn)支持政策力度，穩(wěn)定市場(chǎng)，重點(diǎn)引導(dǎo)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)“軟著陸”，做好行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范和處置工作。

??地方政府層面，本月36個(gè)城市42次松綁房地產(chǎn)政策，頻次減半，但政策影響力不減，其中北京、上海兩大中心城市同步下調(diào)首付比例、房貸加點(diǎn)，并對(duì)多年不變的普宅標(biāo)準(zhǔn)做了優(yōu)化調(diào)整，核心城市政策正迎來(lái)普遍放松。

??02 并購(gòu)金融

??信達(dá)或馳援遠(yuǎn)洋、俊發(fā)
新湖獲浙商資產(chǎn)“兜底”

??本月?lián)Y本市場(chǎng)消息透露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正與中國(guó)信達(dá)就財(cái)務(wù)支持事宜進(jìn)行磋商，聚焦于具體項(xiàng)目。據(jù)知情人士表示，雙方在10月份開(kāi)始就援助問(wèn)題展開(kāi)討論，正在考慮的選項(xiàng)包括中國(guó)信達(dá)重組遠(yuǎn)洋集團(tuán)一些負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的附屬公司，或向其中一些子公司注資并取得股權(quán)。主要通過(guò)中國(guó)信達(dá)提供融資，以項(xiàng)目股權(quán)為兜底，先保障項(xiàng)目正常運(yùn)行，銷售回款通暢、償還完債務(wù)以后，遠(yuǎn)洋再?gòu)男胚_(dá)手中回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)。

??與此同時(shí)，本月俊發(fā)集團(tuán)與信達(dá)資產(chǎn)簽署了債務(wù)重組儀式，俊發(fā)債務(wù)重組進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的執(zhí)行階段。本次聯(lián)手是為化解俊發(fā)旗下中豪公司金融債務(wù)，還涉及俊發(fā)新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城資產(chǎn)的處理。2017年俊發(fā)聯(lián)手奧斯迪實(shí)業(yè)，以21.88億的總價(jià)再加上外掛成本17.49億，拿下了中豪置業(yè)的昆明螺螄灣項(xiàng)目，后2019年俊發(fā)再以91.98億盤下新螺螄灣片區(qū)789畝地（曾屬于中豪），同年7月引入信達(dá)資產(chǎn)，簽訂了13.69億債務(wù)重組協(xié)議。俊發(fā)曾參與債務(wù)龐大的中豪集團(tuán)重組，激進(jìn)收購(gòu)中豪兩大項(xiàng)目，致其資金鏈承壓、深陷債務(wù)問(wèn)題，倘若信達(dá)資產(chǎn)就中豪及其項(xiàng)目達(dá)成債務(wù)重組，將大幅減輕俊發(fā)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

??此外，本月新湖中寶獲批的30億元公司債，其增信方式引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，此次浙商資產(chǎn)為其提供債權(quán)管理服務(wù)，對(duì)本次債券發(fā)生特定情形（如出現(xiàn)違約等）時(shí)，負(fù)有全額收購(gòu)義務(wù)。此外，浙商資產(chǎn)全程參與公司債券募集資金的使用和募投項(xiàng)目的管理，募集資金由發(fā)行人和債券管理服務(wù)方共同決策使用，閉環(huán)運(yùn)行。本次“創(chuàng)新”實(shí)際即“提供擔(dān)保、增信”，若債務(wù)違約后由AMC迅速收購(gòu)債權(quán)。AMC為房企提供擔(dān)保不常見(jiàn)，算是浙商資產(chǎn)紓困模式上的試水。

??03 行業(yè)并購(gòu)

??萬(wàn)達(dá)迎太盟入局
金地32.5億出售深圳環(huán)灣城

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年12月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及33筆并購(gòu)交易，披露交易金額的有24筆，總交易對(duì)價(jià)約284.8億人民幣，同比減少44.3%、環(huán)比增加42.1%。單月披露的單筆平均交易規(guī)模11.9億，近半年來(lái)僅次于8月、9月，年末收并購(gòu)熱度有所回升但遠(yuǎn)低于去年同期。此外，本月中海物業(yè)終止與關(guān)聯(lián)方收購(gòu)中海通信、中海監(jiān)理2項(xiàng)資產(chǎn)，建發(fā)股份終止27.51億收購(gòu)建發(fā)房產(chǎn)8%股權(quán)交易，母公司資產(chǎn)注入暫緩。

??交易進(jìn)展來(lái)看，本月16筆完成的并購(gòu)交易中8筆披露交易對(duì)價(jià)，披露的對(duì)價(jià)97.2億，其中萬(wàn)科4.8億出售3家悅榕酒店管理權(quán)。交易對(duì)價(jià)合計(jì)63.1億的4筆交易處進(jìn)行中，其中華僑城通過(guò)公開(kāi)掛牌程序，以24.3億地價(jià)與金峰水泥訂立轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)相關(guān)協(xié)議，預(yù)計(jì)于2024上半年完成交易；華夏幸福22.42億向廊坊國(guó)資轉(zhuǎn)讓當(dāng)?shù)?697畝棚改項(xiàng)目，旭輝4.36億處置天津創(chuàng)達(dá)49%股權(quán)予金融街。5筆交易處于掛牌狀態(tài)，底價(jià)合計(jì)49.6億，中駿15億掛牌上海普陀商辦物業(yè)，華僑城25.43億掛牌江蘇融德置業(yè)股權(quán)及24.29億債權(quán)等。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、訂立框架協(xié)議、傳言交涉中、達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向分別有5筆、1筆、1筆和1筆，其中金地與二股東福田投資達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向，將金地持有的深圳環(huán)灣城51%權(quán)益、福田建設(shè)持有的49%的權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給福田投資，金地可收回32.5億的對(duì)價(jià)，一定程度可以緩解2024年的償債壓力。

??本月市場(chǎng)熱議度最高的是，年底萬(wàn)達(dá)商管上市對(duì)賭協(xié)議暫時(shí)解除，不用贖回380億，危機(jī)解除的籌碼是萬(wàn)達(dá)喪失對(duì)商管的控制權(quán)，以珠海萬(wàn)達(dá)商管29.99%的股權(quán)（簽署協(xié)議前，大連萬(wàn)達(dá)對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管持股69.99%）換來(lái)太盟入局。從太盟過(guò)往的投資行為看，掌握企業(yè)絕對(duì)控制權(quán)是其投資共性，未來(lái)新投資人與原管理層可能就戰(zhàn)略方向、經(jīng)營(yíng)理念、控制權(quán)等方面產(chǎn)生不少分歧。

??萬(wàn)達(dá)宣布太盟入局后次日，碧桂園、永輝76億清退珠海萬(wàn)達(dá)商管合計(jì)3.22%股權(quán)，萬(wàn)達(dá)與孫喜雙（王健林好友）相繼回購(gòu)珠海萬(wàn)達(dá)的股權(quán)。而項(xiàng)目處置層面，年底萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)套現(xiàn)速度加快，單月處置了萬(wàn)達(dá)電影、太倉(cāng)湖州廣州的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及上海外灘瑞華酒店、楚河漢街文旅10%權(quán)益，面對(duì)絕境，萬(wàn)達(dá)斷臂求生、積極盤活資產(chǎn)以應(yīng)對(duì)2024年的償債高峰。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月開(kāi)發(fā)物業(yè)并購(gòu)規(guī)模與上月基本持平，而多元化投資熱度下滑，15筆涉及商辦、文旅等領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額78.8億，占到全部規(guī)模的27.7%，環(huán)比減少10pct。其中商辦資產(chǎn)出售熱度較高，9筆交易披露的交易對(duì)價(jià)51.8億，占比18.2%。