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??銷售金額同比下降近三成，銷售回款率104%，營收規模與去年持平，三道紅線處于橙檔。

??◎  作者 / 沈曉玲、張少賢

??核心觀點【全年實現銷售615億元，銷售回款率104%】2023年，首開股份實現全口徑銷售金額615億元，同比降低29.2%，銷售回款率達104%。全口徑銷售面積270萬平方米，同比降低15.1%；銷售均價22803元/平方米，較去年末降低16.7%。在房地產市場整體下行調整的行業背景下，2023年首開股份銷售目標完成率為69.9%。與此同時，首開股份全年銷售回款637億元，銷售回款率為104%。

??【投拓謹慎，超七成土儲位于一二線城市】2023年年，首開股份新增土儲規模40.8萬方，新增土儲拿地金額105.4億元，拿地銷售比為0.17，略小于百強房企0.21的平均水平。企業未公布可售土儲，但根據已售和投資來看，預計截至2023年末，首開股份總土儲未售建面約1300萬平方米。從城市分布來看，首開股份的土地儲備主要集中在一線和二線城市，累計占比超七成。

??【營收規模與去年持平，凈利潤虧損】2023年，首開股份實現營業收入478億元，基本與去年同期持平；毛利潤54.9億元，同比下降31.1%。凈利潤虧損59.4億元、歸母凈利潤虧損63.4億元。從盈利指標來看，2023年首開股份的毛利率較去年末降低5.1個百分點至11.5%，凈利率和歸母凈利率分別為-12.4%和-13.3%。年內資產減值損失17億元、公允價值變動損失7.2億元、信用減值損失8.9億元，均對首開股份的利潤實現有較大的負面影響。

??【非受限現金短債比1.46，整體債務結構仍需改善】截至2023年末，首開股份持有現金229.5億元，較2022末增加24.1億元，其中受限及預售監管資金39億元、非受限現金190.5億元。非受限現金短債比1.46倍、長短期債務比6.81倍，較2022年優化。凈負債率169.6%、永續債作負債的凈負債率175.8%、剔除預收賬款后的資產負債率72.8%，均較2022年末有所提升，仍需進一步優化以達到監管要求。

??【酒店物業營收達8億，城市更新等板塊持續探索】截至2023年末，首開股份酒店物業經營等結算收入8.02億元，同比增長26.1%，年內福州首開君瀾溫泉酒店全面開業，首開萬科中心新增簽約1.7萬平米，西客站項目、京寶大廈、宋家莊福茂出租率均達100%。同時，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養老與文創等領域持續探索。首開Long街獲第二屆“北京城市更新最佳實踐”。首開樂尚系列長租公寓初具規模，已開業9家，入市房源超6000套，出租率89%。養老方面，隨著管莊項目的開業，首開寸草已投入運營養老院9家，床位700余張，在院老人超500人。

??01 銷售

??全年實現銷售615億元，銷售回款率104%

??2023年，首開股份實現全口徑銷售金額615億元，同比降低29.2%，銷售回款率達104%。全口徑銷售面積270萬平方米，同比降低15.1%；銷售均價22803元/平方米，較去年末降低16.7%。在房地產市場整體下行調整的行業背景下，2023年首開股份雖然已經調低了年度銷售目標，以全年銷售880億元的銷售目標來看，銷售目標完成率為69.9%。與此同時，首開股份全年銷售回款637億元，銷售回款率為104%。

??02 投資

??投拓謹慎，超七成土儲位于一二線城市

??2023年行業流動性壓力持續，規模房企整體投資意愿延續低迷、投資態度謹慎。首開股份的投資力度也收縮明顯，新增投資規模保持在低位。2023年，首開股份共新增5幅地塊，新增土儲規模40.8萬方，新增土儲拿地金額105.4億元，拿地銷售比為0.17，略小于百強房企0.21的平均水平。

??企業未公布可售土儲，但根據2023年企業已售和投資情況來看，預計截至2023年末，首開股份總土儲未售建面約1300萬平方米，按照近3年的去化速度來看，總土儲規模保持相對充裕，足夠支撐未來4-5年左右的開發。

??從城市分布來看，截至2023年末首開股份的土地儲備主要集中在一線和二線城市，按建面分別占到40%和33%。區域來看，環渤海區域占比最高達59%，其中北京占到近7成；長三角區域占比16%，中西部和珠三角則分別占到12%、14%。總體來說，首開股份的總土儲整體城市能級較高、且大本營相對集中，在目前的行業形勢下整體風險相對可控。

??03 盈利

??營收規模與去年持平，凈利潤虧損

??2023年，首開股份實現營業收入478億元，基本與去年同期持平；毛利潤54.9億元，同比下降31.1%。凈利潤虧損59.4億元、歸母凈利潤虧損63.4億元，歸母凈利虧損規模較去年進一步放大。從盈利指標來看，2023年首開股份的毛利率較去年末降低5.1個百分點至11.5%，凈利率和歸母凈利率分別為-12.4%和-13.3%。綜合來看，一方面，近年來行業整體利潤空間收窄、利潤率走低，首開股份歷史高價地塊、低利潤項目的結轉出清拉低了利潤率水平。另一方面，2023年資產減值損失17億元、公允價值變動損失7.2億元、信用減值損失8.9億元，都對首開股份的利潤實現有較大的負面影響。

??04 負債

??非受限現金短債比1.46，整體債務結構仍需改善

??2023年，首開股份有息負債規模小幅下降至1178億元，其中，短期有息負債同比降低15.6%至150.9億元。截至2023年末，首開股份持有現金229.5億元，較2022末增加24.1億元，其中受限及預售監管資金39億元、非受限現金190.5億元。非受限現金短債比1.46，較去年提升0.4個百分點，長短期債務比6.81，較2022年優化。

??年內，首開股份凈負債率169.6%、永續債作負債的凈負債率175.8%、剔除預收賬款后的資產負債率72.8%，均較2022年末有所提升，仍需進一步優化以達到監管要求。

??05 多元化

??酒店物業營收達8億，城市更新等板塊持續探索

??除了地產開發主業外，首開股份也有序推進物業經營板塊的發展和優化。截至2023年末，首開股份酒店經營收入快速增長，酒店物業經營等結算收入8.02億元，同比增長26.1%，年內福州首開君瀾溫泉酒店全面開業，首開萬科中心新增簽約1.7萬平米，西客站項目、京寶大廈、宋家莊福茂出租率均達100%。

??同時，首開股份近年來也在城市更新、長租公寓、養老與文創等領域持續探索。城市更新方面，年內首開Long街積極探索存量樓宇利用新路徑，入選中國城市更新論壇“優秀案例”，獲第二屆“北京城市更新最佳實踐”，并承辦“首屆北京城市更新周”閉幕式。長租公寓方面，首開樂尚系列長租公寓初具規模，已開業9家，入市房源超6000套，出租率89%。養老方面，隨著管莊項目的開業，首開寸草已投入運營養老院9家，床位700余張，在院老人超500人。