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??核心觀點(diǎn)

??【銷售金額同比降幅超三成，長(zhǎng)三角區(qū)域銷售貢獻(xiàn)度最大】2023年新城控股(601155)實(shí)現(xiàn)銷售金額759.8億元，同比下降34.5%，銷售面積968.8萬方，同比下降18.7%，銷售均價(jià)7843元/平方米，同比下降19.5%。銷售金額同比降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企平均降幅。同時(shí)，企業(yè)持續(xù)積極推動(dòng)項(xiàng)目銷售的現(xiàn)金回流，2023年全年銷售回款812億元，回款率達(dá)到107%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度有所下降，但仍為銷售金額占比最高的區(qū)域。

??【年內(nèi)無新增土儲(chǔ)，總土儲(chǔ)可滿足企業(yè)未來3年需求】根據(jù)新城控股2023年年報(bào)數(shù)據(jù)披露和CRIC監(jiān)測(cè)情況看，新城控股全年無新增土地儲(chǔ)備。同時(shí)根據(jù)企業(yè)官微數(shù)據(jù)披露顯示，截止2023年末新城控股可售土地儲(chǔ)備3884萬平方米，較去年同期減少21%。根據(jù)近三年企業(yè)的銷售情況來看，當(dāng)前可售土儲(chǔ)足夠未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。根據(jù)企業(yè)披露的“2023年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目表”來看，新城控股一、二線城市土地儲(chǔ)備占比為37%，三四線土儲(chǔ)中主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和中西部區(qū)域。

??【營(yíng)收規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)，凈利規(guī)模降幅超六成】2023年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1191.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1073.4億元，同比增長(zhǎng)2.3%。年內(nèi)，新城控股竣工面積為2,016.79萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），2024年全年預(yù)計(jì)竣工1,358.85萬平方米，較2023年全年竣工規(guī)模降幅超三成，未來營(yíng)業(yè)收入規(guī)模或?qū)⒈３州^低水平。從盈利能力上看，2023年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)227.1億元，整體毛利率19.1%，地產(chǎn)開發(fā)毛利率13.9%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)新城控股凈利潤(rùn)5.6億元，同比下滑64.7%，歸母凈利潤(rùn)7.4億元，同比下滑47.1%，主要受到年內(nèi)資產(chǎn)減值、信用減值等因素的影響。

??【短期流動(dòng)性不足，三道紅線處于黃檔】截止至2023年底，新城控股共持有現(xiàn)金189.7億元，相較期初下降39.7%，現(xiàn)金短債比0.89，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為0.6，短期償債壓力較大。為緩解流動(dòng)性壓力，年內(nèi)新城控股積極籌措資金近200億元。長(zhǎng)短債務(wù)比較期初的1.27提升至1.70，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其平均融資成本為6.2%，較期初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.6%，符合監(jiān)管要求。

??【商業(yè)收入同比增長(zhǎng)13.2%，營(yíng)收貢獻(xiàn)占比8.9%】截止2023年底，新城吾悅廣場(chǎng)在全國(guó)135個(gè)城市布局了198座吾悅廣場(chǎng)，2023年全年新開業(yè)22座吾悅廣場(chǎng)（含委托管理在營(yíng)項(xiàng)目），至2023年底全國(guó)范圍內(nèi)已開業(yè)且委托管理的吾悅廣場(chǎng)達(dá)161座，較去年的商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。2023年新城控股商業(yè)營(yíng)收113.2億元，同比提升13.2%，年內(nèi)吾悅廣場(chǎng)平均出租率達(dá)96.5%，較去年同期提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)持續(xù)展現(xiàn)，根據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)附注顯示，年內(nèi)新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理收入占到2023年全年?duì)I業(yè)收入的8.9%，同比提升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到69.9%，成為企業(yè)修復(fù)集團(tuán)毛利率的重要抓手。

??01

??銷售

??銷售金額同比降幅超三成

??長(zhǎng)三角區(qū)域銷售貢獻(xiàn)度最大

??2023年新城控股實(shí)現(xiàn)銷售金額759.8億元，同比下降34.5%，銷售面積968.8萬方，同比下降18.7%，銷售均價(jià)7843元/平方米，同比下降19.5%。銷售金額同比降幅遠(yuǎn)大于百?gòu)?qiáng)房企平均降幅。同時(shí)，企業(yè)持續(xù)積極推動(dòng)項(xiàng)目銷售的現(xiàn)金回流，2023年全年銷售回款812億元，回款率達(dá)到107%，較去年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)。

??從銷售金額分布情況來看，長(zhǎng)三角銷售貢獻(xiàn)度有所下降，但仍為銷售金額占比最高的區(qū)域。2023年新城控股簽約銷售金額長(zhǎng)三角占比最高達(dá)到42.1%，占比同比下降6.5個(gè)百分點(diǎn)。中西部得益于重慶、烏魯木齊等城市的銷售增長(zhǎng)，銷售金額貢獻(xiàn)占比同比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)至31.2%，成為僅次于長(zhǎng)三角區(qū)域的重要銷售金額貢獻(xiàn)區(qū)域，此外，環(huán)渤海區(qū)域的銷售金額占比也同比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至19.9%，珠三角銷售金額占比6.9%，較去年同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??投資

??年內(nèi)無新增土儲(chǔ)

??總土儲(chǔ)可滿足企業(yè)未來3年需求

??2023年新城控股在公開市場(chǎng)無新增拿地，開發(fā)投資持續(xù)執(zhí)行“節(jié)流”策略。根據(jù)新城控股2023年年報(bào)數(shù)據(jù)披露和CRIC監(jiān)測(cè)情況看，新城控股全年無新增土地儲(chǔ)備。同時(shí)根據(jù)企業(yè)官微數(shù)據(jù)披露顯示，截止2023年末新城控股可售土地儲(chǔ)備3884萬平方米，較去年同期減少21%。根據(jù)近三年企業(yè)的銷售情況來看，當(dāng)前可售土儲(chǔ)足夠未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要。

??在從土儲(chǔ)能級(jí)分布情況來看，新城控股一、二線城市土地儲(chǔ)備占比為37%，三四線土儲(chǔ)中主要位于長(zhǎng)三角區(qū)域和中西部區(qū)域。根據(jù)企業(yè)披露的“2023年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目表”來看，新城控股一二線城市土儲(chǔ)占比達(dá)37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市土儲(chǔ)占比為22%，其次為中西部三四線、環(huán)渤海三四線占比分別為19%、15%，還有7%的三四線土儲(chǔ)位于珠三角區(qū)域。未來隨著長(zhǎng)三角、中西部三四線土儲(chǔ)的轉(zhuǎn)化，長(zhǎng)三角、中西部區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)度有望進(jìn)一步提升。

??03

??營(yíng)利

??營(yíng)收規(guī)模逆勢(shì)增長(zhǎng)

??凈利規(guī)模降幅超六成

??2023年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1191.7億元，同比下增長(zhǎng)3.2%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1073.4億元，同比增長(zhǎng)2.3%。年內(nèi)新城控股實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)面積1,711.34萬平方米，竣工面積為2,016.79萬平方米（含合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目），同比微增0.6%。根據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，2024年計(jì)劃新開工51個(gè)子項(xiàng)目，新開工建筑面積408.19萬平方米，全年預(yù)計(jì)竣工1,358.85萬平方米，較2023年全年竣工規(guī)模降幅超三成，未來營(yíng)業(yè)收入規(guī)模或?qū)⒈３州^低水平。

??從盈利能力上看，2023年新城控股實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)227.1億元，同比下滑1.8%，整體毛利率19.1%，同比下滑0.9個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)開發(fā)毛利率13.9%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。年內(nèi)新城控股凈利潤(rùn)5.6億元，同比下滑64.7%，歸母凈利潤(rùn)7.4億元，同比下滑47.1%，凈利率、歸母凈利率分別為0.5%、0.6%，分別同比下滑0.9、0.6個(gè)百分點(diǎn)，主要受到年內(nèi)資產(chǎn)減值、信用減值等因素的影響。

??04

??償債

??短期流動(dòng)性不足

??三道紅線處于黃檔

??短期流動(dòng)性不足，企業(yè)籌措資金近200億元。截止至2023年底，新城控股共持有現(xiàn)金189.7億元，相較期初下降39.7%，現(xiàn)金短債比0.89，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比為0.6，短期償債壓力較大。為緩解流動(dòng)性壓力，年內(nèi)新城控股積極籌措資金，年內(nèi)發(fā)行多筆境內(nèi)、境外債券，累計(jì)金額近50億元人民幣，同時(shí)還獲得以吾悅廣場(chǎng)為抵押的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及其他融資140億元。

??有息負(fù)債規(guī)模下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。截止2023年末，新城控股總有息負(fù)債規(guī)模為575.9億元，同比下降19.2%，長(zhǎng)短債務(wù)比較期初的1.27提升至1.70，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，其平均融資成本為6.2%，較期初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??凈負(fù)債率維持穩(wěn)健，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率在監(jiān)管閾值內(nèi)。截止至2023年末，新城控股凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率66.6%，符合監(jiān)管要求。

??05

??商業(yè)

??商業(yè)收入同比增長(zhǎng)13.2%

??營(yíng)收貢獻(xiàn)占比近1/10

??截止2023年底，新城吾悅廣場(chǎng)在全國(guó)135個(gè)城市布局了198座吾悅廣場(chǎng)，較去年的布局規(guī)模新增4座吾悅廣場(chǎng)。2023年全年新開業(yè)22座吾悅廣場(chǎng)（含委托管理在營(yíng)項(xiàng)目），至2023年底全國(guó)范圍內(nèi)已開業(yè)且委托管理的吾悅廣場(chǎng)達(dá)161座，較去年的商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張，商場(chǎng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊蔀槠渌倦y以輕易逾越的護(hù)城河。

??從商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入來看，得益于年內(nèi)吾悅廣場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)增以及出租率的回升，2023年新城控股商業(yè)營(yíng)收113.2億元，同比提升13.2%，年內(nèi)吾悅廣場(chǎng)平均出租率達(dá)96.5%，較去年同期提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)持續(xù)展現(xiàn)，根據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)附注顯示，年內(nèi)新城控股商業(yè)物業(yè)出租及管理收入占到2023年全年?duì)I業(yè)收入的8.9%，同比提升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到69.9%，成為企業(yè)修復(fù)集團(tuán)毛利率的重要抓手。