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??日照新房市場回暖明顯。

??“從業(yè)10年，第一次見到晚上10點(diǎn)多客戶過來搶房的場景。”4月23日，山東省日照市高新區(qū)山海大象和悅?cè)f家營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，“3·25”新政后，我們項(xiàng)目1個(gè)月賣了120多套房子，上半年清盤壓力不大。

??同日，記者走訪了日照東港、嵐山等區(qū)域樓盤，發(fā)現(xiàn)無論是高端豪宅、中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，參加本次優(yōu)惠補(bǔ)貼的新盤普遍銷售流速大幅提升，“月銷100套是常態(tài)”。

??但熱度并未傳導(dǎo)至二手房市場。日照東港區(qū)淄博路一家中介門店負(fù)責(zé)人表示，買新房的都去售樓處了，二手房更沒有人看了。近期不少二手房房東大幅調(diào)低掛牌價(jià)，不過也很難出手。

??同時(shí)，有觀察人士認(rèn)為，政策后續(xù)刺激作用仍需觀察。

??顧慮背后是近些年這座海濱小城的樓市疲態(tài)盡顯。日照置業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，日照全市新建商品住宅成交僅4109套，2022年全年成交數(shù)據(jù)為7435套，而2018年這一數(shù)據(jù)為21818套。

??對此，中國房地產(chǎn)報(bào)城市與區(qū)域治理研究院特聘專家馮顯泉認(rèn)為，從實(shí)際效果看，新政促進(jìn)了新房成交，購房者得到了實(shí)惠，達(dá)到了預(yù)期目的。但從長遠(yuǎn)看，對新房、二手房市場也會(huì)有長尾影響，未來日照樓市、房企會(huì)重新洗牌，如果能有人口持續(xù)導(dǎo)入，未來日照樓市基礎(chǔ)會(huì)比較牢固。

??月銷百套成常態(tài)

??3月25日，山東省日照市住建局組織召開《關(guān)于促進(jìn)日照市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》新聞通氣會(huì)，發(fā)布若干措施。明確2024年3月23日至2024年12月31日期間，對日照市新市民、青年人才購買首套商品住房（含新建商品住房和開發(fā)企業(yè)“以舊換新”收購的二手房），城鄉(xiāng)二孩及以上家庭新購買商品住房（不限于首套房），以及購買“以舊換新”二手住房，發(fā)放購房優(yōu)惠券。其中，符合條件的新市民（含城鄉(xiāng)二孩及以上家庭）、青年人才等可以申請政府發(fā)放的購房優(yōu)惠券補(bǔ)貼，補(bǔ)貼數(shù)額為購房款總額的20%，購買現(xiàn)房并直接辦證的，優(yōu)惠券可用于抵頂首付款的50%。

??4月22日，日照市住建局發(fā)布《日照市商品住房購房優(yōu)惠券房地產(chǎn)項(xiàng)目（第三批）》名單，本批次共有16個(gè)項(xiàng)目入選，并開放了購房優(yōu)惠券申請模塊。至此，補(bǔ)貼項(xiàng)目擴(kuò)大到日照2區(qū)2縣187個(gè)項(xiàng)目，名單涵蓋地方國企、本土民企開發(fā)項(xiàng)目。

??“名單申報(bào)以項(xiàng)目為主體，能拿到預(yù)售、能正常銷售肯定合規(guī)合法，都可以享受到這種政策，主要看報(bào)名順序。”日照某頭部房企營銷負(fù)責(zé)人李豐表示，政策出臺(tái)后，他所在的企業(yè)第一時(shí)間響應(yīng)，“誰先響應(yīng)誰可能就‘搶到’客戶，畢竟盤子就那么大”。

??4月23日下午，記者在日照高新區(qū)看到山海大象和悅?cè)f家項(xiàng)目售樓處外豎起“購房補(bǔ)貼20%和悅?cè)f家先把頭籌”的廣告牌，售樓處不時(shí)有購房者進(jìn)進(jìn)出出。此項(xiàng)目為剛需樓盤且為現(xiàn)房發(fā)售，目前折后價(jià)低于6000元/平方米。

??“政策出臺(tái)后，我們是較早響應(yīng)、報(bào)名的項(xiàng)目。3月底那幾天，5個(gè)銷售人員幾乎天天加班到深夜11點(diǎn)，這1個(gè)月一共賣了120多套，趕上去年1整年的量了，可以說效果立竿見影。雖然最近幾天客戶到訪量比3月底少了，但都比較精準(zhǔn)。”山海大象和悅?cè)f家項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人介紹，受行業(yè)下行影響，該項(xiàng)目去年銷售不暢，不過積累了不少意向客戶，新政出臺(tái)后，這部分觀望客戶近期集中入市。

??東港區(qū)天寧君悅府是一個(gè)剛需剛改項(xiàng)目，包含高層和洋房兩種產(chǎn)品，于2021年開盤。新政出臺(tái)后，對項(xiàng)目銷售的拉動(dòng)亦頗為明顯。“之前就去化了一半多，3月到現(xiàn)在一下賣了100多套，2018年行情好的時(shí)候集中開盤銷售量也不過如此。”該項(xiàng)目一名銷售人員介紹，高層產(chǎn)品補(bǔ)貼完后均價(jià)13500元/平方米，近期客戶到訪量依然很大，周末能來20組客戶，而去年1年銷售整體很慘淡。

??日照中心云筑作為日照高端項(xiàng)目的代表，目前均價(jià)17000元/平方米，享受優(yōu)惠后單價(jià)13000元/平方米，目前去化約70%。“1個(gè)月也賣了100多套，最多1天賣了30多套，新政對銷售刺激很大，去年1個(gè)月還賣不到10套。”該項(xiàng)目一名銷售人員表示，由于她所在的項(xiàng)目貨值較高，單套房源最少也能優(yōu)惠40萬元，周末案場到訪超過30組客戶，不過近期項(xiàng)目客流量有回落態(tài)勢。

??“目前日照市區(qū)在售新盤不足100個(gè)，大部分項(xiàng)目都參與了，且覆蓋了幾乎所有的購房群體，力度超前。”日照擺渡人顧問機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人王建軍表示，購房者可以通過官方途徑申請到優(yōu)惠券，買房時(shí)提交優(yōu)惠券即可享受到相關(guān)優(yōu)惠。而手中握有優(yōu)惠券的開發(fā)企業(yè)在日照拍地時(shí)可以直接抵扣土地出讓金，也可以直接轉(zhuǎn)讓，既緩解了地方財(cái)政壓力、刺激了樓市消費(fèi)，同時(shí)又激活了開發(fā)企業(yè)拿地的積極性，可謂一舉多得。

??“踩踏效應(yīng)”隱現(xiàn)

??不過，新政對日照二手房市場有“踩踏”跡象。

??“對我們店業(yè)績影響較大，這個(gè)月還沒開單。買新房的都去售樓處了，二手房更沒有人看了，客戶都會(huì)對標(biāo)。”日照東港區(qū)淄博路一家中介門店負(fù)責(zé)人表示，近期不少二手房東大幅調(diào)低掛牌價(jià)，不過也很難出手，“相當(dāng)于二手房資產(chǎn)打了8折”。

??也有市場人士對新政的后續(xù)效果持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為房企手中優(yōu)惠券的兌換周期需要進(jìn)一步觀察。

??“短期來看，補(bǔ)貼政策擠壓出了部分成交，但透支了部分市場需求”。東港區(qū)一某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，從他所在的項(xiàng)目看，之前成交客戶多以1998~1999年齡段購買婚房為主，近期2003~2004年齡段客戶占比多了，甚至有些父母提前為上大學(xué)的孩子買房。據(jù)他觀察，4月下旬后政策的刺激作用逐漸衰減，部分購房者重新陷入觀望。

??李豐則認(rèn)為，補(bǔ)貼政策的出臺(tái)能加快新房去化速度，緩解企業(yè)的資金壓力。“即使拉低潤率甚至賠錢出貨也要賣，要先解決資金的問題，后期房票的兌換不是眼下要考慮的。”

??海濱小城的發(fā)展之路

??多重顧慮背后是近些年這座海濱小城的樓市疲態(tài)盡顯。

??日照置業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，日照全市新建商品住宅成交僅4109套，2022年全年成交數(shù)據(jù)為7435套，而2018年該項(xiàng)數(shù)據(jù)為21818套，彼時(shí)也被多位受訪人士稱為日照樓市的“高光時(shí)刻”。

??一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士回憶，2013年之前，日照年均供應(yīng)宅地不超過1000畝，且多為零散地塊，“40畝地算大地”，盤子小，天花板低，有1000萬元就能拿地干房地產(chǎn)”。2018~2019年期間，受全國樓市大潮影響疊加棚改紅利集中釋放，日照樓市銷售火爆，很多期房項(xiàng)目開票當(dāng)天去化95%以上。“人們相信買到即賺到”，同時(shí)，招商、碧桂園、金科、新城等品牌房企紛紛涌入布局，房價(jià)一直處于上升通道。

??2020年3月中國288城市住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，日照房價(jià)為10455元/平方米，在山東省排第3名，僅次于青島、濟(jì)南。

??但近年來隨著行業(yè)陷入低迷，日照樓市流速、土地指標(biāo)難以達(dá)到品牌房企資金周轉(zhuǎn)速度要求，外來房企逐步退出市場，日照樓市本土房企重唱主角。從2020年下半年開始，日照樓市更是開始顯現(xiàn)疲態(tài)且不少項(xiàng)目在2023年遭遇“橫盤”，“有項(xiàng)目年銷售個(gè)位數(shù)”，房價(jià)“打了6折”，房企出現(xiàn)“付款難”，并且波及下游產(chǎn)業(yè)，“工抵房大量出現(xiàn)”，進(jìn)一步破壞了產(chǎn)業(yè)鏈平衡。

??除房地產(chǎn)行業(yè)外，產(chǎn)業(yè)方面也處于困境。

??作為山東省最年輕的城市，日照直到1989年才被升格為地級市，轄區(qū)面積也堪稱“迷你”僅有兩區(qū)(嵐山區(qū)、東港區(qū))兩縣(五蓮縣、莒縣)。

??日照市人民政府官網(wǎng)顯示，日照總面積5374.9平方公里，截至2022年末，全市戶籍人口307.91萬人。2023年，日照市GDP為2390.86億元，比上年增長5.6%，面積、經(jīng)濟(jì)總量排名在山東16地市中僅高于棗莊市，GDP尚不及“隔壁”青島15760億元的零頭。

??按經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口數(shù)量算，日照是一個(gè)小城，但在某些方面也發(fā)揮著不可替代的作用：作為一個(gè)沿海城市，日照因港而立、港城一體，日照港港口貨物吞吐量居全國前列；在工業(yè)方面，日照形成具有世界競爭力的綠色鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈，2021年日照市鋼鐵產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就超過了1900億元。

??近年來，日照賴以生存的港口經(jīng)濟(jì)、鋼鐵產(chǎn)業(yè)面臨著吞吐量被分流及環(huán)保壓力，全市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢。

??好在，“陣痛”中的日照嘗試產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，引進(jìn)了長城汽車和中興汽車，又獨(dú)攬了2022年省運(yùn)會(huì)，優(yōu)化了沿海的旅游產(chǎn)業(yè)，多元經(jīng)營，力圖破局。

??在這一背景下，日照樓市未來走勢如何？李豐認(rèn)為，當(dāng)下影響日照乃至全國樓市的根本問題還是“消費(fèi)信心”不足，提高居民收入和預(yù)期才能從根本上激活市場，日照樓市全面復(fù)蘇任重而道遠(yuǎn)。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李豐為化名）