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??近期民企投資占比確有回溫，長期投資仍然缺乏動力

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??近期土地市場中，民企拿地的現(xiàn)象重回視野，諸如四川邦泰集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等企業(yè)拿地引發(fā)市場諸多關(guān)注。從比例上來看，民企拿地占比確有回升，但我們認(rèn)為，整體投資力度還保持在低位，且未來持續(xù)增長的動力并不充分。

??過去一輪調(diào)控后，民營房企經(jīng)過了殘酷的大浪淘沙，目前仍在投資拿地的房企已經(jīng)與之前大不相同。一些中小規(guī)模房企進(jìn)入視野，雖然這些房企的規(guī)模與巔峰時期碧桂園、恒大等難以比肩，但有勇氣投資拿地的民企依然值得關(guān)注和肯定，畢竟要實(shí)現(xiàn)市場的全面回暖復(fù)蘇，還是需要更多民營資本的參與。

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??民企拿地占比回升7pcts

??但整體投資力度保持低位

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前5月重點(diǎn)30城民企拿地建面占比（以下簡稱拿地占比）為25%，這一比例已經(jīng)高于民企在2022年、2023年和2024年的拿地占比，尤其較2024年占比提升了近7個百分點(diǎn)。

??按月度看，2月、4月和5月民企拿地占比尤其突出，分別達(dá)到34.4%、31.1%和27%，與2024年同期相比超出了7個百分點(diǎn)以上。

??從面積的占比情況來看，民企拿地占比在2025年前5月確實(shí)有顯著提升。我們認(rèn)為，民企的回歸對于土地市場是一個積極信號，也反映出企業(yè)對于市場持續(xù)保持止跌回穩(wěn)的信心提升。

??切換到金額的視角，2025年1-5月重點(diǎn)30城民企拿地金額為968.5億元，同比大幅上漲41%，但對比2023年同期仍下降了40%，對比2022年同期也有13%的降幅。由此可見，2025年前5月民企投資有一定程度的回溫，但投資的力度與前幾年同期相比仍是5年內(nèi)的第二低位，暫未回到過去幾年的投資力度水平。

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??杭州民企拿地獨(dú)樹一幟

??北京、深圳、廈門等地今年尚無民企拿地

??具體到城市層面，杭州無疑是民企投資最為活躍的城市。2025年前5月，杭州民企拿地建面和金額占比均超過40%，民企拿地金額高達(dá)423.8億元，超過許多城市前5月的土地出讓總金額。此外還有南寧、昆明、重慶等城市前5月民企拿地建面和金額占比雙雙超過40%。

??反之，也有一些城市2025年至今還沒有民企投資，但這些城市情況有所不同，可按照土地市場的主力企業(yè)分為兩類。?

??以國央企為主：北京、深圳、廈門、東莞。都是市場關(guān)注度較高的城市，也是國央企相對青睞的城市。與此同時，這些城市的土地資源相對稀缺，出讓的地塊不多，北京、廈門前5月分別出讓了16宗、9宗地塊，而深圳和東莞則僅各自出讓1宗地。在此情況下，出讓的地塊主要都由國央企收入囊中。?

??以城投為主：徐州、常州、珠海。市場熱度相對沒有前一類城市高，或者地塊出讓數(shù)量較多、區(qū)位條件較差，以至于民企、國央企的投資積極性都不高，最終由城投托底。

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??回歸區(qū)域深耕策略主動補(bǔ)充貨值

??濱江、邦泰表現(xiàn)突出

??從企業(yè)層面來看，1-5月份民企投資表現(xiàn)最為突出的依然是濱江集團(tuán)，濱江集團(tuán)1-5月共計(jì)新增11宗地塊，總金額達(dá)到263.9億元，是唯一一個位列新增拿地金額TOP10的民營房企；其次四川邦泰集團(tuán)也新增31.3億元投資，敏捷集團(tuán)5月末在廣州新增4宗純宅地，總金額33.2億元；此外還有保億置業(yè)、大華集團(tuán)、得力房地產(chǎn)等一眾民企拿地，但從體量上來看，這些民企的投資力度并不強(qiáng)。

??但與房地產(chǎn)市場上一輪周期中活躍的民企有所不同，經(jīng)過調(diào)整后的民企投資策略顯然重新回歸區(qū)域深耕，新增土儲都位于深耕的城市內(nèi)，例如濱江持續(xù)在杭州拿地、邦泰作為川系房企主要深耕西南區(qū)域、敏捷也是廣州本土民企。

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??重回土拍但拿地保守

??低總價、低溢價地塊減緩資金壓力

??拿地特征方面，可以看出民企投資目前依然存在力度不大、態(tài)度保守的特點(diǎn)。

??在總價上，民企拿地中25%低于1億元、19%在1-3億元區(qū)間內(nèi)、19%在3-5億元區(qū)間內(nèi)，總體半數(shù)地塊的價格不超過5億元，在土地市場中屬于低總價地塊，此外超過10億元的地塊占比僅21%，而國央企拿地中有56%的地塊都超過10億元，從此對比來看，民企當(dāng)前投資能力還是遠(yuǎn)弱于國央企。

??在溢價率上，民企拿地中有57%為底價成交地塊，此外溢價率在5%以內(nèi)的地塊占比5%，民企投資仍以底價、低溢價地塊為主。雖然民企拿地不像城投拿地一樣幾乎全部底價成交，但其溢價拿地、尤其是高溢價拿地的積極性也并不高，相比之下，國央企1-5月拿地中有42%的地塊溢價率大于15%。

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??民企土拍回溫展示積極信號

??長期恢復(fù)仍缺乏動力

??近期民企投資占比確有回溫，長期投資仍然缺乏動力，更難言回到2021年及以前積極拿地?cái)U(kuò)張的狀態(tài)。整體來看，長期動力缺乏的因素有三：

??第一，目前仍在拿地的民企除濱江以外均是規(guī)模較小的本土型房企，其投資策略以深耕、補(bǔ)倉為邏輯出發(fā)點(diǎn)，而并非出于大幅擴(kuò)張的需求。例如久未拿地的敏捷集團(tuán)，在5月末納儲之前，上次拿地時間是2021年8月份，因此本次回歸土地市場才吸引了較大的關(guān)注。然而敏捷集團(tuán)本次拿地有兩點(diǎn)值得注意，首先，該地塊位于敏捷集團(tuán)深耕的核心區(qū)域——廣州番禺，且緊靠敏捷集團(tuán)總部大樓，周邊還有敏捷集團(tuán)已售罄的商辦項(xiàng)目上品公館、伊頓公館；其次，敏捷集團(tuán)也有較強(qiáng)的補(bǔ)倉需求，除了2024年開盤的敏捷泊悅花園項(xiàng)目以外，敏捷集團(tuán)前一個開盤的項(xiàng)目可追溯至2022年的敏捷綠湖首府（八期）。因此在完成補(bǔ)倉需求后，這些民企的投資需求、投資意愿或?qū)@著下降，未來繼續(xù)高頻投資的可能性降低；

??第二，從這些民企拿地的風(fēng)格來看，態(tài)度相對保守，大部分拿地以低總價、低溢價地塊為主，與上一周期中民企積極高溢價拿地的風(fēng)格截然不同。這樣的投資策略注定難以在一線城市和部分核心城市競得優(yōu)質(zhì)土地，而非核心資產(chǎn)目前對房企的吸引力顯然不高；

??第三，市場回暖是最強(qiáng)的強(qiáng)心針，在真正迎來銷售的回升之前，大部分民企依然缺乏積極投資的底氣。結(jié)合CRIC發(fā)布的2025年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜來看，1-5月銷售仍處于5年來低位，且全口徑金額TOP10中僅有濱江一家民企，11-20強(qiáng)中也僅有龍湖、碧桂園和鴻榮源三家民企。一方面銷售仍未全面回暖，另一方面目前市場份額更多地被國央企占據(jù)，民企銷售還不能有力支撐其持續(xù)積極投資。