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??時隔近3年，首家民營房企重啟境外資本市場融資。

??6月12日晚，新城控股母公司新城發展宣布，與國泰君安、海通國際證券等若干家機構投資者就發行及銷售于2028年到期的本金總額3億美元、11.88%優先票據訂立購買協議。

??該筆票據發行所得款項總額約2.94億美元，將用于為同步購買要約提供資金，預期票據發行將于2025年6月26日完成。

??這意味著，新城發展將成為第一家重啟美元債券融資的民營房企，并將有望帶動更多優質房企重啟海外融資，緩解行業流動性壓力。

??宣布發債的同時，新城發展還公布了一筆還債計劃，擬購回2025年7月到期的3億美元優先票據，該票據利息為4.45%。要約開始時間為6月12日，截止時間為6月24日。

??這筆新債將正好覆蓋7月到期的舊債，不過新債利息翻了一番。從融資與財務層面看，目前新城控股總債務577億元，融資成本降至5.88%水平。此次11.88%的美元債利率，或將再次拉高其平均融資成本。

??“這一方面源于美元利率維持高位及美聯儲觀望態度；另一方面反映中國房地產行業復蘇過程中仍存不確定性，境外投資者對中國房企債券（尤其民營房企）要求較高風險溢價，故需提供更高利率吸引投資。與境內融資相比，美元債成本劣勢明顯。”相關研究機構人士分析稱。

??6月12日上午，新城發展召開了面向機構投資者的電話會議，新城發展董事會秘書張宛玲表示，新城系償債能力并不弱，2024年租金收入對利息覆蓋倍數3.93倍，未抵押商場25個，價值190億元，主要位于長三角，租金收入超17億元；已抵押商場規模1025億元，抵押率43%。

??截至2024年末，新城發展商業運營收入達128.08億元；開業及在建商場200座，出租率保持97.97%高位。這為其提供了現金流支撐力。

??今年4月，新城發展獲得國家發改委批復，美元債發行額度6億元，用于償還全年到期債務。“對于7月到期的美元債券償付已做了充足的準備，假設現在不發美元債券，我們也是有自有資金來兌付。”新城控股董事會秘書李峰說。

??至于新城在有籌備境內發債券的前提下，仍然選擇在境外借新還舊，張宛玲解釋，是出于公司存在保留境內現金、維護融資渠道的考量，是通盤考慮今年到期的6億美元債券的解決方案。

??更早幾個月，綠城中國率先試水境外融資。

??今年2月18日，綠城中國發布公告，新發行本金總額1.5億美元的優先票據，年利率8.45%。在房地產發債高峰期，1.5億美元的額度并不起眼，但在海外債融資市場歷經長時間遇冷后，其重啟意義遠遠超過金額本身。

??但代價亦不低。綠城中國2024年總銷售額2768億元，位列行業第三；其擁有央企背景，大股東中交集團為其融資提供了信用背書和資源支持。即便如此，綠城中國的海外債成本仍達8.45%。

??而新城發展屬于純民營房企，無央企信用背書，美元債融資代價更高。6月12日，標普下調新城發展擬發行美元票據評級至“B-”，以反映其次級債務風險。

??標普認為，由于市場持續低迷，未來12個月內新城發展合約銷售額可能進一步疲軟，流動性緩沖或繼續縮減。但同時，標普預計，新城發展同期租金收入將保持穩定，可通過抵押商業地產獲取資金，從而緩解再融資風險。

??對于此次美元債發行計劃，新城發展醞釀已久。據報道，今年3月底，就有市場消息稱，新城發展籌劃發行美元債，正在與投行接洽。5月底，新城發展董事會主席、新城控股董事長王曉松帶隊前往中國香港、新加坡進行兩場非公開路演活動。

??在5月26日召開的新城控股2024年股東大會上，王曉松曾回應稱，正在試探海外資本市場的“水溫”，如果境外投資人認可，有合適的機會，公司會嘗試發行美元債；如果沒有，公司會按照既定打法推進償債工作。

??王曉松還表示，最近3年，新城要解決的最重要事情，是恢復新城在資本市場的主體信用，“近一兩年公司信用有所恢復，但恢復過程是有代價的。通過3年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩定經營的正常層面。”

??上述研究機構人士認為，新城發展向市場展示了其良好的財務狀況、償債能力和市場信心，只有具備實力和穩定發展的企業才能在國際市場成功發債。不過，當前境外融資窗口僅出現一定開啟機會。因國際資本市場不確定性仍存，且投資者對房地產行業的風險偏好尚未完全恢復，后續需觀察市場反應和更多房企融資情況，才能判斷窗口能否持續穩定打開。

??選擇境外高息融資，也反映出民營房企未來償債安排仍存不確定性，其壓力主要來自銷售端，核心城市房地產市場處于復蘇進程，但其他城市依然承壓。好消息是，市場預期正在轉好。