??政府宣布放寬部分城市首套房房貸利率，支持保交樓行動。本月融資總量環(huán)比大幅增加，融資成本繼續(xù)保持低位。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本期關(guān)注

??政府宣布放寬部分城市首套房房貸利率，支持保交樓行動

??9月29日，央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，宣布將階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。同日央行在貨幣政策委員會2022年第三季度例會上提出要重點支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動“保交樓”專項借款加快落地。整體看來，本月中央政府對于房企融資的監(jiān)管推出的相關(guān)政策較少，對于房企的銷售回款以及部分流動性出現(xiàn)問題的企業(yè)有一定的利好。本月融資總量環(huán)比大幅增加，融資成本繼續(xù)保持低位本月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。其中債券發(fā)行了372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。本月房企融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內(nèi)融資成本3.1%，環(huán)比下降0.42pct，發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及財務(wù)狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發(fā)行的一筆約7.95億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為6%。萬物云完成上市，金科服務(wù)被要約收購本月萬科旗下的物業(yè)公司萬物云于29日完成了IPO，因此截至2022年9月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和19家。本月收并購市場上出現(xiàn)了兩筆大型的并購案，分別是華潤萬象生活收購祥生物業(yè)，以及金科服務(wù)二股東博裕資本要約收購金科服務(wù)全部股份。由于部分房企的流動性問題仍在持續(xù)，市場上仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)這種大型并購案。

??企業(yè)發(fā)債

??01. 債券發(fā)行：融資總量環(huán)比大幅增加，但仍處于低位

??2022年9月100家典型房企的融資總量為622.1億元，環(huán)比增加61.8%，同比減少28%。房企融資量雖然環(huán)比大幅增加，但是仍然處于近幾年的低位,可見房企融資難問題仍然較為突出。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資533.86億元，環(huán)比增加85.6%，同比增加15.8%；境外債權(quán)融資63.4億元，環(huán)比增加106%，同比減少75.3%；本月資產(chǎn)證券化融資24.84億元，環(huán)比減少55.7%，同比減少83.1%。

??9月房企發(fā)債372.1億元，環(huán)比增加95.1%，同比減少18.2%。其中，境外發(fā)債約63.4元，同比減少69.5%，主要是合景泰富發(fā)行了1筆7.95億美元的優(yōu)先票據(jù)，整體看來房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。境內(nèi)發(fā)債308.7億元，環(huán)比增加61.9%，同比增加24.7%。其中，公司債發(fā)行117.9億元，環(huán)比增加210.3%，同比減少0.8%；中期票據(jù)發(fā)行149.8億元，環(huán)比增加11.2%，同比增加279.2%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有部分經(jīng)營情況良好的民營房企，比如旭輝、碧桂園、新城都在本月完成發(fā)行了中債增擔(dān)保中期票據(jù)。

??2022年9月100家典型房企新增債券類融資成本3.69%，環(huán)比上升0.16pct，同比下降1.93pct。其中境內(nèi)融資成本3.1%，環(huán)比下降0.42pct，發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤置地等國企央企以及財務(wù)狀況較好的萬科等民營房企；境外融資成本6.79%，主要是合景泰富發(fā)行的一筆約7.95億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，利率為6%。2022年1-9月100家典型房企新增債券類融資成本4.3%，較2021年全年下降1.08個百分點，其中境外債券融資成本7.65%，較2021年全年上升0.53個百分點，境內(nèi)債券融資成本3.7%，較2021年全年下降0.43個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，9月發(fā)債量最大的企業(yè)是華潤置地，發(fā)債總量達(dá)到了80億元，企業(yè)在月內(nèi)共發(fā)行了20億元的公司債、30億元的中期票據(jù)以及一筆30億元的CMBS。本月發(fā)行債券的企業(yè)有19家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比增加4家。從發(fā)債年限來看，金融街發(fā)行了一筆期限長達(dá)20.82年的CMBS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，上實城開發(fā)行的一筆15億元的超短融利率僅為1.67%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02. 債券期限：本月到期債券類459億元

??本月房企共有37筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為459億元，環(huán)比減少6.8%，償債潮仍在持續(xù)。其中，藍(lán)光到期的1只公司債、華夏幸福的一筆美元債以及佳兆業(yè)的一筆境外優(yōu)先票據(jù)都已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。

??提前關(guān)注到2022年10月將有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為632億元，環(huán)比增加37.7%。其中，華夏幸福的1只公司債、藍(lán)光的一只中期票據(jù)，以及陽光城的1只中期票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是恒大于2020年發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模約為138.73億元人民幣。

??在債務(wù)違約方面，本月沒有房企官宣出現(xiàn)債務(wù)違約，但是期后億達(dá)中國在10月3日宣布有一筆345萬美元的優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了本金違約。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??03. 擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年9月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有12家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請。由于萬物云已經(jīng)在9月份完成了上市，因此截至2022年9月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。    

??04. IPO和增發(fā)：萬物云完成上市，IPO所得凈額約為56億港元

??本月萬物云于9月29日完成上市，IPO發(fā)售價為49.35港元/股，發(fā)行的股份數(shù)量為1.17億股，因此所得IPO凈額約為56億港元，截至9月底新上市的房企旗下公司增至6家。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，同時上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??05. 股權(quán)變動：華潤萬象生活收購祥生物業(yè)，博裕資本要約收購金科服務(wù)

??本月在物管市場上出現(xiàn)了兩筆大規(guī)模的收并購事件，分別是華潤萬象生活收購祥生物業(yè)，以及金科服務(wù)二股東博裕資本要約收購金科服務(wù)全部股份。由于部分房企的流動性問題仍在持續(xù)，市場上仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)這種大型并購案。本月房企的股權(quán)變動相對較少，有部分房企出現(xiàn)了股東對公司股份的增持減持。

??在增持方面，旭輝的大股東在本月繼續(xù)大量增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場信心。減持方面則主要是泰禾集團(tuán)和中南建設(shè)的控股股東因為流動性問題被強(qiáng)制減持，這些流動性出現(xiàn)問題的房企何時能穩(wěn)定其資金情況仍然有待觀察。

??06. 股價變動：兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲比例均不到22%

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都相當(dāng)萎靡，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比不到22%，H股更是僅有11%。在H股方面，本月金科服務(wù)的月漲幅達(dá)到了36.16%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價在27日宣布了博裕資本的要約收購之后大幅上漲了32.59%，最終使得整月的漲幅達(dá)到了36.16%。

??整體來看，由于本月大多數(shù)房企的股價表現(xiàn)都較為一般，物業(yè)股的表現(xiàn)相對更好。在A股房企方面，本月華發(fā)股份的漲幅較大，企業(yè)股價在上半月持續(xù)上漲，下半月則持續(xù)震蕩回調(diào)，最終整月的漲幅為24.68%，成為了A股漲幅最大的房企。公司股價在月初大漲的主要原因是企業(yè)的中期業(yè)績較為亮眼，在行業(yè)整體下行的背景下逆勢增長，再加上上半月A股地產(chǎn)股走強(qiáng)，因此帶動企股價迎來大幅上漲。