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申報企業：保利發展控股集團股份有限公司

??摘要：靜安天悅項目位于上海靜安區彭浦工業園工業文明發祥地，隸屬大寧板塊。助力上海城市更新，保利對項目內的新中動力機廠百年老廠房進行煥新激活，改造為融合藝術與歷史建筑的“紅場市集”，打造約20萬方地標性城市綜合體。無界共融的Artech活力單元，包含藝術商業、甲級辦公樓、歷史建筑更新的市政配套與天際美學住宅等多元業態，與都心公園帶的自然風景共同融合，煥新工業建筑與城市未來。

??靜安天悅作為歷史文化導向下的城市更新實踐，在留存建筑風貌與城市記憶的同時，更賦予老建筑適合未來城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空間。項目以工業建筑保護為原點，探索與政府共建合作的新模式，通過小尺度、漸進式的微更新，補齊城市公共服務配套不足的“短板”，促進城市產業結構調整優化，激活一公里街區，煥新城市更新的靈感。項目做法經驗可以總結為四點：一是修復老廠房歷史文化建筑，賦予老建筑以城市發展新功能；二是融合多維度生活場景，打造出多業態城市綜合體；三是以設計縫合街區，營造出充滿藝術氛圍的開放共享型街區環境。

??項目頗具成效：一方面，項目獲得了市場認可，取得了一定的經濟效益。項目在投資決策、前期市場定位、開發節奏、成本控制、產品品質、入市時機選擇等方面表現出色，最終確保項目獲得市場認可。另一方面，推動城市功能的優化，實現了多方面的綜合效益，包括優化城市功能，實現城市有機更新；完善公共配套，激發片區凝聚力；疏解改造同步，塑造城市優美環境；打造超低能耗建筑，實現環境效益和經濟效益雙贏。

??（一）項目概況

??靜安天悅項目地塊內“新中動力機廠舊址”保護建筑，曾見證了中國工業文明百年的變遷，承載著極其重要的歷史記憶。民國14年(1925年)，新中動力機廠的前身——新中工程有限公司創建，中國民族工業著名人物魏如、支秉淵等風云登臺，上海第一臺柴油機汽車發動機在此誕生;直至1958年，新中動力機廠于彭浦工業園首批建廠，國內第一臺軸流式增壓器誕生。新中機廠歷經百年，見證了中國工業文明崛起之路的數次里程碑時刻。新中動力機廠保留下二棟廠房建筑，均建于上世紀五十年代末六十年代初。

??靜安天悅項目位于靜安區大寧板塊地塊名稱為靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊。

表1：靜安天悅項目地塊信息匯總

??2021年6月，本項目地塊打包出讓。保利發展控股以105.13億元獲得本地塊，成交樓面價5.17萬/㎡，溢價率8.4%，房地聯動價10.5萬/㎡。隨后，金茂以聯合開發的形式參與到本項目。2022年6月，項目公司完成股權變更，由保利持股100%變為保利持股65%，金茂持股35%。

??（二）做法經驗

??保利發展控股在上海打造靜安天悅綜合體，實踐歷史文化導向下的城市更新，留存建筑風貌與城市記憶的同時，更賦予老建筑適合未來城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空間，以工業建筑保護為原點，探索與政府共建合作的新模式，通過小尺度、漸進式的微更新，補齊城市公共服務配套不足的“短板”，促進城市產業結構調整優化，激活一公里街區，煥新城市更新的靈感。

??1、修復老廠房歷史文化建筑，賦予老建筑以城市發展新功能

??如今的新中機廠，原有的清水紅磚建筑延續著跨越時代的獨有審美，更承載著中國民族工業文明遺產歷史價值。靜安天悅項目踐行老建筑保護先行的建設理念，將完整保留老廠房建筑上世紀六十年代標志性的外立面「紅色清水磚墻」，后續對每一塊紅磚進行專業修復煥新，修舊如舊，最大限度重現老建筑原貌，為城市留存更多歷史記憶。同時，靜安天悅也在探索歷史文化建筑保護傳承的新模式，有保留、有更新、有傳承、有創新，保護與使用并舉。在歷史建筑空間內將創新性嵌入不同于傳統市政配套的服務與地標功能，補齊城市基礎設施和公共服務配套不足的“短板”，塑造市民活力公共空間。在靜安天悅整體規劃中，老廠房建筑是作為重要的社區活力聚場打造的。修繕后的老廠房，將化身聯動城市街區的市民活動中心，與本項目內的新建辦公樓、口袋公園，以及項目毗鄰的海上文化中心、靜安檔案館等共同煥新城市界面，并與政府合作共建，嵌入市政配套功能，從而激發一座社區的凝聚力。

圖1：項目改造前的老舊廠房

??2、融合多維度生活場景，打造出多業態城市綜合體

??靜安天悅是一座約21萬平方米的多業態綜合體，有機融合了社區居住、商業消費、創意辦公、城市服務等多維度生活場景。

??約2萬方的商業主打小而美，有效服務周邊社區居民和辦公白領；修繕后的老廠房化身設施齊備的市民活動中心，補齊周邊公共服務配套不足的缺口，同時與周邊劇院群落形成藝術氛圍的呼應和交織。

??兩幢智慧辦公樓宇約4.4萬方，均為綠建甲級辦公樓。首層架空層設計，與項目周邊的劇院及文保建筑形成良好的城市互動。商辦部分未來將引入央企金控總部、央企區域總部、以商貿、信息、金融為主的民營企業集團總部，以總部經濟牽動板塊經濟發展。

??藝術融合居住的高端住區，共計1200多套房源，戶型設置為107平方米三房兩衛和230-245平方米的四房三衛，享有大寧板塊成熟的生活配套。項目選用錯落式的布局方式，讓每一棟樓能在最好的角度下保障足夠采光的同時，退讓出一個大尺度中心景觀，并設置了酒店品質禮儀軸、核心花園生活、自然公園生活帶以及公園健康漫步環，形成“公園一體化”的社區生活。

圖2：靜安天悅項目效果圖

??3、以設計縫合街區，營造出充滿藝術氛圍的開放共享型街區環境

??在城市空間的整體升級上，地處大寧的文化創新中心前沿靈石路，保利恰當地為靜安天悅的打造注入了“無界共融”的Artech活力單元理念，以設計縫合街區，打破物理空間與生活方式的隔閡，營造匯聚城市活力的開放共享型街區環境。從新中動力機廠舊址到大寧歌劇院，1公里靈石路在城市天際線的更迭中縫合時空的傳承。

??項目打造了一塊沿街城市公園綠地，通過綠化街區和口袋公園，顯著彌合居住社區與大寧靈石公園之間的生態斷層，從點到帶，實現城市綠色空間滲透，靈石路將煥新綠色景觀線。加上沿街商業街區，讓項目能與周邊住戶得到更好的交融。

??1公里靈石路，還將成為一條生活回歸線，打通綜合體內部的業態壁壘，解決與城市公共活動空間的開放融合，用15分鐘步行環流街區的方式，考量城市生活的多元場景。

圖3：靜安天悅項目業態分布效果圖

??（三）項目成效

??靜安天悅項目通過專業化運作，準確研判市場，獲得市場認可，取得了一定的經濟效益。同時，項目始終貫徹低碳理念，綜合效益良好，通過超低能耗建筑建設，獲得容積率獎勵，不僅增加了項目的社會和環境效益，并且也增加了項目的經濟效益。

??1、項目獲得了市場認可，取得了一定的經濟效益

??得益于保利發展前瞻的規劃和投資策略、專業的開發運營能力、穩定的團隊和高效的架構、穩健的財務管理能力和行業領先的品牌信用，靜安天悅項目在投資決策、前期市場定位、開發節奏、成本控制、產品品質、入市時機選擇等方面表現出色，最終確保項目獲得市場認可，取得了一定的經濟效益。

??項目區位優秀，享受南北高架和中環發展軸發展輻射，與全球影視、電競文創策源地產業共生，享有大寧成熟宜居的生活配套，周邊商業林立、文娛綠地醫療資源豐富，還有優秀學區加持。項目自2021年6月拿地至2022年8月，克服上海疫情封控的影響，以一年左右的時間完成首開，開發節奏和入市時機均表現出色。從首開至2023年10月四期收官，每次開盤即罄，入圍積分高，獲得市場充分認可。一期開盤：2022年8月25日（2022年三批次）338套107㎡戶型。認購率314%，入圍分為83.2。二期開盤：2022年11月26日（2022年五批次）344套106㎡、107㎡、245㎡戶型。認購率253%，入圍分為80.7。三期開盤：2022年12月28日（2022年七批次）332套107㎡、230㎡、232㎡戶型。認購率267%，入圍分為77.03。四期開盤：2023年10月18日（2023年九批次）205套107㎡。認購率322%，入圍分為81.76，是2023年前九批次中認購入圍比最高的項目之一。

??2、項目推動城市功能的優化，實現了多方面的綜合效益

??優化城市功能，實現城市有機更新。項目根據片區功能不足進行優化提升，將有效改善區域活力，提升整體風貌、延續城市文脈、構建便捷生活圈。

??完善公共配套，激發片區凝聚力。項目已布點部分口袋公園，新建辦公樓及藝術商業等，并與政府合作共建，嵌入市政配套功能，另有119套人才公寓為靜安區政府持有。從而激發一座社區的凝聚力。

??疏解改造同步，塑造城市優美環境。圍繞改善城市功能，制訂有序的城市更新方案，保留原工業遺存的基礎上，高效利用資源，進一步改造特色街區，新建綠化景觀、公共活動空間，推進靈石路風貌整治，塑造良好城市風貌，優化環境提升。

??超低能耗建筑，實現環境效益和經濟效益雙贏。靜安天悅是靜安首個采用光伏可再生能源應用的通過超低能耗方案評審的項目，還是上海首個建筑高度近百米的采用預制混凝土硅墨烯反打保溫系統項目。通過超低能耗建筑建設，減少碳排放，助力上海實現2025年“碳達峰”的目標，實現環境效益。同時，通過超低能耗建筑建設，獲得3%容積率獎勵，貨值預估增加4.2億元。項目始終貫徹低碳理念，綜合效益良好，不僅增加了項目的社會和環境效益，并且也增加了項目的經濟效益。

圖4：靜安天悅項目效果圖

??（四）小結

??城市更新早已不是簡單的拆除重建，而是城市系統和功能的全面升級，推動城市精細化管理，補齊基礎設施和公共服務配套不足的“短板”，促進城市產業結構調整優化，激發城市活力。作為央企，保利發展控股的每一步發力都是緊跟著國家戰略走。新中機廠的保護煥新與靜安天悅無界共融之城的打造，正是保利發展控股在上海城市更新的重要一步。靜安天悅這一未來城市綜合體樣本，利用“一公里”縫合時空傳承，展示出保利的文化決心，在城市更新賽道上為企業如何積極融入城市歷史肌理帶來了新破題思路。