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申報企業：華鑫置業（集團）有限公司

??摘要：梅隴華鑫天地位于上海市閔行區，原屬于梅隴鎮眾欣產業園區范圍。眾欣產業園是上海最早的一批鎮級工業園之一。園區企業產值和單位土地產出較低，再加上原有生產廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區域整體形象不契合，整體轉型迫切。此外，園區存量用地涉及土地權證多，整體轉型難度較高。在此背景下，梅隴鎮政府做出將眾欣產業園區進行全方位轉型的決定，并將梅隴華鑫天地作為眾欣產業園整體轉型首發項目。

??眾欣產業園的整體轉型由梅隴鎮政府申請調整控制性規劃，改變土地性質，將工業用地轉型為商辦科研。以“產業聚焦、產城融合、綠色發展”為導向，以“智慧產業社區”為轉型方向，完善地區公共服務功能，大力推進產業轉型升級。在更新模式上，由8家鎮級集體企業共同組建聯合開發體，成立上海一鑫置業有限公司，以園區平臺公司方式推進轉型升級。之后，一鑫置業通過委托運營管理的方式引入華鑫置業（集團）有限公司，進行開發、建設、租售代理和物業管理等全過程代甲方管理，形成聯合開發機制，有利于發揮雙方的協調、統籌及專業能力。

??轉型后的園區規劃總建筑面積約36萬㎡，涵蓋研發獨棟、研發標辦、準甲級辦公樓、配套商業、人才公寓和公服配套等多元業態。轉型后園區將集聚智能制造、節能環保、生物醫藥等產業，加快片區產業結構升級，提升區域內先進產業集聚。項目通過城市更新模式，將老舊的鎮級工業園區轉型成為智慧產業社區，實現與政府、企業和社會的共贏，對涉及多產權主體、多地塊或政企合作的工業園區整體轉型具有借鑒意義。

??（一）項目概況

??梅隴華鑫天地位于上海市閔行區，項目東至普樂路，西至梅隴港，北至春申路，南至梅南路，緊鄰軌道交通15號線和機場聯絡線（在建）、虹梅高架路與外環高速，10公里范圍內覆蓋漕河涇、徐匯、莘莊、紫竹等產業核心區。項目占據滬西南門戶優越位置，依托城市軌交、城市快速路和兩大機場等便捷交通網絡，30分鐘速達上海核心CBD，1小時暢達長三角城市群。

??項目轉型主要基于上海存量盤活的背景和地塊的情況。2014年在國家推進土地節約集約利用的背景下，上海陸續發布了一系列有關存量盤活、工業用地改造的相關政策，各區積極響應。項目所在的梅隴鎮眾欣產業園區，是上海最早的一批鎮級工業園之一，屬于195轉型區域1的國有存量工業用地，是城市更新轉型重點區域。而園區當時因主要從事印刷、紡織服務、機械設備生產等行業，企業產值和單位土地產出較低，能耗遠高于全鎮平均水平，再加上園區原有生產廠房、倉庫、配套辦公樓等建筑與區域整體形象不契合，整體轉型迫切。

??在此背景下，梅隴鎮政府做出將眾欣產業園區進行全方位轉型的決定，由8家鎮級集體企業共同組建聯合開發體，成立上海一鑫置業有限公司，以園區平臺公司方式推進轉型升級。并將梅隴華鑫天地項目作為眾欣產業園整體轉型首發項目，可開發土地建設用地面積約173畝，以上海一鑫置業有限公司為項目公司，委托華鑫置業（集團）有限公司進行開發運營全過程代甲方管理。而眾欣產業園區由此成為上海首個鎮級工業園整體轉型的園區，而梅隴華鑫天地項目成為眾欣產業園整體轉型升級龍頭示范項目。

圖1：項目位置示意圖（左）、梅隴眾欣產業園（右）

圖2：梅隴華鑫天地項目鳥瞰效果圖

??（二）做法經驗

??梅隴華鑫天地作為首個鎮級工業園區整體轉型的示范項目，有諸多做法經驗值得學習，如抓住政策窗口期，依托政府大力支持，明確轉型方案和調整方向；在涉及眾多主體上采取組建聯合開發體的形式，并委托專業的運營方來操盤；在產品打造上考慮到企業全生命周期發展需求，辦公產品覆蓋多種類型，并能夠提供相應產業服務等。

??1、依托政府大力支持，促成上海首個鎮級工業園區整體轉型

??梅隴華鑫天地能夠成為上海市首個鎮級工業園區整體轉型城市更新首發項目，離不開閔行區、梅隴鎮兩級政府的大力支持。項目轉型初期正處于上海工業用地政策窗口期，滬府辦(2016)22號文、滬府辦（2017）69號文、滬規土資地（2018）687號文和滬規劃資源用（2020）351號文等為項目轉型給出了指導性的方向，但缺乏實施細則和可以參考的成功案例，加上項目原土地權利人數量眾多，轉型意見難以統一。在這一背景下，閔行區、梅隴鎮政府充分研究政策、調研實際現狀，最終確定了項目的轉型方案、規劃調整方向、合作模式等內容，通過申請調整控制性規劃，改變土地性質，將工業用地轉型為商辦科研。2019年7月19日上海市人民政府出具批文對眾欣產業園控規調整予以批復，將以“產業聚焦、產城融合、綠色發展”為導向，以“智慧產業社區”為轉型方向，完善地區公共服務功能，大力推進產業轉型升級，實現政府、企業和社會的多方共贏。

圖3：調規前后用地性質

??2、組建聯合開發體，以園區平臺公司方式推進轉型升級

??眾欣產業園區存量工業用地涉及土地權證25份，其中鎮級集體企業名下有17份，社會獨立法人企業名下有8份，園區整體轉型難度高。園區17幅鎮級集體企業名下土地中有14幅共197.1畝涉及轉型，這14幅土地分屬8家鎮級集體企業。在梅隴鎮政府的協調下，8家鎮級集體企業共同組建聯合開發體，成立上海一鑫置業有限公司，以園區平臺公司方式推進轉型升級，由一鑫置業統一產業定位，統一功能布局，統一規劃實施，統一城市設計和統一管理運營。而另外8幅社會獨立法人企業名下的土地，采取政府搭平臺的模式，由企業按照整體規劃布局進行自主轉型，或者企業也可以選擇由一鑫置業收購土地權利進行轉型。以園區平臺公司方式推進轉型升級，既可以享受到補地價、物業轉讓比例等優惠政策，又保證了園區轉型的整體性，有利于實現土地全生命周期管理、推動整體產業優化升級以及建立健全園區長效運營管理機制。

??3、創新更新模式，委托市屬國企整體開發運營管理

??城市更新是否有可持續實施模式是項目轉型成功的關鍵，而梅隴華鑫天地轉型成功，關鍵在于其按照土地原產權人+市場專業開發運營主體合作模式，創新了產業園區更新轉型的模式。2020年7月上海一鑫置業有限公司與華鑫置業簽署《委托開發運營合同》，標志著梅隴華鑫天地合作實質性落地，同年12月底項目一期實現開工。項目可開發土地建設用地面積約173畝（紅線范圍，不含空白處），合計9個地塊，其中6塊研發用地面積約135畝，1塊商辦用地面積約16畝，2塊公服用地約22畝。項目規劃總建筑面積約36萬㎡，其中地上約27萬㎡，地下約9萬㎡，產品規劃有研發獨棟、研發標辦、準甲級辦公樓、配套商業、人才公寓、公服配套等多元業態。項目研發地塊分四期開發，其中研發一期2020年底開工建設，2023年9月底竣備，預計2025年項目實現全部竣工交付。

??項目委托市屬國企上海儀電旗下華鑫置業整體開發運營管理項目，進行開發、建設、租售代理和物業管理等全過程代甲方管理，有利于發揮國企的優勢，支撐城市更新項目的順利實施。華鑫置業憑借自身城市更新的實踐經驗，依托儀電集團產業優勢、資源優勢和專業優勢，以產業需求為導向，將建設智慧產業園區的成功經驗復制到梅隴鎮，致力于將園區打造成品質一流、產業一流、運營一流的智慧產業社區。

圖4：梅隴華鑫天地項目開發區域（左）和分期開發示意圖（右）

??4、打造豐富產品類型，滿足企業全生命周期辦公需求

??華鑫天地在產品設計上獨具匠心，基于城市肌理的規律，設計劃分為中心廣場、濱河沿水、花園辦公三大組團，將建筑界面分為開放、半開放、私密性三個層級，締造深具人性尺度的生態辦公體驗。規劃研發獨棟、研發標辦、準甲級辦公樓等不同類型的辦公產品，能夠滿足企業全生命周期辦公需求。

??研發地塊規劃有研發獨棟（小棟）、研發獨棟（中棟）、研發標辦（大棟）、人才公寓和配套商業：其中小棟面積約2500㎡；中棟面積約4000㎡和5000㎡，面積約14000-22000㎡。獨棟產品有5層，大堂挑高5.5米，標準層高4.2米，地下車庫電梯直達入戶，其他部位毛坯交付。獨棟產品在前期設計時就考慮了客戶個性化的需求，設有燃氣、預留煙道、空調等位置。研發標辦標準層面積約1400-2100㎡，公共區域精裝修交付，室內辦公區域配架空地板，配VRV空調系統、新風系統，可靈動分割。

圖5：獨棟產品效果圖

??商辦地塊上規劃約80米辦公塔樓和商業輔樓，通過連廊將辦公與商業連接，其中辦公面積約20900㎡，大堂層高約8.7m，標準層面積約1400㎡，標準層層高4.5m，配套商業面積約5200㎡。

圖6：標辦產品效果圖

圖7：商辦地塊產品效果圖

??（三）項目成效

??梅隴華鑫天地整體實現了產業轉型升級，從低端制造業向高端智能制造轉型，并吸引眾多總部企業入駐；同時，為了更好的導入高端產業，相應的配套服務如商業和租賃公寓也應配盡配，實現了產城融合發展；最后，項目有效提升地區經濟產出及政府財政稅收，吸引高端就業人才，取得了不錯的經濟和社會效益。

??1、產業能級提升，打造總部經濟集聚地

??項目轉型前主要為印刷、紡織服裝、機械設備生產、批發等行業，轉型后將集聚智能制造、節能環保、生物醫藥等領域的產業，將加快片區內產業結構升級，提升區域內先進產業集聚。未來項目將圍繞閔行區4+4產業規劃（即四大智能產業和四大現代服務業），以智慧閔行、智能閔行、智造閔行為產業發展方向，符合梅隴鎮“北優南拓、雙輪驅動”發展戰略以及“北更、中增、南爭”的新發展格局，聚焦智能制造、節能環保、生物醫藥等領域的產業研發及文化創意產業，打造總部集聚地，提升梅隴鎮中部區域總部經濟規模和能級。

圖8：梅隴華鑫天地產業方向

??2、功能服務完善，實現產城融合發展

??考慮到梅隴鎮常住人口超過30萬人，周邊配套相對缺乏，項目通過打造約1萬㎡多元商業、約2萬㎡生活配套和約1萬㎡品質公寓，實現產城融合發展。規劃設計方面，地塊內打造中央綠軸、口袋公園，雙水系雙綠地，塑造生態辦公空間，同時引入中高檔品質樂活主題服務型商業，涵蓋會議、餐飲、文化、娛樂、健康等多種業態，“自然景觀+商業商務+藝術文化+運動健康”的時尚體驗式組合大幅提升區域品質感與舒適度。可見，項目通過轉型，由破舊廠房轉變為現代化產業社區，同時完善了企業服務配套和社區鄰里配套。

圖9：公服一期產品效果圖

圖10：公服二期產品效果圖

??3、經濟效益提高，助力區域經濟發展

??產業園區整體轉型主要目的在于提升土地利用效率，助力區域經濟發展。項目轉型前畝均稅收約40萬元，轉型后預計畝均稅收不低于150萬元，預計梅隴華鑫天地項目達產后每年可實現屬地化稅收3億元以上，將有效提升地區經濟產出及政府財政稅收。同時，項目將產生35億元以上的銷售收入和達產后每年1.5億元的租金收入。

??（四）小結

??梅隴華鑫天地，通過創新城市更新模式，不僅成為了上海市首個鎮級工業園區整體轉型升級的首發項目，還是上海市首個8家鎮級集體企業成立平臺公司聯合開發項目，同時是上海市首個鎮政府委托市屬國企整體開發運營管理項目。在這個項目中，華鑫置業進行開發、建設、租售代理和物業管理等全過程代甲方管理，憑借自身城市更新的實踐經驗，依托儀電集團產業優勢、資源優勢和專業優勢，以產業需求為導向，將建設智慧產業園區的成功經驗復制到梅隴鎮，致力于將園區打造成品質一流、產業一流、運營一流的智慧產業社區，實現與政府、企業和社會的共創、共享、共贏。可見，只有政府積極推動、企業不斷探索、政企同心合力，才能推動產業園區的整體轉型升級，進而創造城市更新的優秀項目。