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申報企業(yè)：上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司（上海電氣置業(yè)  市北高新集團）

??摘要：云芯科創(chuàng)中心位于上海市靜安區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)。2018年，這幅位于市北高新園區(qū)、閑置清退出的地塊被市北高新集團以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同設立項目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司，對此地塊進行改造升級。經(jīng)過改造后，項目由三棟高層科研辦公樓、一棟社區(qū)公共服務設施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。

??項目著力構建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務體系，在靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)中發(fā)揮關鍵作用。針對轉型更新的要求，項目注重研究保護與更新規(guī)劃設計，在改建過程中，秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設施，并升級為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點。同時，為進一步滿足企業(yè)的個性化需求，項目在空間組合上也提供多種選擇。此外，項目建造中大膽嘗試新型工藝，采用裝配式建筑大大簡化了施工難度。

??項目在存量盤活、施工工藝、低碳等方面都取得了積極成效。首先，項目注重老廠房與新建建筑的相互關系，在老廠房實現(xiàn)功能轉型提升的同時，也有效地盤活了存量資產(chǎn)。其次，項目在建造過程中新型工藝的運用，房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展，減少了成本，更加環(huán)保。再次，項目引入股東方上海電氣集團自身的產(chǎn)業(yè)技術優(yōu)勢，在城市更新中來實踐碳中和的場景應用，最大限度地實現(xiàn)降碳目標，同時為園區(qū)運營提供價值增長點。最后，項目以WELL健康建筑標準深度植入建筑本身，為安居樂業(yè)提供舒適便捷的整體環(huán)境，以此吸引一流企業(yè)與國際人才匯聚于此。

??（一）項目概況

??云芯科創(chuàng)中心位于靜安區(qū)共和新路3301號，處于上海市靜安區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)，前身為正升鍛造廠所在的彭浦工業(yè)區(qū)。上海彭浦工業(yè)區(qū)在1959年《上海城市總體規(guī)劃》中，被確立為上海市重要的機電工業(yè)基地，為中國和上海的工業(yè)歷史作出了重要貢獻。正升鍛造廠是上海20世紀五六十年代重型礦山機械行業(yè)發(fā)展的領頭羊，是紅色工業(yè)的驕傲，這里曾經(jīng)誕生國內(nèi)第一臺大型天線座、第一臺推土機、第一臺氣動電控冷軋機，代表著當時中國工業(yè)的前沿力量與先進水平，是上海現(xiàn)代重工業(yè)文明發(fā)展的親歷者與見證者。

圖1：項目改建前照片

??隨著城市發(fā)展與中心城功能提升的需要，2015年上海正升鍛造廠整體遷建至上海臨港片區(qū)，老廠區(qū)位于靜安區(qū)的核心區(qū)域，面臨新的功能定位與整體轉型。在上海大力支持“產(chǎn)業(yè)轉型、騰籠換鳥”的進程中，2018年，地塊整體轉型為C65研發(fā)用地，被市北高新集團以31.96億元拍下，并由上海電氣、市北高新簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同設立項目公司——上海云中芯企業(yè)發(fā)展有限公司，對此地塊進行改造升級。

??項目于2019年正式開工建設，并提前三個月完成了結構封頂。經(jīng)過改造后，項目由三棟高層科研辦公樓（10.6萬平方米）、一棟社區(qū)公共服務設施（0.5萬平方米）及2層1020個車位的地下車庫（5.5萬平方米）組成，總建筑面積16.6萬平方米。目前，項目已經(jīng)對外進行招租。

圖2：上海正升鍛造廠歷史照片

??（二）做法經(jīng)驗

??云芯科創(chuàng)中心項目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)這一百萬級百萬方高能級項目，作為其中承載智能制造服務體系的聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領域的項目，在整個社區(qū)中具有突出特色。通過產(chǎn)業(yè)互動、配套互補、差異化發(fā)展的策略，打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品，滿足不同企業(yè)不同階段需求，并運用新型施工工藝，使項目成本降低并更加環(huán)保。

??1、依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)，構建智能制造服務體系

??云芯科創(chuàng)中心項目依托靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)，在整個社區(qū)中發(fā)揮關鍵作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海北部區(qū)域地標性的產(chǎn)業(yè)項目綜合體，以人工智能、大數(shù)據(jù)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)為核心，投身國際前沿科技產(chǎn)業(yè)的浪潮。圍繞先進產(chǎn)業(yè)及其從業(yè)人員，打造總建筑面積超過91萬方、總投資130億元的綜合體。它涵蓋了商業(yè)、辦公、居住、教育、娛樂等不同生活場景，還導入了“科技、人文、生態(tài)”共生、共享、共榮這樣更為先進的發(fā)展理念，滿足新時代人群身心的需要。

??靜安國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的甲級辦公群落——云芯科創(chuàng)中心、云匯數(shù)智中心、市北·云禾，可集中釋放60萬平方米的產(chǎn)業(yè)新空間。從項目名稱可以看出，靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的每一個樓宇模塊，都有著自身獨特的產(chǎn)業(yè)屬性。其中云芯科創(chuàng)中心內(nèi)含近10萬平方米的C65研發(fā)用地，將重點聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領域，力爭在邊緣計算、物聯(lián)網(wǎng)、遠程運維等方面實現(xiàn)全新突破，著力構建覆蓋全產(chǎn)業(yè)鏈、全價值鏈的智能制造服務體系。

??云芯科創(chuàng)中心與其他兩個項目形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補、差異化發(fā)展格局。總建筑面積27萬平方米的云匯數(shù)智中心，由4棟商辦一體化載體組合而成，并輔以智慧辦公、星級酒店、近代工業(yè)風貌保護建筑等于一體。總建筑面積14.6萬平方米的市北·云禾，則由兩棟以裙房相連的大樓為主，加上商品住宅、人才公寓、社區(qū)中心等配套設施，著力構建一個多元、復合的樂活街區(qū)。

圖3：靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)功能分布

圖4：云芯科創(chuàng)中心平面圖（左）、改造后效果圖（右）

??2、秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，研究保護與更新規(guī)劃設計

??正升鍛造廠曾經(jīng)是中國現(xiàn)代工業(yè)中心城市——上海的代表性廠區(qū)，通過對其轉型過程中保護與更新規(guī)劃設計的研究，從而探索中國現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)的時代輪回。項目所處靜安市北國際科創(chuàng)社區(qū)內(nèi)的四棟老廠房（原正升鍛造廠內(nèi)的熱處理車間、重工車間、專家樓及零部件車間，總占地面積約4萬平方米），秉持“修舊如舊、功能革新”的理念，在保留原有紅磚鋼架結構風格的基礎上，分別改建成集會展、社交、秀場等多功能于一體的綜合文化設施，成為區(qū)域文化創(chuàng)意集聚的全新焦點。項目在保留歷史文化建筑遵循了“整體保留、修復改善、空間重塑、功能新生、凸顯價值”的策略進行修繕，體現(xiàn)了整個靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的歷史文化傳承與迭代升級。

圖5：正升鍛造廠保留工業(yè)建筑情況

??3、打造多樣化靈活辦公產(chǎn)品，滿足不同企業(yè)不同階段需求

??不同于全市老牌CBD的辦公氛圍，靜安國際科創(chuàng)社區(qū)則多了幾分“靈動”。云芯科創(chuàng)中心為進一步滿足企業(yè)的個性化需求，項目在辦公產(chǎn)品上也提供多種選擇，既有大平層、小獨棟，也有露臺式花園以及內(nèi)部聯(lián)通的總部辦公空間，滿足不同企業(yè)的辦公需求。同時，項目在設計之初便將“靈活性”“可塑性”的空間布局貫穿始終，如“可拆卸樓板”這一大膽創(chuàng)新的設計布局，實現(xiàn)了從平面布局到立面拓展的空間變化與功能革新。在滿足各類研發(fā)企業(yè)對空間個性化定制之余，還能為企業(yè)提供從“初創(chuàng)-成長-上市”等不同生命周期的辦公選擇，做到讓企業(yè)不搬離原址的前提下，迅速擴大自身規(guī)模，滿足工位配比。

圖6：盒子空間（左）、露臺空間（中）、花園空間（右）示意圖

??4、運用新型施工工藝，使項目成本降低并更加環(huán)保

??本項目建造中大膽嘗試新型工藝，房屋建造朝著穩(wěn)固、安全、綠色發(fā)展。特別是樁基施工中采用了靜鉆根植樁這項新技術，代替原有鉆孔灌注樁、靜壓樁，靜鉆根植樁形狀設定為竹節(jié)形，可使樁體的咬合力增強，有效提高樁體在受壓時側壁所承受的阻力；并且通過施工擴張樁體的下端，可以增強樁端的支撐力。結合了以往樁基優(yōu)勢，有助于減少成本，更加環(huán)保。同時，項目建造中，裝配式建筑面積比例達到100%，建筑單體預制率達到40%以上，項目采用裝配式建筑大大減少了鋼筋使用量，穩(wěn)定了建造成本，減少了工期時長，提升了施工效率。

??（三）項目成效

??云芯科創(chuàng)中心當前已經(jīng)竣工，正在面向市場招商，在這一過程中已經(jīng)體現(xiàn)出一定的綜合效益。項目依托整個區(qū)域的轉型升級，成功實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級，由傳統(tǒng)老工業(yè)基地向新型智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時在項目建設中，引入WELL健康建筑標準，響應雙碳戰(zhàn)略實現(xiàn)了生態(tài)效益，此外，項目還利用電氣集團產(chǎn)業(yè)資源，運用多種可再生能源，通過電氣置業(yè)的專業(yè)化城市更新運作，電氣集團有效盤活低效存量土地，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升。

??1、區(qū)域從老工業(yè)基地轉型成智能制造新高地，成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級

??區(qū)域從老工業(yè)基地整體轉型成智能制造產(chǎn)業(yè)高地，并且數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)不斷集聚。包括中國電氣裝備集團供應鏈科技有限公司在內(nèi)的4家年稅收預計千萬元的行業(yè)知名企業(yè)正式入駐園區(qū)；中國電信旗下天翼數(shù)字生活、希爾頓集團、博爾捷數(shù)字科技、加數(shù)度數(shù)字科技、珀拉珍選、琛全景數(shù)字科技、影昉文化科技等在內(nèi)的數(shù)十家企業(yè)完成了入駐簽約，為深度服務區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展，向價值鏈高端攀升提供創(chuàng)新動力支撐。整個園區(qū)實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級。

??2、引入WELL健康建筑標準，響應雙碳戰(zhàn)略實現(xiàn)了生態(tài)效益

??項目在不同的空間節(jié)點，布置了挑空露臺、空中花園、立體綠化等景觀共享空間，營造出了節(jié)能、健康、舒適、綠色的生態(tài)樓宇。與此同時，項目還在“微碳零排”方面下足了功夫。通過采用地源熱泵、水循環(huán)、抗菌涂料、裝配式部件以及樓宇能源分項計量系統(tǒng)等低碳技術，以期達到全面節(jié)能降耗的良好效果，并嚴格按照國際流行的WELL標準進行建設方案設計，將水、光照、空氣等舒適性因子植入建設理念，呈現(xiàn)出綠色環(huán)保、環(huán)境友好的辦公體驗——讓工作生活在這里的人，幸福指數(shù)不斷提升。

??3、利用電氣集團自身產(chǎn)業(yè)資源，為園區(qū)運營提供價值增長點

??本項目引入股東方上海電氣集團自身的產(chǎn)業(yè)技術優(yōu)勢，運用于存量資產(chǎn)的城市更新項目建設中，在城市更新中來實踐碳中和的場景應用。目前較為主流的方式是通過低碳化手段和數(shù)字化手段來實現(xiàn)建筑及園區(qū)的碳中和。現(xiàn)階段上海電氣的核心技術已經(jīng)覆蓋了“風光儲氫”硬件和能源管理系統(tǒng)的平臺建設及場景應用，能夠從能源供給段、負荷需求段進行雙向優(yōu)化，最大限度的實現(xiàn)降碳目標，本項目在社區(qū)公共服務設施屋面，實施光伏鋪設，讓建筑可再生能源運用。

??4、有效盤活低效存量土地，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的提升

??由于深厚的歷史沉淀，股東方上海電氣集團在全市各個區(qū)縣都有著大量的廠房資源。但隨著產(chǎn)業(yè)轉型的不斷深入，不少廠房已不再需要承載生產(chǎn)制造的功能，急待進行城市更新，煥發(fā)出新的活力。是推倒重來，還是保護改造？開發(fā)與保護的矛盾，需要對現(xiàn)代工業(yè)遺產(chǎn)價值的認定與評估。本項目在改造過程中，在老廠房實現(xiàn)功能轉型提升的同時，也有效地盤活了低效存量土地，實現(xiàn)了資產(chǎn)價值的大幅提升。

??（四）小結

??云芯科創(chuàng)中心作為靜安國際科創(chuàng)社區(qū)的核心組成，聚焦工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)垂直領域，承載了構建智能制造服務體系的重要作用。靜安國際科創(chuàng)社區(qū)作為上海打造具有國際競爭力的萬億級數(shù)字經(jīng)濟服務業(yè)創(chuàng)新帶的主動脈，高起點規(guī)劃百萬級百萬方產(chǎn)業(yè)載體，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ菩究苿?chuàng)中心在社區(qū)中形成產(chǎn)業(yè)互動、配套互補、差異化發(fā)展格局，從正升鍛造廠到智能制造產(chǎn)業(yè)新高地，是中心城區(qū)老工業(yè)基地轉型升級為高端產(chǎn)業(yè)社區(qū)的示范項目，也是上海城市更新背景下工業(yè)用地轉型的又一力作。