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??總結(jié)

??融資難問(wèn)題依然突出，房企債務(wù)重組加速推進(jìn)

??01

??2025年實(shí)施更積極的財(cái)政政策
更大力度推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)

??2025年，房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào)，在3月的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，指出實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，以及“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”。

??在融資協(xié)調(diào)機(jī)制方面，2025年1月12日，金融監(jiān)管總局召開(kāi)2025年監(jiān)管工作會(huì)議，指出2024年是金融監(jiān)管總局全面履職的第一個(gè)完整年度，全年“白名單”項(xiàng)目審批通過(guò)貸款超5萬(wàn)億元，全年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元。5月7日，金融監(jiān)管總局局長(zhǎng)李云澤于國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)透露，房地產(chǎn)“白名單”貸款審批通過(guò)金額攀升至6.7萬(wàn)億元。

??同時(shí)，在存量收儲(chǔ)方面，2025年3月5日，據(jù)十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議政府工作報(bào)告，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??城市更新也是2025年的工作重點(diǎn)。3月19日住建部表示，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。6月4日，住建部披露，2025年前4月，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)5679個(gè)，其中河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北六個(gè)地區(qū)的開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)50%。

??2025年6月13日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，要對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??02

??上半年融資總量同比下降30%
境外債券成本上升至8.6%

??2025年上半年，房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)。上半年融資規(guī)模達(dá)1844億，同比下降30%。其中二季度融資1004億，環(huán)比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。可見(jiàn)，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

??從企業(yè)的債券類融資成本來(lái)看，2025年上半年的境外債券融資成本為8.60%。2025年2月綠城中國(guó)發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利息高達(dá)8.45%；而6月新城發(fā)展發(fā)行3億美元境外債，利率高達(dá)11.88%。目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，發(fā)行利率均相對(duì)較高，主要還是為了借新還舊。

??上半年境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.71%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開(kāi)始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等等。2025年上半年，整體新增債券類融資成本為3.28%。

??03

??境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)66%
境外債權(quán)融資占比上升至21%（略）

??04

??央國(guó)企新增融資占比仍達(dá)86%
各類企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化（略）

??05

??協(xié)信與金科完成司法重整程序
多家房企債務(wù)重組方案獲批（略）

??展望

??2025年三季度是償債高峰，風(fēng)險(xiǎn)出清與城市更新是破局關(guān)鍵

??從債務(wù)到期來(lái)看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億，而發(fā)行規(guī)模僅有2209億，房企無(wú)法通過(guò)借新還舊覆蓋到期債務(wù)。此外由于近年來(lái)不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5327億元；其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1600億元。若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的房企仍將面臨債務(wù)再次違約。

??要破局當(dāng)前的行業(yè)困局，有兩個(gè)關(guān)鍵。一是要讓行業(yè)徹底風(fēng)險(xiǎn)出清，二是要找到新的可持續(xù)發(fā)展模式。當(dāng)前，在這兩個(gè)方向上都看到了一定程度的積極信號(hào)。

??行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的關(guān)鍵在于房企能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)重整，早日恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。2025年上半年已有許多房企債務(wù)重組應(yīng)該重大進(jìn)展，尤其是協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份的先后完成司法重整程序，為全行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供了一個(gè)范本，為其他處于困境的企業(yè)提供了可復(fù)制的重整路徑，標(biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)紓困從“個(gè)案突破”邁向“模式復(fù)制”的關(guān)鍵一步，有助于推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清、良性循環(huán)。在信心比黃金貴的當(dāng)下，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的破繭重生，不僅是市場(chǎng)信心恢復(fù)、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)、擴(kuò)大內(nèi)需、夯實(shí)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力的戰(zhàn)略支點(diǎn)，更是當(dāng)前國(guó)家面臨貿(mào)易戰(zhàn)、關(guān)稅戰(zhàn)挑戰(zhàn)的信心壓艙石。

??此外，在行業(yè)新模式方面，政府多次提出了，要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)好房子，提供好服務(wù)，而其中推動(dòng)城市更新是重要抓手之一。2025年3月19日住建部表示，要持續(xù)推進(jìn)城市更新，要堅(jiān)決穩(wěn)住樓市，繼續(xù)打好“保交房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購(gòu)存量商品房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。5月2日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，把建設(shè)“好房子”擴(kuò)容為建設(shè)“四好”，即“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。2025年6月13日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。同時(shí)6月住建部披露，2025年前4月，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)5679個(gè)，其中河北、重慶、遼寧、上海、浙江、湖北六個(gè)地區(qū)的開(kāi)工率已經(jīng)超過(guò)50%。

??相信隨著城市更新在全國(guó)范圍內(nèi)的鋪排，能夠?yàn)榉科髱?lái)更多潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)，有能力的房企要把握住當(dāng)前的政策風(fēng)口，與此同時(shí)，更要將建設(shè)好房子作為抓手，進(jìn)一步推動(dòng)住房產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以獲取更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。