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??導(dǎo)語

??京滬普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整加大降低稅費(fèi)刺激二手回暖，新房依賴“二手置換”短期將維穩(wěn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??12月4日，京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政，繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。究竟此次新政對市場影響幾何，對比“珠玉在前”的深圳，京滬新房和二手房行情又能否出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)呢？

??01 京滬寬松政策加碼
降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)

??此次京滬新政要點(diǎn)主要集中在“兩降一調(diào)”即降首付、降利率和調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，限購政策并未出現(xiàn)明顯松動。具體來看，

??第一，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例。北京無論商貸還是公積金貸款，首套房最低首付均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，最低首付分別為50%和40%。上海首套房商貸首付不低于30%。二套商貸首付不低于50%。而對于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)全域?qū)嵭卸咨藤J最低首付不低于40%。京滬此次下調(diào)首付，均取消了此前普宅和非普宅區(qū)別，同時給予樓市相對低迷的外圍片區(qū)二套房首付優(yōu)惠政策，持續(xù)降低購房門檻。

??第二，降低了商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率。北京首套房從調(diào)整前LPR+55BP下降至城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，二套城六區(qū)不低于LPR+60BP，非城六區(qū)不低于LPR+55BP，據(jù)央行公布的11月份LPR報價，即首套房城六區(qū)不低于4.3%，非城六區(qū)不低于4.2%；二套房城六區(qū)不低于4.80%，非城六區(qū)不低于4.75%。上海首套商貸利率不低于LPR-10BP即4.1%，二套利率不低于LPR+30BP即4.5%；在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)不低于LPR+20BP即4.4%。上海二套房利率最高下降幅度可達(dá)85BP，旨在降低購房者還貸壓力。

??第三，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，北京調(diào)高了單套建筑面積上限，由140平方米 (含)以下提升至144平方米 (含)以下，同時不再設(shè)置總價標(biāo)準(zhǔn)，僅保留單價標(biāo)準(zhǔn)，不同環(huán)線的單價標(biāo)準(zhǔn)都有所提升，調(diào)整后五環(huán)內(nèi)單價低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價低于45000/平方米即可認(rèn)定為普通住宅。上海力度更大，直接與價格脫鉤，調(diào)整后上海普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，普宅的劃定范圍擴(kuò)大，有利于降低交易稅費(fèi)（增值稅、個稅、契稅以及教育費(fèi)等附加稅），提升二手房市場活躍度。

??第四，北京還延長了貸款年限，由此前的25年調(diào)整至30年，以時間換空間的方式平攤購房者月度還貸壓力。

??02 對比深圳新政邊際效應(yīng)遞減
一二手熱度回升但漲幅有限

??為了探究新政落地對市場的影響，我們參考了一線城市深圳，早在2023年11月22日，深圳住建局便發(fā)布了兩條新政：一是優(yōu)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消750萬成交總價限制，只以建面和容積率區(qū)分普宅和非普；二是下調(diào)二套房最低首付比例至40%。

??而從不足一月的政策落地效果來看，的確在短期內(nèi)刺激了樓市熱度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，從新政發(fā)布的47周（11.20-11.26）開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩(wěn)中有增15%，至第49周（12.4-12.10）單周成交量達(dá)12.97萬平方米，達(dá)近一年來次高。而二手房周度成交走勢呈現(xiàn)穩(wěn)步爬升態(tài)勢，近3周周均成交量達(dá)到7.5萬平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬平方米。

??從前端指標(biāo)項目來訪、認(rèn)購情況來看，政策對市場提振效果遞減：12月月初新房項目單盤周度到訪量由11月的84組微增至85組，認(rèn)購量由此前的2.1套增至2.4套，與3-4月、9-10月市場階段性高點(diǎn)仍有差距，客戶轉(zhuǎn)化率僅為2.82%，仍處于年內(nèi)較低水平。

??03 京滬普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整加大降低稅費(fèi)刺激二手回暖
新房依賴“二手置換”短期將維穩(wěn)

??深圳“珠玉在前”，推此即彼，上海、北京在此輪新政之后也有望迎來一波回暖行情，二手房市場或?qū)⒎€(wěn)步放量，北京調(diào)高了普宅認(rèn)定面積和單價，全市普宅占比可提高至7成左右，上海取消了與價格掛鉤的規(guī)則，普宅占比量也將穩(wěn)步擴(kuò)大，將有更多的家庭享受住房轉(zhuǎn)讓時的增值稅和契稅優(yōu)惠，有望帶動二手房成交活躍度的穩(wěn)步提升。

??而新房市場受年末房企以價換量、傳統(tǒng)營銷季帶動，成交有望翹尾，但是更多是維穩(wěn)“保溫”，而非再上臺階，主要是基于以下幾點(diǎn)：

??一是今年北京、上海整體新房市場不差，僅在四季度才出現(xiàn)小幅降溫跡象，去化率轉(zhuǎn)降、觸發(fā)積分項目個數(shù)減少，整體熱度仍在同類城市中居前。

??二是降首付本質(zhì)是通過加大杠桿、以時間換空間的方法來降低購房門檻，實(shí)則購房者要承擔(dān)的房屋總價并未改變；降利率雖然也可變現(xiàn)降低購買成本，但是對于購房者而言，4%以上的貸款利率在核心一二線城市之中仍屬高位，居民購房成本依舊較高。

??三是“賣舊買新”的置換需求仍有待于二手房市場活躍度提升之后才能在新房市場有所顯現(xiàn)，事實(shí)上，對比今年京滬新房和二手房不同總價段成交占比，可以看出，新房和二手房市場客群差異越發(fā)顯著，二手承接剛需（京滬300萬以下二手成交占比達(dá)60%以上）、新房聚焦高改（京滬1000-3000萬新房成交占比分別為15%和19%），而總價位于500-1000萬之間的中改需求略顯疲軟，多數(shù)客群還是寄望于二手房順利出售之后才有購買新房的意愿。

??綜上，京滬在此時發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政的確可以在短期內(nèi)鞏固市場信心，刺激二手房回暖、促進(jìn)新房市場止跌，但是新房市場能否“高熱”延續(xù)根本還與二手房市場回暖程度密切相關(guān)，降首付、降利率的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購買力，但是在經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的背景之下，多數(shù)客群對于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善，只有二手房的流動性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)。