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??二十大報告中提到：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這為未來5年的住房制度改革指明了方向。近年來，加快推進住房租賃市場成為住房制度建設(shè)的重要內(nèi)容，中央和地方政府也不斷出臺支持政策推進保障性租賃住房和長租房地產(chǎn)市場建設(shè)，并取得了積極成效。根據(jù)2017年7月18日住建部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》以及2019年、2020年兩批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，本文重點監(jiān)測城市為廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶、北京、長春、上海、福州、濟南、長沙、重慶、天津、石家莊、太原、寧波、青島、南寧、西安。希望通過對中央和地方租賃住房相關(guān)政策進行匯編總結(jié)，了解行業(yè)重要動態(tài)，從而系統(tǒng)地把握行業(yè)發(fā)展趨勢，為行業(yè)主體參與租賃住房提供參考。

??一、中央政策

??1、兩會《政府工作報告》明確加強住房保障體系建設(shè)

??3月5日，李克強總理作《政府工作報告》。其中針對住房產(chǎn)業(yè)提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。”

??2、住建部部長倪虹表示要增加保障性租賃住房供給和長租房建設(shè)

??3月7日，十四屆全國人大一次會議舉行第二次全體會議。會議結(jié)束后，第二場“部長通道”開啟。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身。穩(wěn)住房地產(chǎn)，要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善性的住房需求，提振信心，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，要增加保障性租賃住房的供給和長租房的建設(shè)，重點解決好青年人、新市民的住房困難問題，讓他們能放開手腳，為幸福生活去奮斗。

??3、證監(jiān)會發(fā)文推進基礎(chǔ)設(shè)施REITS常態(tài)化發(fā)行工作

??3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。《通知》提出，分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。

??二、地方政策

??（一）租賃住房供應(yīng)

??1、鄭州今年計劃籌集人才公寓4.8萬套（間）

??3月6日，鄭州2023年全市住房保障和房地產(chǎn)管理工作會議明確了2023年重點工作，預(yù)期目標(biāo)是棚戶區(qū)改造安置住房新開工16萬套、基本建成3萬套，籌集保障性租賃住房12420套，籌集人才公寓4.8萬套（間）。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2600億元，商品房投放800萬平方米，商品房銷售1200萬平方米。納管各類租賃住房2萬套（間），新增專業(yè)化住房租賃企業(yè)50家。

??2、濟南今年將籌集保障性租賃住房不少于3.5萬套（間）

??3月7日，濟南市委市政府召開新聞發(fā)布會指出，建設(shè)保障性租賃住房是解決新市民、青年人階段性住房困難的重要手段。2023年，濟南將通過支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位建設(shè)，支持非住宅存量房屋改建等方式，籌集保障性租賃住房不少于3.5萬套（間）。

??3、上海今年計劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房7.5萬套（間）

??3月13日，上海市房屋管理局介紹，截至2022年底，上海保障性租賃住房已累計建設(shè)籌措38.5萬套（間），達“十四五”期末規(guī)劃量的64%；累計供應(yīng)22萬套（間），達“十四五”期末規(guī)劃量的55%。今年，上海將繼續(xù)加大保障性租賃住房建設(shè)籌措和供應(yīng)力度，全年計劃新增建設(shè)籌措7.5萬套（間），相關(guān)任務(wù)指標(biāo)已經(jīng)分解落實到各區(qū)。前期建設(shè)籌措的保障性租賃住房項目已逐步進入供應(yīng)階段，預(yù)計全年新增供應(yīng)量在數(shù)萬套（間）。

??4、深圳今年將建設(shè)籌集保障性租賃住房16萬套（間）

??3月15日，深圳市人民政府印發(fā)《2023年民生實事項目》。其中提出2023年建設(shè)籌集保障性住房18.5萬套（間），其中保障性租賃住房16萬套（間）；供應(yīng)分配6.5萬套（間），完成老舊小區(qū)改造100個以上，惠及居民約6萬戶，基本實現(xiàn)水電氣等基礎(chǔ)類改造應(yīng)改盡改。

??5、杭州明確今年將籌建保障性租賃住房7萬套（間）

??3月24日，杭州市住保房管部門組織召開全市保障性租賃住房工作推進會。據(jù)悉，自2023年以來，杭州市住保房管部門圍繞“十四五”期間籌建保障性租賃住房33萬套（間）的目標(biāo)，明確今年籌建保障性租賃住房7萬套（間）的任務(wù)，年度籌建任務(wù)經(jīng)細化后，分別由上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘、富陽、臨安等10個區(qū)負責(zé)籌建。同時，今年保障性租賃住房籌建工作還被納入2023年省民生實事項目及市重點工作目標(biāo)。截至2023年3月23日，全市新增籌建保障性租賃住房1.84萬套（間）。

??6、北京發(fā)布2023年度擬供應(yīng)租賃住房用地項目信息

??3月30日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《2023年度擬供應(yīng)租賃住房用地項目信息》。公告顯示，2023年擬供應(yīng)93個項目、約273公頃租賃住房用地。據(jù)了解，按照《北京市2023年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，各區(qū)梳理出擬于2023年度供應(yīng)的租賃住房用地項目。從目前項目信息來看，海淀區(qū)供應(yīng)17個租賃住房項目，分布在西北旺、四季青、蘇家坨鎮(zhèn)等板塊。此外，昌平、順義、房山的項目數(shù)量分別為16個、11個和10個。

??（二）公積金租房

??1、鄭州發(fā)布住房公積金支持新市民和青年人住房租賃政策3月25日，鄭州住房公積金管理中心印發(fā)《鄭州住房公積金管理中心關(guān)于住房公積金支持新市民和青年人住房租賃需求的實施意見》。《意見》指出，重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，提升長期租賃住房的供給能力和運營水平。按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、服務(wù)可持續(xù)的原則，為新市民、青年人住房公積金繳存人和租賃住房運營和管理主體提供提取住房公積金按期付房租全周期服務(wù)。

??（三）租賃住房管理

??1、北京住建委等部門修訂發(fā)布《北京市住房租賃合同》等示范文本3月15日，為持續(xù)推進《北京市住房租賃條例》實施，保障租賃當(dāng)事人權(quán)益，北京市住建委等部門修訂并發(fā)布《北京市住房租賃合同》、《北京市房屋出租經(jīng)紀服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀服務(wù)合同》示范文本。三個合同示范文本的修訂的內(nèi)容主要涉及強化提示、強調(diào)租賃當(dāng)事人出租、承租住房應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定和要求；優(yōu)化文本不常用信息以及結(jié)合近年來新出臺的法律文件內(nèi)容，對合同示范文本中的法律依據(jù)等相關(guān)內(nèi)容進一步更新、完善。

??2、成都市住建局等4部門發(fā)文開展住房租賃資金監(jiān)管3月16日，為加強住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定，成都市住建局、中國銀保監(jiān)會四川監(jiān)管局、市金融監(jiān)管局、人行成都分行營管部4部門出臺《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，自印發(fā)之日起施行，有效期5年。《通知》明確，在成都市行政區(qū)域內(nèi)通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在駐蓉商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并與承辦銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程，該賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金。

??3、西安市住建局發(fā)文規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)3月20日，西安市住建局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知》，《通知》指出，面向本市公開供應(yīng)的保障性租賃住房項目，項目單位按照不高于評估市場租金的90%確定每套（間）保障性租賃住房租金。居民存量住房用作保障性租賃住房的租金由運營服務(wù)企業(yè)委托評估機構(gòu)確定，按照不超過市場租金90%的標(biāo)準(zhǔn)報市保障性住房管理中心備案后執(zhí)行。實際執(zhí)行的租賃價格不得高于備案價格。項目單位、居民存量住房運營服務(wù)企業(yè)每年度可申請調(diào)整一次備案價格。

??三、總結(jié)

??從本月中央和地方政府出臺的租賃住房政策看，中央層面雖未有專門的政策出臺，但兩會政府工作報告和住建部部長的發(fā)言均明確提出要加強住房保障建設(shè)，解決好新市民、青年人的住房困難問題。可見，加快住房租賃市場發(fā)展，推動建立租購并舉的住房制度，也將是未來一段時間中央住房工作的重點之一。此外，證監(jiān)會鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，也將給保障性租賃住房帶來積極的影響，有助于加快推動保障性租賃住房的發(fā)展。

??從地方層面看，主要集中在租賃住房供應(yīng)方面，包括深圳、上海、杭州等一二線重點城市在內(nèi)的多地均公布了保障性租賃住房的年度籌建計劃，旨在落實中央保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。其中深圳提出今年建設(shè)籌集保障性租賃住房16萬套（間），與此前深圳進一步提高“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)有關(guān)，顯示了深圳加快發(fā)展保障性租賃住房的力度和決心。同時，在租賃住房管理政策方面，北京修訂發(fā)布《北京市住房租賃合同》等示范文本，成都對住房租賃資金開展監(jiān)管，西安則規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)。另外還有一些地方如鄭州出臺了住房公積金支持租房政策，旨在更好地發(fā)揮住房公積金對租房的支持作用。