市場許倩 2023-12-18 09:30:14 來源：中房報
??時至年底，房價下跌步伐仍未止住。
??12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了11月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)。根據(jù)簡單算術平均計算，11月份70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，跌幅與10月份持平；同比下跌0.7%，連續(xù)20個月同比下跌，且跌幅較前一個月擴大0.1個百分點。
??這背后是房地產(chǎn)銷售壓力下以價換量使然。
??11月份單月，全國商品房銷售面積為7930萬平方米，環(huán)比增長2%；商品房銷售金額8157億元，環(huán)比增長0.8%。10月份單月，全國商品房銷售面積環(huán)比下跌28.4%，商品房銷售金額環(huán)比下跌26%。不過，今年9月份樓市銷售端亦曾出現(xiàn)短暫復蘇，當月全國商品房銷售面積為10857萬平方米，環(huán)比上漲47%；商品房銷售金額為10912億元，環(huán)比上漲42%。
??眼下，這種銷售額上行態(tài)勢能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)尚存疑慮。
??市場壓力仍在持續(xù)
??自6月份開啟下跌模式以來，70城新房價格已持續(xù)下跌5個月。11月份70城新房價格跌幅繼續(xù)保持高位。
??具體來看，一線城市新房價格環(huán)比下跌0.3%，跌幅與10月份持平；二線城市新房價格環(huán)比下跌0.3%，跌幅較10月份擴大0.1個百分點；三線城市新房價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅較10月份收窄0.1個百分點。
??一線城市繼續(xù)分化。北京、廣州和深圳新房價格環(huán)比分別下降0.1%、0.9%和0.8%，上海則環(huán)比上漲0.6%。
??而10月份，北京新房價格環(huán)比下跌0.4%，上海環(huán)比上漲0.2%，廣州和深圳分別下跌0.7%和0.5%，即11月份北京新房價格跌幅明顯收窄，上海新房價格漲幅繼續(xù)擴大，而廣州和深圳跌幅進一步擴大。
??相比之下，二手房市場壓力更大。
??11月份，全國70個城市二手房價格環(huán)比下跌0.8%，連續(xù)下跌6個月，且跌幅比10月份再次擴大0.2個百分點；同比下跌3.7%，連續(xù)下跌21個月，且跌幅比10月份擴大0.3個百分點。
??其中，一線城市二手房價格環(huán)比下跌1.4%，跌幅較10月份大幅擴大0.6個百分點，且跌幅創(chuàng)有統(tǒng)計以來最大值；二線、三線城市二手房價格環(huán)比分別下跌0.7%和0.8%，跌幅均擴大0.2個百分點；一線、二線、三線城市二手房價格同比跌幅分別為2.9%、3.6%和3.9%。
??可見，三類城市二手房價格都出現(xiàn)跌幅擴大現(xiàn)象，價格下滑成為普遍性現(xiàn)象。其中，上海、深圳、北京、廣州，二手房價格跌幅繼續(xù)擴大，環(huán)比分別下跌1.5%、1.5%、1.4%、1%。
??易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，今年二手房掛牌量明顯增加，供求壓力有所增大。同時，近期各地換房需求增加，但首先要先把二手房出售，才能置換，所以客觀上會短暫出現(xiàn)二手房房源激增現(xiàn)象。預計隨著市場庫存消化，二手房供應量壓力會減少，其價格也會回歸合理區(qū)間。
??房價下跌城市數(shù)量擴大
??70城中，房價下跌城市數(shù)量再度增加。
??11月份，新房價格環(huán)比上漲城市只有9個，比10月減少了2個；下跌城市數(shù)有59個，創(chuàng)2015年2月以來新高。
??這9個新房價格仍在上漲的城市名單是：上海（漲0.6%）、昆明（漲0.5%）、天津（漲0.4%）、杭州（上漲0.4%）、成都（上漲0.3%）、吉林（漲0.3%）、西安（上漲0.2%）、宜昌（上漲0.1%）、大理（上漲0.1%）。
??11月份，二手房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為0，除杭州二手房價格持平外，其余69城全部下跌。在10月份，杭州和三亞兩個城市二手房價格分別環(huán)比上漲0.5%、0.1%。
??從房價跌幅名單來看，新房價格環(huán)比跌幅最大的2個城市分別是南京、南寧，跌幅均為1%；而二手房價格環(huán)比跌幅最大的5個城市分別是徐州、上海、深圳、北京、溫州，跌幅分別為1.8%、1.5%、1.5%、1.4%、1.4%。
??目前一個新的現(xiàn)象是，在各地“認房不認貸”政策推動下，為符合購買首套房資格，各地出現(xiàn)了一些房東加快掛牌交易的現(xiàn)象。二手房掛牌量增加，使得一些城市二手房價格跌幅擴大。
??嚴躍進認為，當前針對二手房市場政策其實是偏少的，同時重心過多停留在“買”的層面上。現(xiàn)在問題主要是“要賣的人比較多”，部分人賣了以后確實是想換房的。這種堵點的打破，應該成為當前各地要重點關注的地方，以提高政策的精準性。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，11月份二手房價指數(shù)跌幅繼續(xù)擴大，說明二手房交易回升主要是“以價換量”而來。一直被認為價值保值增值前景良好的一線城市，二手房價下跌更快，意味著大量業(yè)主降價跑路，選擇“主動收縮、自我收縮”的一致性預期，甚至達到了共振的結(jié)局；而新房市場也被拖累。
??就在12月14日，北京、上海兩地先后調(diào)整優(yōu)化多項房地產(chǎn)政策，包括下調(diào)購房首付比例、下調(diào)房貸利率、調(diào)整普通住宅認定標準和延長貸款年限等，以降低購房門檻，讓更多有購買力的人群入市，提高二手房和新房市場去化能力。多位業(yè)內(nèi)人士認為，北京、上海接連調(diào)整政策向市場釋放了更加積極的信號，有利于提振市場信心，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
??不過，除需求端刺激政策外，李宇嘉認為，更重要的還是在新模式上有明顯的量的對沖，比如城中村改造、保障房放量等。此外，在居民就業(yè)、收入和前景預期上也要有改善，多方發(fā)力，才能將市場穩(wěn)定下來。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
