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??中房網訊 3月23日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2023房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展15年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長 郝一斌

??會上，金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌指出，長期來看整個房地產行業規模進入收縮階段，投資和開發以及專業服務在逐步分離，代建行業應運而生。

       郝一斌認為，代建是非常好的賽道，這兩年規模穩定增長。一方面代表未來輕重分離，資本和開發能力分離的趨勢。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發項目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，投資增速放緩。希望通過代建的渠道進行管理輸出，穩定團隊。

       郝一斌表示，代建不是一個簡單收費的過程，而是以價值創造為基礎，實現價值共享的過程。這個價值創造也需要一個合理分配機制，所以金地堅持長期主義，用專業的服務和價值創造說服委托方，但要有一個公平合理的分配機制，這樣可以保證這個行業長期發展。

??以下為文字實錄：

??郝一斌：尊敬的劉部長、馮會長，非常榮幸有機會跟各位做一個分享，金地是比較傳統的地產公司，大家也比較熟悉，18年進入代建領域，經過五年有了一定的積累。

??大的趨勢剛才大家講了很多，非常多的因素，最后講的就是地產金融屬性被減弱，房住不炒也不會變化，需求端我們在21年引起市場劇烈變動的直觀的因素在去金融化，去杠桿的作用下，行業的變化還是比較大的，整個行業規模有比較大的收縮，國家統計局說26.7%，因為一些口徑的問題，整個行業的規模收縮是非常大的。

??行業規模收縮背后是資產負債表嚴重的受損，22年政策也有支持，債權融資，股權融資方面，股權融資很多年沒有放開了，包括開放了私募股權基金，對房地產也是一個新的資金來源。這些都指向一點，行業處于下行階段，我們看到的資金的情況，不管是自籌資金還是貸款資金都是負的，整個行業資金難以支撐行業的擴張和發展。

??我們也可以看到對地方政府的影響，房企的到位資金下滑，導致購買力大幅下行，短期問題并不大，長期問題非常嚴重，長期就是規模整個行業進入了收縮階段，在去杠桿和修復報表是非常漫長的過程，房地產行業在過去的高速發展過程中，普遍的規模擴張幅度很大，在快速的下降下，我聽到的數據，我們的行業從業400萬下降到不到300萬，非常的驚人。

??在這樣的背景下，我們發現傳統的很多重資產的投資主體在購地過去的比例里下降的非常大，傳統的房地產企業去年購地只占32%，下降的非?？臁?/p>

??我們也注意到還有一些投資主體的變化，城投平臺，資方，資方有一些是主動的投資，也有一些不良的處置或者被動的接盤，一些恒大的資產被接走了，或者是世茂的，融創的資產被接走了。

??另外是地方政府，在拿地的角色中，每個城市我們都看到了，去年我們統計到的地方政府的平臺公司和地方政府指定的托底公司占全國土地出讓量的38%，半年的時候中央要求遏制左手倒右手的方式，但是這個也是地方政府無奈的選擇，也是客觀的存在。

??另外就是二級土地整理商，他們跟一些規模企業合作，隨著規模企業陸續退出市場，我們也接觸到原來傳統的不做二級開發的供應商也進入來，投資主體的多元化非常的明確。給我們一個啟示，我們發現過去市場85%的主體都是投資融資開發服務一體的，傳統的重資產的地產商的模式，不管是萬科、保利、華潤、金地大家都是這個模式?，F在逐步的走向分級，我們會發現投資和開發還有專業服務在逐步的分離，包括一些私募股權資金，金融屬性的機構他們只是做投后的管理團隊，借助于傳統的開發商培養出來的比較系統，成規模的開發體系輸出和管理輸出和資本結合推進項目。

??這里面也有一個問題，傳統的開發企業一直沒有解決的問題，到底收益里面有多少是資本性的收益，多少是開發管理性的收益，資方到底拿多少，我們的管理團隊應該是什么樣的激勵方式，這個是沒有解決的問題，隨著專業化的分工深化，這個是必須要解決的問題。

??應運而生的，我們可以看到代建這兩年的規模穩定增長，雖然在地產本身行業大幅下滑的情況下，應該都是持續增長的，即便是2022年增速有所放緩，但是還是增長的，還是有16%增長，這跟地產重資產26%、40%的下降是非常明顯的反差。

??這也帶來了一點，我們認為這是非常好的賽道，一方面代表未來輕重分離，資本和開發能力分離的趨勢。另一方面，大家有短期的壓力，過去的開發項目比較多，隨著資金到位的下降，資源情況的下降，大家的投資增速放緩，我們還是有很大的開發團隊，也有非常雄厚的管理經驗，大家希望通過代建的渠道進行管理輸出，穩定團隊。

??所以可以看到22年進入這個行業的企業是非常多的，競爭也是空前加劇，17年前開始代建，到18年正式組建單獨的管理團隊，獨立于金地七個區域公司和商辦公司，在18、19年明顯的市場的競爭和今天不可同日而語，不管是競爭者還是競爭力，包括取費都有非常大的差別。

??我們說行業穩步發展的同時，其實行業還處于一個初級階段，還沒有形成一個非常明確的模式，尤其是諸多新人進來之后還有很多的問題困擾著從業的企業，集中體現在幾個方面，第一個代建的管理標準到底是什么，大家往往對管理標準認識不清，有時候要求過高，有時候要求過低，有的項目虧損很嚴重，他希望達到預期目標，管理要達到的標準是比較模糊的。另外一個委托方和被委托方，一個資方取得了一個土地，委托管理團隊管理，里面有大量的工作，開發的鏈條非常龐大，前期的客戶定位，產品定位，產品研發、成本配置，開發節奏，銷售政策，銷售節奏，成本招采到后面的服務管理，日常的決策非常多。如何在這個基礎上利用各自的優勢和各自的權責有一個明確的角色分工，也是這個行業里面沒有解決的。即便一個成熟的管理公司，像金地代建和綠城代建，認知還是比較清楚的，但是還有很多的人不是很清楚，另外委托方并不是這個行業持續的專業的機構，他們的經驗比較有限，會產生很多的分歧的誤解和溝通的成本，另外代建的標準也是行業很模糊的，各種各樣的模式，到底怎么區分資本創造的價值和管理創造的價值，管理價值就涉及到取費，這些都是很模糊的標準。這些價值造成的，代建的價值和資本的價值總是模糊的，從模糊到清晰的過程都是需要行業不斷的磨合，眾多項目的建設最后才能達成共識，這也是行業今后發展背后的隱憂，尤其是這次調整把更多的企業擠到這個賽道，他的目的只是作為短期的變通，對整個行業健康探索還會增加更多的難度。

??我們理解代建不是一個簡單的收費的過程，我們覺得是以價值創造為基礎，實現價值共享的過程。大家知道往往一個地產分兩個階段，一個是投資階段，一個是投后階段，投后階段怎么把握周期。選擇區域，選擇項目，這是非常重要的，甚至有時候在地產公司內部說往往60、70%的價值創造在這個階段，如果選錯了區域，選錯了城市，選錯了地塊，你的項目可能就會進入到比較困難的階段。后面的階段，開發建設的階段還是可以創造30、40%的價值，一個好的項目可能因為一個不好的地位或者糟糕的運作過程把價值滅失掉，一個不太好的投資也可能盡可能的做好，不管是我們的管理團隊去市場復盤，很多的項目在20年拿的時候最高點，但是沒有及時的入市，到22年市場價格已經下降了30%，三個月清盤的高利潤項目迅速變成了兩年無法清盤的高虧損項目，這個過程中還有延遲來的資本性的虧損，這個價值創造的過程，既是價值創造也是價值保有，包括快速準確產品客戶定位的能力，產品設計的能力，開發效率，品質的能力，銷售力，客戶服務等等。背后實際上還對應著傳統成體系的管理模式和龐大的資源，不管是招采資源，供應商資源、客戶資源，品牌賦能，這些東西是為一個項目創造巨大的價值，如何跟委托方更好的嫁接，實現全部的價值，這是我們覺得代建過程中最核心的價值，只有給別人創造了價值，才可以分享價值，或者說你才能合理的收費，實現團隊在管理里面能力的輸出，體系價值，甚至包括技術專利和知識專利的價值，這些拿出來共享，是代建的基礎。

??另外大家遇到一個很大的問題，如何構建相互的互信，其實大家都有很多這方面的實踐，大家都會很快遇到這些問題，你有很龐大的體系，客戶怎么認知，大家的分工角色怎么辦，專業協同怎么辦，哪怕他授權你代為執行，他也是要最終認可，有一些是專業決策，有一些甚至不是專業決策，比如說我的管理方已經認識到市場會出現快速調整，可能會建議委托方及時的調整價格，快速的出貨，委托方認為沒有市場風險，我利潤第一，寧可賣的慢一點，錯過了好的時間，后面損失可能更大，他要被迫做這個決策，他反過來會說你當時為什么堅持你的專業判斷。或者你建議快速銷售，后面他們說房價上漲了，我們賣的慢還可以賺一些，這些都會影響雙方的互信，如何通過體系化的管理達成這些方面的共識，最終形成雙方的互信，這是保證代建管理中順暢實施，并且取得最好效果的最有挑戰性的，或者對于很多新進出這個行業的企業來講，這就是大家沒有意識到或者最難克服的挑戰。

??所以我們覺得專業創造價值，但是要通過信任實現價值。

??代建的價值創造也需要一個合理分配機制，所以我們堅持長期主義，用我們專業的服務和價值創造說服委托方，但是要有一個公平合理的分配機制，這樣可以保證這個行業長期發展。

??對于目前有一些困難的企業，很大的人員壓力，作為勞務輸出的方式推向市場，我們也見到了，這個行業有一些收費非常低，這種我們認為不能長久，并且對這個賽道的市場的培育和健康發展也都是不足取的。

??金地管理通過這么多年的實踐，全國布局40個城市，累計115個在管的項目，開發管理面積1800萬平，代建的領域跟我們金地集團重資產的領域還是有區別的，我們在重資產領域住宅比例非常高，但是我們在代建領域商辦類的420億，政府代建類的也有450億，不但做住宅，還做了很多的總部辦公，新華保險廣州的總部大樓，深圳大樓，虎牙的全球總部等等都是我們做的，政府醫院學校也做了非常多，大家一旦進入代建行業，如果只是做住宅，穩定性非常差，你需要更多元的能力，提供更多元的服務，才能在市場的波動中保持業務的平穩，對收入結構一定要有一個合理的規劃。

??非常感謝行業的信賴和委托方的信任，給予了我們很多榮譽，在此對大家表示感謝，金地會一如既往的堅持我們在這個賽道的長期主義，穩健經營，愿意把我們的經驗和我們的積累跟大家做更多的分享。為行業的健康發展貢獻更多的力量。穩健經營、創造價值、服務社會，謝謝大家！