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2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力50強(qiáng)揭曉

上市公司百?gòu)?qiáng)測(cè)評(píng) 2023-05-30 12:15:11 來(lái)源:中房網(wǎng)

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??5月30日,“2023房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港成功舉行。本次活動(dòng)發(fā)布了最新的《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》,這項(xiàng)由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測(cè)評(píng)研究工作,在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下,已經(jīng)連續(xù)開展了16年,是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究成果。

??根據(jù)《2023房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,10強(qiáng)上市房企排名出現(xiàn)變化,榜單變動(dòng)率為10%。其中,萬(wàn)科繼續(xù)位居榜首,保利發(fā)展保持第二名,華潤(rùn)置地升至第三名,較上年提升了2個(gè)位次;中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、新城控股分列第四至第十名,綠城中國(guó)為2023年新晉10強(qiáng)。

??從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看,2022年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1461.36億元,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元,較上年均小幅下降;盈利能力方面,上市房企凈利潤(rùn)均值為10.75億元,較上年大幅下降;凈資產(chǎn)收益率均值為2.51%,較上年小幅下降;償債指標(biāo)方面,上市房企凈負(fù)債率均值較上年下降14.83個(gè)百分點(diǎn)至72.85%;經(jīng)營(yíng)效率降低,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年均有所下降。

??本次測(cè)評(píng)還發(fā)布了2023房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測(cè)評(píng)成果。測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出,供應(yīng)鏈行業(yè)眾多,產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大,且作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的制造業(yè),一方面生產(chǎn)制造穩(wěn)定供應(yīng),另一方面吸納就業(yè)保障民生,積極為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)大局擔(dān)負(fù)責(zé)任。在經(jīng)過(guò)核心交易對(duì)手洗牌后,涉房供應(yīng)鏈上市企業(yè)陸續(xù)完成工程客戶壞賬計(jì)提,通過(guò)優(yōu)化結(jié)構(gòu),向制造價(jià)值鏈延展,獲取有質(zhì)量的增長(zhǎng)。與此同時(shí),綠碳機(jī)遇顯現(xiàn),新能源與建筑結(jié)合相關(guān)業(yè)務(wù)為供應(yīng)鏈企業(yè)新成長(zhǎng)創(chuàng)造廣闊空間。

??總的來(lái)看,上市房企整體呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

??資本市場(chǎng)表現(xiàn)方面,指數(shù)整體震蕩下行。報(bào)告顯示,以2022年12月31日收盤價(jià)計(jì)算,申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計(jì)下跌11.17%,跑贏滬深300指數(shù)10.46個(gè)百分點(diǎn),在申萬(wàn)31個(gè)一級(jí)行業(yè)內(nèi)排名相對(duì)靠前。恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計(jì)下跌42.45%,跑輸恒生中國(guó)100指數(shù)22.51個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看,內(nèi)地房地產(chǎn)板塊走勢(shì)整體隨大盤波動(dòng)且略強(qiáng)于大盤,港股房地產(chǎn)板塊較大幅度弱于大盤,2022年多家在港上市房企發(fā)生債務(wù)違約事件,引發(fā)投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性擔(dān)憂,市場(chǎng)信心處于低位。

??2022年,房地產(chǎn)上市公司每股收益平均值有所下降。受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大及疫情影響,開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降,房地產(chǎn)全行業(yè)利潤(rùn)總額下滑。盡管上市房企估值水平有所提升,但市盈率和市凈率指標(biāo)仍顯著低于全市場(chǎng)平均水平,體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)于行業(yè)前景的預(yù)期較為悲觀。同時(shí),上市房企盈利能力大幅下滑,流動(dòng)性危機(jī)集中爆發(fā),導(dǎo)致房企分紅總額繼續(xù)下降,股息率創(chuàng)新低。

??運(yùn)營(yíng)規(guī)模上,規(guī)模指標(biāo)多為下跌,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2022年,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)上年以來(lái)的下行壓力,行業(yè)信心處在低位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年我國(guó)商品房銷售面積約13.6億平方米,同比下降24.3%,商品房銷售金額約13.3萬(wàn)億元,同比下降26.7%。總體看來(lái),2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體表現(xiàn)慘淡,銷售面積回落至2015年水平。

??2022年,上市房企總資產(chǎn)均值為1461.36億元,同比下降5.67%;凈資產(chǎn)均值為383.66億元,同比上漲5.07%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為273.62億元,同比下降7.18%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值為26.72億元,同比下降37.58%。增速方面,凈資產(chǎn)均值增速較上年有所下降,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入增速首次轉(zhuǎn)負(fù),總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值繼續(xù)下跌,且下跌幅度較上年有所擴(kuò)大。

??償債能力方面,償債指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定,融資總額大幅下滑。2022年30強(qiáng)上市房企融資總額為5859.16億元,同比下降18.01%。長(zhǎng)期償債能力方面,指標(biāo)較上年有所改善。2022年,上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為61.55%,與上年度基本持平,凈負(fù)債率均值為72.85%,較上年下降14.83個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力方面則有所下降,2022年,上市房企流動(dòng)比率均值為1.72,速動(dòng)比率均值為0.58,兩者與上年相比,基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.19,較上年下降0.14。

??從上市房企“三道紅線”達(dá)標(biāo)率來(lái)看,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率的達(dá)標(biāo)率達(dá)到69%,較上年上升3個(gè)百分點(diǎn),凈負(fù)債率達(dá)標(biāo)率最低,約為56%,較上年下降5個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)金短債比達(dá)標(biāo)率約為57%,較上年下降9個(gè)百分點(diǎn)。

??盈利能力方面,盈利空間持續(xù)收窄,各項(xiàng)指標(biāo)均有下降。2022年,上市房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值26.72億元,同比下降37.58%;凈利潤(rùn)均值10.75億元,同比下降57.32%;凈資產(chǎn)收益率均值2.51%,較上年下降0.53個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)報(bào)酬率均值2.18%,較上年下降0.47個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看,各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對(duì)盈利能力來(lái)看,有6家上市房企凈利潤(rùn)超過(guò)100億,占比4.62%;32家上市房企出現(xiàn)虧損,占比24.62%。從相對(duì)盈利能力來(lái)看,僅2家上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率高于10%,占比1.54%,較上年下降0.36個(gè)百分點(diǎn),介于5%-10%的上市房企占比為10.00%,較上年下降15.32個(gè)百分點(diǎn),介于0-5%的上市房企占比為70.00%,較上年增加8.61個(gè)百分點(diǎn),小于0的上市房企占比為18.46%,連續(xù)兩年明顯增加。總體來(lái)看,上市房企總資產(chǎn)報(bào)酬率主要集中在0-5%,整體盈利水平較2021年有所下降。

??從成長(zhǎng)能力看,利潤(rùn)增速大幅下滑,拿地策略分化明顯。2022年,上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均值同比下降,僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來(lái)看,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降7.18%,營(yíng)業(yè)收入均值同比下降6.53%,凈利潤(rùn)均值同比下降57.33%;凈資產(chǎn)規(guī)模均值同比增長(zhǎng)5.82%,增速較上年下降2.56個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看,2022年受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及疫情等因素影響,導(dǎo)致房企收入結(jié)轉(zhuǎn)減少,營(yíng)業(yè)收入同比下降,利潤(rùn)快速下跌。雖然凈資產(chǎn)規(guī)模有小幅上漲,但上漲原因部分在于本次測(cè)評(píng)對(duì)象刪除了有違約行為的房企。

??房企在拿地策略方面也出現(xiàn)分化,從2023年情況來(lái)看,資金實(shí)力較強(qiáng)的央企、國(guó)企在投資拿地方面依然相對(duì)進(jìn)取。相比之下,尚在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健狀態(tài)的民營(yíng)房企投資策略相對(duì)謹(jǐn)慎。

??經(jīng)營(yíng)效率方面,周轉(zhuǎn)指標(biāo)小幅下降,存貨增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2022年,上市房企經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)繼續(xù)均有所下滑,存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.37、0.28和0.20,三項(xiàng)周轉(zhuǎn)指標(biāo)均較上年有小幅下降。

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)金融屬性的減弱,資金回籠和去化壓力較大,上市房企存貨規(guī)模有所下降。2022年,上市房企的存貨均值同比下降6.90%,近年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2022年房地產(chǎn)年度累計(jì)施工面積增速近五年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),伴隨著新開工面積持續(xù)下滑,疊加年內(nèi)房企聚焦項(xiàng)目的竣工交付等多重原因,房企整體存貨規(guī)模增長(zhǎng)乏力。從存貨集中度情況看,10強(qiáng)上市房企總存貨占比約54%,30強(qiáng)房企占比約81%,50強(qiáng)房企占比約91%。相較上年,集中度有所提升。

??從社會(huì)責(zé)任方面來(lái)看,納稅金額同比下降,踐行ESG已成共識(shí)。2022年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)上年以來(lái)的下行壓力,行業(yè)信心處在低位,市場(chǎng)需求和購(gòu)買力不足,疊加疫情因素影響,市場(chǎng)供求和成交都沒(méi)有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。在此背景下,房企更需重視承擔(dān)社會(huì)責(zé)任,一方面提振市場(chǎng)信心,另一方面促進(jìn)企業(yè)良性、健康發(fā)展。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示,截至2023年4月30日,10強(qiáng)上市房企均已發(fā)布2022社會(huì)責(zé)任相關(guān)報(bào)告,50強(qiáng)上市房企中共有39家發(fā)布2022年社會(huì)責(zé)任相關(guān)報(bào)告。在稅收方面,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),各大房企經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展后,逐漸承擔(dān)起企業(yè)公民的責(zé)任,關(guān)注自身發(fā)展的同時(shí)不忘反哺社會(huì)。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、行業(yè)逐漸進(jìn)入下行周期,房企的平均利潤(rùn)率出現(xiàn)了一定的下滑,所得稅額也有所下降。2022年,上市房企納稅額均值為13.40億元,同比下降約27.01%。

??在創(chuàng)新能力上,重視完善交付體系,管理效率有所提升。2022年,“交付力”逐漸成為房企實(shí)力的重要表現(xiàn),多家上市房企已形成較為完善的交付體系,從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度,形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化流程。另一方面,房企通過(guò)推進(jìn)改革創(chuàng)新,加強(qiáng)體系建設(shè),持續(xù)升級(jí)管控體系。從管理費(fèi)用的情況看,2022年10強(qiáng)上市房企的管理費(fèi)用同比下降,2022年房企對(duì)成本管控和內(nèi)部組織優(yōu)化管理效果顯現(xiàn),管理費(fèi)用較上年同期大幅下降。此外,在多元化布局方面,上市房企明顯分化。在融資困難去化下行挑戰(zhàn)下,許多房企通過(guò)收縮多元化業(yè)務(wù)回歸主業(yè),獲得資金回籠提高現(xiàn)金流,也有部分房企在保障傳統(tǒng)業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí),積極尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

??測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出,2022年房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn),上市公司收入規(guī)模下降,利潤(rùn)大幅下滑,流動(dòng)性有所惡化,周轉(zhuǎn)速度下降,且企業(yè)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。2023年,房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地,有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,未來(lái)上市房企中擁有良好基本面的企業(yè)有望釋放更高的企業(yè)價(jià)值。

??附一:測(cè)評(píng)榜單

??一、2023房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜

4

??二、2023房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜

4

4

??附二:測(cè)評(píng)指標(biāo)體系說(shuō)明

??房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)從運(yùn)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、成長(zhǎng)能力、經(jīng)營(yíng)效率、創(chuàng)新能力、社會(huì)責(zé)任、資本市場(chǎng)表現(xiàn)八大方面,采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤(rùn)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、相對(duì)盈利能力、絕對(duì)盈利能力、銷售增長(zhǎng)能力、利潤(rùn)增長(zhǎng)能力、資本增長(zhǎng)能力、資源儲(chǔ)備、生產(chǎn)資料運(yùn)營(yíng)能力、人力資源運(yùn)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會(huì)保障責(zé)任、慈善捐贈(zèng)、企業(yè)在資本市場(chǎng)運(yùn)行情況等20個(gè)二級(jí)指標(biāo),采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤(rùn)總額、現(xiàn)金短債比、市盈率(PE)、市凈率(PB)、每股收益(EPS)等44個(gè)三級(jí)指標(biāo)來(lái)全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力。

2023-05-30 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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