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??中房網訊 9月20日，“2024房地產企業品牌價值測評成果發布會暨第十四屆房地產品牌發展高峰論壇”在杭州舉行。在本次測評成果發布會上，《2024房地產企業品牌價值測評研究報告》，2024房地產開發企業品牌價值50強、央企10強、區域10強、優秀品牌項目，以及房建供應鏈優選品牌系列5強等榜單正式發布。

克而瑞集團CEO 張燕

??會上，克而瑞集團CEO張燕在演講中表示，對于整體宏觀趨勢大家有共識，目前整個行業處于L型復蘇階段，特點就是長跌短漲。從供給側來看，還處于相對下行的趨勢，但在這樣的趨勢中，在區域選擇和單項目的打造過程當中，仍然有空間可為。

??以下為演講全文：

??張燕：尊敬的陳會長，各位領導、嘉賓，下午好！這是克而瑞首次開始發布保值力測評的研究，為什么會在今年推出這樣的研究測評分析呢？實際上，通過剛才所有的領導或者專家大家在一起探討，對于整體的宏觀趨勢大家是有共識的，目前整個行業處于L型復蘇的階段，特別就是長跌短漲，這是在整個的供應市場層面看到的一個趨勢，還是在一個緩慢下行的階段。但是再差的市場也會有好的產品，市場開始去化走弱的時候，還是有項目進行熱銷，市場差到什么程度呢？我們可以用一些比較簡單的數據，從點上看看。到了2024年8月份，前8月累計成交同比下滑30%，而8月單月成交成為2021年以來同期最低的，環比、同比都在下降，環比下降10%，同比降了24%。同時可以看到各城市的去化率，從今年1月份一直到現在，整體的去化率一直往下行，28個典型城市的去化率不到3成，27%。

??從需求側，哪怕供求關系已經發生了轉換，今天就是一個買方市場，但是我們仍然可以看到在市場下行、在市場走弱的前提之下，一些熱銷的項目。比如說，比較突出的像深圳，深圳整個7、8月份的平均開盤去化率是15%，單行項目當中仍然有開盤售謦100%的項目，我們重點關注這些項目的時候，也希望從這些項目當中去尋找到一些規律，什么樣的項目在當前的市場前提下具有受需求側的客戶更親睞的因素。

??從需求側來說，客戶是既要又要還要，既要地段好，又要產品好，還要價格好，這是在一手房當中非常突出的特征。這個特征在二手房市場當中特征更為明顯，二手客戶除了要對地段的價值、產品的規劃設計，到目前為止呈現出來的工程質量的表現、環境配套等等，這些在開發前期所關注的核心因素，在二手房的買家當中仍然是重中之重。同時，從開發端開始往后面的物業管理，入住之后的實際感受，對于物業提供的效率、客戶的滿意度以及到目前為止整體的物業維護率等等，都是二手買家更為關注的。我們也把從前端開發到后期運營呈現出來的整個核心產品概念，稱之為從產品力到服務力的延伸。

??地物協同不是一個新的概念，但是從今天保值力的角度來看，地物協同不僅僅是一個必然，而且貫穿了從開發到后續運營的各個核心節。比如在前期規劃階段，物業的提前介入可以反饋入住業主的體驗，并且可以作為產品調整過程當中的一些建議。同時，在施工建設階段，物業的介入對于硬件的把握，在這個階段建立產品配件的方案，這對物業后期設施設備維護過程中提供了很好的預設，也使得物業維護的響應速度會更快。在項目交付的核心階段當中，不管是開發端的銷售部門，還是物業，兩者配合程度在這個環節當中是最高的。工地開放也好，從客戶的視角來把握今天的洞察，發現問題，協同整改，便于后續的物業服務響應速度更快，服務質量更高。而入住之后的必須，反而是今天在前端地產開發或者說產品設計，通過產品的后評估去介入之后，能夠將地物協同在這個階段反映的更為充分。

??我們的保值力正是基于剛才說到的前提條件，設立了三個核心指標：市場表現與公共資源、產品品質與質量、物業管理與服務。

??保值力推出之后，我們在42個城市有145家企業進行參與，入選了500個項目。

??接下來，針對500個入選項目形成的優秀項目的分析，對于目前的保值力做一個分析。

??從市場來看，這里的市場更多指的是今天的資產，是指作為一個資產價格的市場表現。一二線市場保值力優秀項目會更多，一線占到26%，二線占比是最高的，但如果我們從成均入選的項目來說，反而一線表現更為突出，如果從不同城市能級的區位來看，各能級城市的城中心板塊入選的項目更多。反映出來的剛剛提到的三個保值力的維度當中，如果從市場表現來看，因為城市核心區不管是在核心城市在非核心城市，城市核心區由于公共資源的占有比較充分，也就是通常理解的地段、配套、環境因素等，所以這在保值力當中是它的基本盤，受到的價值認可程度相對來說比較恒定。而這一點在市場走弱的一些城市，也就是說市場下行的城市表現的更為充分，比如說鄭州的上和院，如果從現行的價值表現來看，二手房的均價達到了2.5萬，相對于同板塊的二手房高出2萬多，這也成為了超越周期的基本盤。

??如果從產品的打造來看，優秀項目當中，TOP級和高端項目的占比比較多，而且這兩個都呈現出剛剛提到的三個維度指標相對來說分數比較均衡，說明它的指標均衡性比較好。反過來說，一旦三個指標當中有一個出現了短板，比如說在公共資源相近的情況下，產品如果更優，可能表現是比較恒定的，但如果產品有短板，表現也比較突出。舉一個例子，上海的兩個項目，它們處于同一個資源板塊，但是兩者之間的二手房價差達到了將近3萬以上/平方，核心就在于其中一個項目的產品出現了非常明顯的短板。

??從核心城市公共資源占有比較充分的地方，三個指標都需要比較均衡，那么相對來說公共資源偏弱的一些項目，反而可以通過產品和服務來補齊短板，無論我們看到的這個現象反而是在輕奢項目和品質類項目當中表現的比較突出。無論是貴陽的中鐵閱山湖項目，還是西安的龍湖楓香庭項目，都是在非傳統的價值區域當中通過自己的產品打造以及有特色的物業服務，將自己整個產品的市場價值成為這個板塊當中新的價值錨點。也就是說，這個項目錨定了那個區域當中的價格基準。

??從企業角度來看，成熟高端產品線，尤其是今天核心企業的高端和TOP級類型的產品線，因為這類型產品對標的客戶本身就要求這類型項目一定是在核心區位當中，區位的資源維度已經占住了。同時，這類產品傾斜的資源比較多，無論是在產品的規劃，還是在整體產品的銷售，以及入住之后的整體體驗，都形成了一定的口碑，所以保值力是比較均衡的。

??我們從物業的角度也分析歸納出了三個維度和保值力最相近，就是說這三個維度和保值力具有正相關關系。空間成新率越高，保值力表現越佳，從消費者的角度，最關注的是外立面，包含園林、水景，對于水景，大家的敏感性比較高，尤其是水系要常開，水質要干凈清澈，這些點上的原因成為購房當中的核心敏感點和敏感因素。其次，服務響應和解決力越強，保值力表現越佳。無論從響應的速度，解決問題的速度，以及回訪的頻度來看，TOP級的項目和一般的項目，或者說我們入選到保值力的項目和其他常規項目的差值，都是比較大的。除了日常對于物業服務當中的響應，包含雙管家的響應，高端項目當中經常會配置到的這樣的一個場景，還有就是業主們最為關注的是維修的響應速度。第三，安全保障力越強，保值能力越佳。一個是對于外來人員的管控，一個是安全事件，對于安全事件是要做到無，從保值力測評來說，一旦有重大安全事故，就會出現比較大的短板和缺陷。

??剛才從四個方面、四個維度對保值力進行了簡單的分析，從供給側來講，我們還是處于相對來說下行的趨勢當中，但是在這樣的趨勢當中，我們在區域的選擇、在單項目的打造過程當中，仍然有空間可為。保值力的推出，在第一輪受到了大家很多的反饋，今年是第一年，希望后續每年保值力都可以得到大家進一步的支持，反饋給我們更多的建議，使得我們從今天的需求側的角度，對于保值力能夠常續常新，把這樣一個客戶新的需求，通過這樣的測評項目貫穿已久，持續下去。