??一場前所未有的降價促銷戰，在武漢樓市彌漫。
??10月28日，在武漢市硚口區淮海路常碼頭地鐵口凱德淮海壹號營銷中心前，一個大紅色展板上的廣告語格外醒目：搶先購，房交會補貼最后一周，新品面世，限時補貼，4重好禮。
??10月25日，凱德淮海壹號就對外釋放出了降價促銷信息：約110平方米三房兩廳兩衛，渠道專 供10套樓層任選，單價降至20999元/平方米，帶4000元/平方米國際一線大牌精裝。這與其原售價為25000元/平方米足足下調了近5000元/平方米。
??在武漢主城各大地產板塊，與凱德淮海壹號一樣降價跑量、爭搶客戶的樓盤眾多，如位于武漢市內環硚口區寶豐路的航空路壹號價格更是跳水近萬元。特別是武漢市出臺“漢十條”后，武漢市主城二環內的限購政策放開，在武漢房交會各項優惠政策刺激下，武漢主城內環與光谷主要板塊的各大樓盤紛紛加大了推銷力度，引發了一波又一波開盤熱潮，促使10月市場交易量回升。
??經查詢武漢市住房保障和房屋管理局官網，10月31日，武漢新建商品房網簽備案924套，其中，新建商品住房為822套，創下近期單日商品住宅成交新高。全月新建商品住宅網簽12099套，環比上月6976套大漲73.44%；較本年1~9月月均值8942套增加3157套，增漲35.31%；較頂峰期3月的14643套減少2544套，降17.37%；較今年最低谷7月4881套，增加7218套，增漲147.88%。
??然而，10月武漢樓市熱點流量只是主城板塊與光谷區域點狀式的呈現，整體市場有分化加劇跡象。不僅如此，9月底之后，武漢漢口有十幾個新盤集中入市，加劇了市場競爭。
??有地產項目負責人表示，武漢“漢十條”“房交會”等各項新政與優惠措施，可以促進猶豫的客戶成交，有“逼定”作用。目前，關鍵還是看樓盤的性價比，大家現在都在進行著價格、產品力及區位配套全方位的比拼。
??另獲悉，為推進市場全面復蘇，今年武漢市金秋房交會將延續至12月31日，對購房者的相關優惠政策也同步延期執行。武漢地產研究院院長殷躍建表示，目前，武漢房價開始調整回歸，如果房價收入比達到1:8左右，市場就開始恢復良性健康了，但要渡過調整的陣痛期，預計還需要一段時間。
??價格跳水，擊穿區域底線
??凱德淮海壹號項目推出降價促銷活動后成交量有了明顯改善。“我們推出特價房當天，營銷中心擠滿了人，近10家自媒體大V前來現場直播，當日10套特價房源就賣光了！”凱德淮海壹號項目營銷經理汪先生說，項目在10月賣出了近20套房子。
??在凱德淮海壹號營銷中心可以看到，客戶三五成組的在看房選房，人氣尚可。
??但在10月之前，凱德淮海壹號銷售始終不理想。
??作為新加坡凱德集團在武漢主城核心的又一力作，一推出就深受各方關注。該項目于今年5月開放樣板間、蓄客。5月29日，項目4#樓取得預售證；8月15日，項目1、2#樓新拿預售證，主推建筑面積約110~132平方米帶裝修高層，備案價格為30175元/平方米。
??然而，凱德淮海壹號卻高開低走。據武漢市住房保障與房屋管理局官網商品房項目查詢系統，截至10月，凱德淮海壹號僅售出13套。或因網簽滯后，10月最新的銷售數據還沒有錄入，但數據表明其銷售業績不佳。
??凱德淮海壹號并非孤例，武漢樓市許多樓盤均去化艱難。
??5月份后，武漢市場銷量遭遇連月下滑。經梳理武漢地產市場數據發現，今年1~9月全市共成交商品住宅80479套，相較于疫情之前2019年同期的146355套，下降45.01%；較2020年同期的90186套，下降10.76%；較2021年同期的147474套，下降45.43%；較2022年同期的85737套，下降6.13%。
??為應對房地產行業下行，武漢市于9月1日實行“認房不認貸”；9月18日，武漢又出臺了“漢十條”，以挽救市場頹勢；9月底，為進一步刺激市場復蘇，武漢市還特舉辦金秋房交會，并出臺購房減免契稅等優惠措施。
??然而，利好政策頻出后，中秋國慶雙節，武漢樓市表現仍然平淡，8天假期，商品住宅網簽僅1895套。
??有些樓盤因長期營銷不佳，面臨現金流失血，按照常規的策略銷售，很難獲得突破，開始嘗試大幅度價格跳水搶市場，甚至擊穿了板塊價格底線。
??10月8日，位于武漢市內環硚口區寶豐路的航空路壹號價格跳水，以2.1萬元/平方米價格售賣2#部分房源。此前，該項目8#、9#備案均價3.4萬元/平方米，折后均價約3萬元/平方米。價格一次性跳水近萬元，降幅如此之大，引發前期業主維權，也受到市場各方的高度關注。
??“盡快銷售回血、保現金流是首要！今年的10月太重要了，是決定年底至明年能否生存發展的關鍵。”武漢一位國企地產老總坦陳，雖然9月以來政策面利好頻出，但下滑的趨勢仍未扭轉，市場觀望情緒濃郁，再加上區域競爭慘烈等多重考量，市場仍然具有不確定性。
??集中入市，新老盤競爭激烈
??9月底之后，武漢市漢口主城有十幾個新盤集中入市，市場醞釀著一番激烈的“搏殺”。
??9月28日，武漢城建瑞安長江天地開盤，沿襲瑞安天地高品質路線，受到高端改善置業者青睞，熱銷超10億元，率先打破樓市的沉寂。
??10月6日，武漢城建萬科云泊江岸開盤，當日去化率達8成。項目開盤價約2.2萬元/平方米，這個價格定的很有技巧，它低于同區域精裝改善盤龍湖清能天曜，卻又與同期新盤武漢城建電建濱江云城持平；這樣，它可以與相同品質存量盤拼價格，同時，與新盤竟比品質，且均能勝于對手。10月，武漢城建萬科云泊江岸網簽備案超300套，成為全市銷冠熱盤。
??位于武漢內環漢正街的武漢江城府也悄悄地加推了一棟新品，并大幅調低了價格，特惠起步價低至24500元/平方米。而此前，該項目備案價為4.2萬元/平方米，折后價格約3.5萬元/平方米。
??“項目調價后，客戶來訪量增大了很多，銷售員都接待不過來。”武漢江城府營銷負責人說，不少客戶對價格比較敏感，具有撿便宜的心態。我們采取新產品加推+價格優惠幅度較大+渠道分銷聚焦等多種疊加的效應，成交有明顯提升，新推的一棟樓共316套房源，現在已經賣了近200套，銷售金額超12億元。”
??“雖然降了價，但我們沒有降品質，因為所有的規劃設計、工程與品牌部品的招投標建設等都是已經基本完成了。”武漢江城府開發商嘉里建設武漢公司總經理張盛銀頗為無奈地說，武漢江城府于2018年拿地，此后遭遇三年疫情，拖延了開發周期，被卡在行業波動下滑的這個節點上，非常不易，目前只能接受現實，順應市場，因時而變。
??不難看出，武漢樓市仍處于筑底的陣痛之中。本輪房地產進入調整后，截至今年10月，房價已經連續下滑了18個月。去年下半年后，極速下滑的市場，推動武漢土地市場量縮價跌，不少新出讓地塊樓面價格比前兩年低了很多。
??以中建湖北文旅壹品公館為例，該項目前年拿地樓面地價24162.80元/平方米，與之相鄰的武漢城建天樾去年6月拿地樓面地價為16601元/平方米。目前，武漢城建天樾項目即將開盤，而中建湖北文旅壹品公館自年初開盤后，卻始終銷售不佳。
??記者通過市場渠道獲悉，近日，中建湖北文旅壹品公館推出3#樓房源，建筑面積約113~123平方米高層產品，售價僅約23000元~25000元/平方米。
??“這是貼身肉搏了！不得不割肉出貨，市場太‘卷’了。10月，賣得好、流量高的幾乎都是新盤，大部分存量盤整月能出20套都謝天謝地了！關鍵是新盤地價有優勢，產品也新，老盤難以拼得過啊！”一位不愿具名的房企負責人說，目前，價格不降到位就難以促成簽約，割肉也要賣，確實很無奈！
??9月18日，武漢出臺“漢十條”提出：加強精準供地，鼓勵居住戶型設計創新。實施土地精準投放，加快中心城區地段好、配套齊全的住宅凈地供應，加快項目審批、開工建設、上市銷售。支持企業轉型發展，優化住宅陽臺進深、面積比例控制要求等技術規范，推進新型住宅設計創新。
??有專業人士擔憂，市場會按照“二八法則”進一步分化，流量被更新的盤搶走，有一批老項目會滯銷，搶不到流量會隱現現金流問題。
??“這都是為過去走過的彎路買單。”殷躍建說，武漢市在2016年以來，高地價高成本不斷推高房價水平，地價上漲過快，地王頻現，住房定價按照成本導向，市場需求側被動接受高房價，但不斷攀升的房價讓買賣雙方不易達成成交，風險隱現。好的市場應是有需求側購買力支撐的，好房子也應是市場買得起的房子，武漢的大部分購房群體是以剛需為主，房價應該與收入、GDP等指標相適應。
??武漢10月商品住宅成交超1.2萬套，也引起了上海易居房地產研究院副院長楊紅旭的高度關注，他判斷，武漢本輪下行的最低點就是今年6~9月，未來武漢樓市量能會震蕩式反彈。至于房價的止跌，還得需要多長時間，要等成交量站上榮枯線3個月后再觀察。身為國家中心城市，武漢是一個對湖北省內的吸附力很強的大都市，長期看還是有希望的。
