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??7家開發(fā)商競逐，241輪較量，溢價率53.1%，濟南土地拍賣出現(xiàn)了2018年以來土地競價輪次最高紀錄。

??時隔6年，“價高者得”土地拍賣再次回歸，濟南迎來多宗土地激烈競價。10月30日，濟南出讓土地共11宗，其中居住用地10宗，工業(yè)用地1宗，總成交面積29.6萬平方米，總成交額41.5億元。

??雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團地塊和彩石地塊三組地塊引來了多家房企爭搶，同時掀起激烈競價。鳳凰路住宅組團地塊競價241輪，由中電建溢價率53.1%摘得；彩石地塊競價236輪，由保盛溢價率50.17%摘得；雪山A1地塊競價49輪，由中海溢價率6.38%摘得。

??“之所以受關注，主要因為這是濟南解除土拍最高限價之后的第一場土地拍賣。11宗土地，7宗底價成交，4宗溢價成交，最高溢價率53%，說明濟南樓市冷熱不均，溢價土拍只存在于濟南東部熱點板塊。”卓易數(shù)據(jù)濟南公司總經理李濱表示，其實這次溢價率沒有很夸張，雖然競價輪次200多次，感覺很搶手，實際上是因為每次加價幅度只有100萬元，這次土地拍賣算不溫不火。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜則表示，此次土地拍賣結果，可以看出中電建、保盛和中海等企業(yè)都展現(xiàn)出了強烈的競購意愿，并且成功拿下了土地，這表明市場對濟南房地產市場的信心仍然很強，也說明了這些企業(yè)對未來房地產市場的看好。

??對于企業(yè)拿地后的規(guī)劃情況，記者分別致電致函中電建、寶盛以及中海，截至發(fā)稿未收到回電和采訪回復。

??熱點地塊競爭激烈

??這是濟南取消最高限價及競品質拍地條件后的首場土地拍賣。

??據(jù)克而瑞濟南數(shù)據(jù)顯示，拍出輪次最多的當屬鳳凰北路以西、商貿城路以南住宅組團地塊，企業(yè)參與熱度最高，競拍階段引來中海、華潤、保利置業(yè)、建發(fā)、中電建和海信、瑞馬共7家企業(yè)的角逐，最終經過241輪較量，被中電建以69486萬元的價格收入囊中，樓面價9626元/平方米，溢價率53.1%。

??其次是彩石片區(qū)旅游路以北、蟠龍路以西ECS05-1地塊，吸引了中海、綠城、中電建、鑫都、保盛等5家企業(yè)報名，經過236輪較量后，被保盛集團以70642萬元的價格斬獲，樓面價10362元/平方米，溢價率50.17%。

??雪山二期剩余A-1地塊也引來了中海、綠城兩家房企的爭搶，最終經過49輪較量，被中海以79985萬元的價格摘得，樓面價6915元/平方米，溢價率6.38%。

??“這批次供地溢價率看起來很高，但總體來看還沒有到特別‘瘋狂’的程度。”一位濟南房企從業(yè)人士表示，多數(shù)房企都經歷過實施限高政策前土地市場過熱的時候，現(xiàn)在都處于比較理智的狀態(tài)。恢復價高者得有利于特別核心地段、適合做改善素質的土地恢復正常價值，更加考驗房企打造產品能力和對土地質素的理解。

??實際上，今年10月上旬，濟南市首次試行觸發(fā)最高限價后現(xiàn)場搖號的土地拍賣規(guī)則，即有地塊經123輪競價后搖號成交，隨即濟南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告，對即將競拍的兩批土地的競買規(guī)則做出調整。這兩批土地，已經在此前的9月15日、9月20日發(fā)布出讓公告。

??對于公告中提及的競買規(guī)則做了調整并沒有明確說明，僅表示“詳見掛牌文件”。翻閱新公布的掛牌文件與此前掛牌文件對比發(fā)現(xiàn)：從“本次公告出讓城鎮(zhèn)住宅用地設立最高限價”改為了“按照價高者得原則確定競得人”。

??這意味著最高限價和現(xiàn)場搖號規(guī)則都退出了土地拍賣市場。

??“按照新公布的掛牌文件，土地競拍不再與最高限價掛鉤，而是采用‘價高者得原則’，這意味著開發(fā)商可根據(jù)市場需求和自身情況來決定報價，充分發(fā)揮市場機制的資源配置作用。”柏文喜表示，同時取消限價可增加土地市場的活躍度，促進競爭和創(chuàng)新，提高土地利用效率。

??今年以來，濟南市住宅用地供應量偏少且供地較晚，整體供地質量也較為一般，使得當?shù)赝恋厥袌錾形幢煌耆せ睿玫仄髽I(yè)仍以當?shù)貒Y背景企業(yè)為主。

??今年4月底，濟南市首批次12宗土地全部底價成交，其中9宗為商業(yè)地塊，3宗為住宅用地；6月底，8宗宅地出讓略顯起色，多宗地溢價成交，熱門地塊也迎來多家房企“搶地”，最終8宗宅地溢價成交5宗，底價成交2宗，終止出讓1宗；7月中旬，8宗土地再次全部底價成交。

??“從近兩年供地情況來看，濟南供地有一個特征，上半年基本不供地，下半年則是基本每月都會供地，某種程度上來說，越往后土地質素可能越好。”李濱表示，這一批次的供地從數(shù)量、質素來看相較于前三季度的供地是有比較明顯的提升，這批次的地塊都是改善型，數(shù)量較多，位置都有參考物可以借鑒，有成熟的客戶做出判斷。

??未來濟南東部主城的產品還是做改善有溢價機會，所以本次土地拍賣東部+低密兩大改善屬性的用地依舊受到房企的青睞，傳統(tǒng)剛需被摒棄只能被動外溢到更東部的板塊。

??一位濟南樓市觀察者也表示，由于濟南近兩年土地成交有限，核心區(qū)優(yōu)質土地被各開發(fā)商瘋搶，土地價格已經恢復至2018年的水平。而非核心區(qū)或者有硬傷的土地將逐步無人問津，土地市場將持續(xù)分化。

??李濱進一步分析，從今年土地供應計劃來看，后面大概率也沒有特別優(yōu)質的地塊，這波供地也可能是今年最高峰。

??最高限價政策施行6年落幕

??濟南土地市場的“史上最嚴調控”政策還要追溯至2017年，在當年的長清、章丘土地拍賣中，土地溢價率居高不下，一度最高達401%。

??為引導企業(yè)理性拍地，降低溢價率，2017年8月，唐冶土地拍賣中“最高限價”政策首次落地。政策規(guī)定，在達到最高限價后啟用三種方式，當時掛鉤配建政府儲備性安置房面積確定競得人。

??政策從2017年8月落地到當年年底，先后有15宗住宅用地“熔斷”，僅2017年“8·4唐冶土地拍賣”和“8·11漢峪土地拍賣”，就有12宗地（組團）“熔斷”。

??2018年成為濟南土地市場的一道分水嶺，企業(yè)拍地開始冷靜下來，全年只有1次“熔斷”。

??2021年在“兩集中”供地、“三道紅線”降杠桿后，土地市場趨冷，底價成交成為主流，全年未有1宗住宅土地“熔斷”；2022年土地市場呈現(xiàn)“局部小熱、整體大冷”的特點，全年只有2宗住宅用地“熔斷”；進入2023年，受樓市“小陽春”帶動，6月先后有3宗住宅用地“熔斷”，樓市全面松綁后，10月圍子山地塊再次“熔斷”。

??據(jù)統(tǒng)計，從前后6年時間來看，濟南土地市場至少有29次住宅用地“熔斷”。

??回顧濟南土地限價歷史，可以分為三個階段：第一個階段開發(fā)商競買安置房、儲備性公有房階段，從2017年到2021年年中，該期間開發(fā)企業(yè)需配建的安置房總面積超過了46萬平方米；

??第二階段“限地價競建筑品質和建設進度”，從2021年四季度到2023年上半年；

??第三階段“搖號拼手氣”，從2023年8月29日至2023年10月9日。

??這一路，濟南土地拍賣市場從取消唯一土地熟化人制度到價高者得，到控溢價率的安置房，再到曇花一現(xiàn)的預選和搖號，現(xiàn)如今又回到最初的起點。參拍者也由國有企業(yè)、私營民企的百花齊放變成了現(xiàn)在的央企國企平臺一枝獨秀。

??而最高限價政策的取消，與土地財政也有著千絲萬縷的關系。

??土地出讓收入一向在地方政府收入中占據(jù)不小的份額。

??近年來房地產市場萎靡不振，開發(fā)商拿地熱情減弱，很多城市賣地都靠城投公司“兜底”。

??2022年8月份，濟南市第二批集中供地，拿地的多數(shù)是各區(qū)縣城投公司；2023年7月供地中，濟南城投以底價18.5億元拿下其他開發(fā)商無人問津的濟鋼片區(qū)5宗土地。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年濟南市一般公共預算收入1001億元，政府性基金收入547億元，同比近乎腰斬。由于政府性基金收入銳減，濟南2022年的土地財政依賴度下滑明顯，不到40%，而2020年和2021年分別為48%和51%。

??進一步看濟南的房地產市場，近兩年房價窄幅波動，2023年新房成交明顯回升。2021年以來，濟南二手房價格整體波動，但基本處于15000~17000元/平方米。濟南在年初放開限購政策，市場活躍度明顯回升，上半年成交面積和金額都處于近幾年高位，有望對土地出讓金額形成一定支撐。

??“濟南此次土地拍賣某種程度上來講，釋放的信號意義具有全國標桿性，土地市場起來了說明市場是有需求的。制度方面，市場歸市場，保障歸保障，現(xiàn)在住房制度在改革，土地競拍規(guī)則在改革，‘價高者得’規(guī)則的重現(xiàn)，也是市場化的方向。同時也有助于做一些高品質和保障房企的盈利空間，盈利空間對房企影響還是很大。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示。