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??“消息放出來很快就有成交了，一小時就賣了十幾套”“活動當天搶購了30多套”——繼“5折賣房”“買一送一”等營銷活動出圈后，東莞樓市事關讓利促銷的風還在繼續吹。

??近日，市場存在感稍弱的東莞水鄉板塊個別項目借由僅1萬元/平方米單價，再次怒刷一波熱度。率先打響本輪降價熱度的是位于東莞麻涌的華僑城云瑞府項目，對比該盤1.4萬元/平方米的樓面地價，1萬元/平方米的單價極具吸引力。不僅如此，進一步了解后其所推房源還是宜居度較高的一梯兩戶純板式小高層，且為現房狀態。除了云瑞府項目，位于東莞水鄉洪梅的另一國企開發的首開熙江玥也拿出了一批單價僅1.06萬元/平方米的房子售賣，樓層房源任選且帶精裝修。

??經了解，上述低價房源均為工抵房。“工抵房”，是指房地產開發商將其名下的房產作為抵押物，抵押給承建商，用以償還其所拖欠的建筑工程款項。工程方為盡快回流資金，大多將房子以低價出售。

??華僑城云瑞府最新出售的這批單價僅1萬元/平方米工抵房，位于項目的10棟、11棟，均為建筑面積約100平方米的三居產品。該盤樓面地價為1.4萬元/平方米，于2022年5月首批預售，當時備案均價2.4 萬元/平方米，目前小高層正常在售房源價格為1.7萬元/平方米左右，兩梯四戶的高層房源單價為1.4萬元/平方米起。

??據上述項目銷售人員表示，消息一放出很快便有了成交，“目前，這一批項目還剩一兩套一二層房源，另外的8棟、9 棟也是抵押給工程方的，但他們什么時候拿出來銷售就不清楚了。”

??繼云瑞府后，首開熙江玥也拿出了一批單價僅1.06萬元/平方米的工抵房銷售，樓層房源任選且帶精裝修。該項目樓面地價也去到1.4萬元/平方米。

??據樓盤現場置業顧問介紹，從8月1日晚上放出消息到4日活動截止，短短幾天實際銷售了50多套。相較該盤每月個位數的順銷套數，這一成交數據表現可謂突出。目前，該盤正常在售均價約1.6萬元/平方米。

??值得關注的是，作為抵付工程款的房子，開發商一般會選擇一些位置或者戶型并不是特別好的房源，以保證其他正常房源的銷售。如北京首開的熙江玥推出的工抵房便位于該盤的1號樓，也是地塊競拍時的競配建部分所在；云瑞府推出的工抵房則位于靠近路邊一側的小高層，戶型均為建筑面積約100平方米的三居室。“其他小高層都是‘4+1房’，不會有太多影響。”上述云瑞府項目銷售人員表示。

??“目前的市場情況下，只要能把房子賣出去就是好事。”一位當地房地產中介機構人士表示，關鍵點在于樓價下跌導致房企利潤受影響后，還能否保證交付質量，這也是考驗好企業的關鍵所在。

??除了上述工抵房低價銷售外，一些高地價盤也在降價促銷，如2.59萬元/平方米拿地的鴻榮源熙園山院，項目2022年7月首批備案的高層均價在3.7萬~4萬元/平方米，現如今高層住宅在售價格回落至2萬元/平方米起，整體均價約2.5萬元/平方米，尚不能覆蓋地價。

??降價銷售背后除是企業經營原因外，新房價格持續突破下限也離不開二手房價格的影響。根據東莞市住建局每月公布的全市網簽數據，僅從2024年上半年看，全市二手房成交均價已從1月份的1.98萬元/平方米逐月跌至 6月份的1.78萬元/平方米，半年下跌幅度約2000 元/平方米。

??其中就6月份數據進一步看，東莞已有25個鎮街即近8成區域二手房網簽均價回到“1字頭”或低于“1字頭”，其中不乏莞城、萬江、虎門、寮步以及過去房價第一梯隊的臨深板塊鳳崗塘廈等鎮街。

??“周邊二手次新房價都在0.9萬~1萬元/平方米，新房只能這樣定價。”原助云COO、中原地產研究院執行院長車德銳表示。

??另外，從目前東莞樓市執行的政策來看，新房下調限價早已回歸市場化。早在2023年11月，東莞市住建局便對新建商品住房銷售價格申報做了優化，按執行標準為，已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價格的，自取得預售許可證（或限售備案證書）之日起或自上一次調整申報價格之日起，滿30天即可變更，上浮幅度不超過5%，下浮幅度則不限。在當下的市場情況下，樓盤定價也在迎合市場的調整與波動。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，低價房受到熱捧意味著購房者對房價下跌有一定預期，并會進一步導致形成更低的價格預期，進而影響市場情緒與交易。