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??“目前還處于調研階段，各地尚未反饋意見過來，但工作一直在開展。”青海省住房和城鄉建設廳保障科相關工作人員表示，下一步計劃是，經過調研后根據調研結果出臺方案，然后再開展具體工作。

??2024年年初，青海省住房和城鄉建設廳印發《關于在城鎮保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養老、保險三項制度試點工作的通知》，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目開展房屋體檢、養老、保險“三項制度”探索試點，切實維護人民群眾的生命和財產安全。

??隨著這一通知的下發，5月13日，中國大地財產保險股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區城鄉建設局、城中區飲馬街街道辦事處簽訂保險服務協議，為城北區民欣園等2個公租房小區2.7萬平方米房屋、城中區青徽小區等4個城鎮老舊小區2.5萬平方米房屋提供保險服務，試點工作正式開始實行。

??除了青海，杭州、重慶等地也在落地相關政策推進房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度試點工作。

??“房子像人一樣也會變老，老了也會生病，這就需要建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。還要建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。另外，建立房屋養老金制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障。”8月2日，住房城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍在國新辦發布會上表示，下一步將加快推進房屋體檢、養老、保險三項制度建設。

??據住建部此前披露數據，截至2022年底，我國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，進入了設計使用年限的中后期；預計到2040年前后，將有近80%的房屋將進入這個階段。老舊住房占比持續攀升，這些老房子正面臨著“養老”難題。

??自2023年以來，房屋體檢、養老、保險三項制度被多次提及，并在一些城市試點。目前，各地試點工作進展如何？存在的問題和挑戰是什么？又有什么新方法？

??試點

??2023年3月，住房城鄉建設部等15部門聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點。

??2023年12月27日，杭州市《住宅工程質量潛在缺陷保險試點實施辦法》正式印發，這是落實住房城鄉建設部“三項制度”以來全國首個質量保險政策文件。發文當天，杭州市臨平區臨平政儲出〔2022〕7號地塊項目便簽訂了杭州市住宅工程質量保險首張保單，同時也是落實住房城鄉建設部“三項制度”以來的全國首張保單。

??在房屋保險制度上，重慶也做了有益嘗試。2023年7月，重慶市住房和城鄉建設委員會下屬事業單位重慶市公房管理處為其所管理的公有房屋亦投了首份“房屋安全保險”保單。

??該保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障，主要為房屋倒塌以及由其產生的房屋損失和居民人身傷亡進行保障，同時為房屋外墻脫落、房屋火災、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。此外，還引入了事前、事中風險事故預防，建立了“體檢+保險+監測+服務”的房屋安全管理聯動機制，為公有住房居民提供“實實在在”的房屋安全保障。

??2024年年初，青海省住房和城鄉建設廳印發《關于在城鎮保障性安居工程中積極探索建立房屋體檢、養老、保險三項制度試點工作的通知》。5月13日，中國大地財產保險股份有限公司青海分公司分別與西寧市城北區城鄉建設局、城中區飲馬街街道辦事處簽訂保險服務協議。

??在保險期間，保險公司為被保險的小區提供第三方定期的房屋安全動態巡查檢測服務，為被保險的小區居民提供一次保險和風險管理培訓，為投保方提供防災防損、風險查勘服務，為投保小區提示暴風、暴雨等重大自然災害信息。

??西寧市城北區城鄉建設局表示，通過引入保險機制，將有效提升房屋安全管理水平，確保保障性住房的安全性和宜居性。接下來，城北區城鄉建設局將進一步擴大“房屋體檢、養老、保險”三項制度的試點范圍，并加強宣傳工作，讓更多居民了解并參與到這一創新機制中來。

??此外，山東省煙臺市、濟寧市、青島市等也在試點房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度以及部分內容。諸如青島市先行先試房屋定期體檢制度；濟寧市積極推進房屋質量保險制度試點工作；煙臺市探索建立城市住宅養老金、城市住宅體檢、城市住宅保險等制度，萊山區率先試點。

??其中，濟寧市在被確定為全省自建房質量保險試點市后，確定鄒城市和微山縣開展先行試點。指導兩縣市積極探索實施“商業保險＋房屋安全體檢服務”機制，縣級財政出資為全部自建房購買保險，由保險公司聯合有資質的第三方技術服務機構，對房屋安全實行動態巡查監測服務。其中，鄒城市投入財政資金320萬元，為全市25萬戶自建房居民的62.2萬棟自建房購買保險綜合服務。微山縣投入財政資金200萬元，為全縣16萬戶自建房居民的43.46萬棟自建房購買“房屋質量綜合保險”。

??先行先試之舉在一些城市落地。

??“‘三項制度’目前仍處于試點階段，各地結合以前物業管理和維修資金制度等特點，可以探索適合當地、適合不同房屋類型的制度模式，當前要關注的重點是制度、政策和機制的建立。”房地產與城市發展研究中心主任崔光燦表示。

??安全隱患問題隱現

??實施房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度背后，是大量存量物業存在的安全隱患問題。

??相關數據顯示，2023年，中國城鎮存量住房約500億平方米，其中約300億平方米為上世紀建設，開始進入“中老年”階段；本世紀以來建設的200億平方米左右房屋，部分樓齡也已超過20年，預計到2040年前后，將有近80%的房屋將進入這個階段，老舊住房占比將持續攀升。

??中銀證券研報指出，當前全國重點城市邁入存量房時代，我國老舊住房占比正在持續攀升。《中國人口普查年鑒 2020》顯示，截至2020 年末，我國存量住房建面為 510 億平方米、4.6 億套；城鎮存量住宅建面 292 億平方米、2.9 億套，其中老舊住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套數），且隨著房齡增長，老舊住房的占比預計將持續攀升。這部分住宅受當時房屋建設階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規劃、設計標準、建筑材料、建造工藝、節能性等方面有所欠缺。大量老舊小區面臨著維護更新的問題，存在諸如墻體結構安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化、樓道過道不穩固、房屋本體質量問題等房屋安全隱患問題。

??此外，還有部分自建房屋，因缺乏專業設計和必要施工監管，也進一步增加了房屋安全風險。近年來多次發生的自建房倒塌事故，如“8·29臨汾市聚仙飯店坍塌”“4·29長沙自建房坍塌”“5·27銅陵小區樓房坍塌事故”等，均給人民生命財產造成了重大損失。

??“我國住房發展過去重建設輕管理，主要是加快住房建設和供應，對住房交付入住后的房屋安全管理不重視，房屋保養維修制度和機制均不健全。”崔光燦表示，制度的不健全在新建商品住房快速發展階段，且住房普遍較新，設施設備老化問題不突出的情況下，并沒有產生普遍性的矛盾。但隨著更大比例的住房房齡加大，會普遍性地出現安全隱患、設施設備老化等現象，將引發一系列問題，需要及早關注。

??為了小區房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，當前正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度。其中，建立房屋定期體檢制度，按照房屋建造的年代、功能類型確定體檢頻次，及時查找和發現問題，有針對性地消除發現的安全隱患。建立房屋保險制度，通過市場化手段推動完善工程質量和房屋安全監管機制。

??而為房屋體檢、房屋維修、房屋保險提供資金保障的房屋養老金制度，是一系列制度落實的關鍵。

??實施的挑戰

??當下，實施房屋“三項制度”的挑戰是什么？

??“錢不夠。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近年來，各地都在積極推進老舊小區改造，其出發點是“誰投資誰受益”，但由于公共區域短板太大，業主沒有付費習慣，都在等財政、管線單位、社會資本參與改造，以目前改造的老舊小區為例，主要出資人為政府、產權單位，大面積改造下將使資金無法平衡，即便住宅維修基金足額繳納，也有相當數量的老舊小區缺乏養護資金來源。

??中銀證券研報指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。以南京為例，當前南京建成投入使用15年以上的住宅約有94萬套、0.84 億平方米，分別占總量的42%、37%，其中有約30%房屋由于種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結余的老舊小區，有28%的小區余額低于10萬元，遠不能滿足現階段老舊小區維修需求。

??愿景集團相關工作人員也向記者表示，事實上，社會資本在老舊小區改造中往往面臨資金回收周期長、回報率低的問題。從靜態上算賬，可能10年左右才有回報，需要承擔較大的運營壓力。因此，社會資本介入老舊小區改造一般希望將老舊小區與市政物業或商業項目片區打包進行改造，實現‘肥瘦相間’，以提高項目的整體盈利能力。

??此外，維修基金并不是每個小區都有，雖然政府希望居民能夠為改造項目提供資金支持，但實施起來很難。一般情況下，政府也會通過申請專項債用于老舊小區改造。

??公開資料顯示，2000年前后房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數據顯示，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平方米一套計算就有3000萬套，資金缺口較大。

??如何解決老舊小區檢測、保養、維修、保險等方面的資金缺口問題？

??李宇嘉認為，房屋養老金制度就如同個人養老金制度一樣，由“三支柱”、個人與公共賬戶構成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集的，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進入公共賬戶；第三支柱是商業性質的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老金補充。

??同時，他進一步表示，不同于增量時代的投錢建設，存量時代需要建成的物業持續產生現金流，小區和社區公共空間很多，既包括商鋪、房屋出租、停車場、廣告牌、會所、體育設施等，必須要有盤活經營、出讓經營權的思路，反補存量時代物業的維修、保養之需。

??中銀證券認為，一是資金來源以業主繳存為主：此前根據 2007 年制定的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%至8%。未出售的物業，由建設單位交存。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額 30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由政府建設主管部門會同同級財政部門制定。

??二是財政補貼。以寧波為例，2023 年 4 月 1 日寧波新版“房屋養老金”管理辦法出臺，規定了物業專項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監督管理等內容。其中對于補交物業專項維修資金的老舊小區給予財政補貼，具體繳存辦法：按新建項目的 60%交，剩下的 40%為政府補貼。以總層數在 6 層 （含）以下的新建項目房屋為例，無電梯的每平方米交存標準為 50 元，對應的老舊小區每平方米只要交存 30 元就能給房子建“養老金”賬戶。

??三是維修資金增值收益結余：2023年全國兩會期間，全國人大代表佘才高提及“目前我國住宅專項維修資金的平均年收益率約為2%，處于較低的收益率水平”，未來或可委托專業機構投資運營房屋養老金存量資金，加強資金的保值增值，以補充維修資金。

??崔光燦則認為，房屋“三項制度”能否順利實施，還面臨參與主體是否可落實、機制是否健全、未來制度實施效果等諸多挑戰。

??“當下的主要制約是，‘三項制度’還是一個政策引導，沒有法律法規保障，各地只是因地制宜地試點，對一些需要法律法規支撐的問題，如責任主體落實、房屋監測范圍和頻次及房屋養老資金的籌集、保管和使用，保險公司適合的產品等都缺少規范性規定，這需要各地在試點的基礎上，結合原來的物業管理機制、維修資金制度等，形成可推廣可復制的模式。”崔光燦表示。

??那么，如何加快推進房屋體檢、養老、保險三項制度？“房屋‘三項制度’建立的關鍵是責任主體和實施主體的落實。”崔光燦表示。

??首先，業主作為房屋安全使用和維修保養的第一責任主體的觀念必須建立，從定期房屋體檢到房屋養老金的籌集和使用，都是業主作為委托人或責任人。對于業主是第一責任人也是最終受益人的必須加大宣傳，并通過立法進行明確。

??其次，政府是監管主體和參與主體。作為監管主體，政府對房屋的安全使用有監督職能，如果房屋出現安全隱患等，需要督促業主進行維修等，如有些國家會通過強制措施，保證房屋能定期檢測和保養。政府必須平衡好監管者與參與者角色的關系，對于建立和推動適合當地的“三項制度”，地方政府也有責任落實。

??最后，就是市場化與專業化的房屋安全監測主體，參與的保險公司等主體要有相關機制和產品支持，要通過政策引導和發揮市場機制，使更多市場主體參與到“三項制度”建設中來。

??新聞鏈接

??我國的房屋維修金制度始于1998年，當時被稱作房屋維修基金，2004年房屋維修金演變為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。2007年10月30日建設部正式通過《住宅專項維修資金管理辦法》，經財政部聯合簽署，自2008年2月1日起施行。繳納標準也由最初的“按購房款 2%~3%的比例繳交”變為2008 年的“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的 5%~8%繳交”。