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??法拍房，成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)縮影。

??今年上半年，法拍房掛拍量依然高企。

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬(wàn)套，同比2023年同期增加了12%。

??值得注意的是，法拍房成交率逐年下滑。今年上半年全國(guó)法拍房平均成交率只有17%，寧波、上海等城市成交率在40%以上。

??雖然法拍房整體交易規(guī)模不到全國(guó)一二手房交易總量的1%，但是卻對(duì)一些城市新房市場(chǎng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。

??央行一組數(shù)據(jù)顯示，2023年個(gè)人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個(gè)百分點(diǎn)，這一增長(zhǎng)直接導(dǎo)致法拍房數(shù)量的增加。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國(guó)法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬(wàn)套，同比增加12%。

??二線城市中，重慶、成都和鄭州三個(gè)城市法拍房數(shù)量排在典型城市前三，掛拍量均在5000套以上。另外，鄭州、廈門(mén)、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。

??典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州法拍房掛拍量同比增幅突出，上半年掛拍2835套，同比增長(zhǎng)63%，武漢、蘇州、廈門(mén)、大連等城市法拍房規(guī)模也明顯增加，同比增幅均在50%以上。

??三四線城市中，惠州、秦皇島、資陽(yáng)等城市上半年掛拍量激增，惠州增幅高達(dá)43%。

??也有部分城市法拍房規(guī)模快速收縮。上海掛拍量明顯減少，2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍規(guī)模比較大的城市中（超1500套），合肥、成都、長(zhǎng)沙、天津掛拍量明顯下降，降幅接近20%。

??法拍房激增的原因有三，首先，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力導(dǎo)致部分購(gòu)房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也使得部分投資者面臨資產(chǎn)貶值的壓力，進(jìn)一步加劇了法拍房的供給。此外，政策層面的調(diào)整也在一定程度上推動(dòng)了法拍房供給的增加。

??值得注意的是，與新房去化率趨勢(shì)保持一致，法拍房成交率也逐年下降。

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬(wàn)套，平均成交率17%，（剔除尚未開(kāi)始和正在進(jìn)行的法拍房，下文同）較上年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。寧波、溫州、臺(tái)州、上海、杭州、紹興等城市法拍房成交率超過(guò)40%。

??以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成交率為46%，另外，杭州法拍房成交率也達(dá)到42%。此外，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過(guò)30%，表現(xiàn)相對(duì)較佳（有效掛拍套數(shù)在500套以上的城市）。

??在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，低成交率大概率還將繼續(xù)。

??從法拍房交易特征來(lái)看，90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交占比達(dá)50%，一線高總價(jià)法拍房更易成交。其中，一線城市以小戶型產(chǎn)品為主，二、三線城市三房占比最高。

??具體來(lái)看，2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米房源占比最高，高達(dá)26%，120-150平方米占比24%，排在第二位，這意味著首改和改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比高達(dá)50%。此外，70-90平方米的剛需產(chǎn)品成交占比排在成交第三位。

??對(duì)2024年上半年供應(yīng)的法拍房進(jìn)行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，各面積段成交率差別不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米產(chǎn)品成交率略高出其他面積段產(chǎn)品1-3個(gè)百分點(diǎn)不等。

??不同總價(jià)段法拍房成交率略有差異，整體呈現(xiàn)倒“U”型，低總價(jià)和豪宅法拍房成交率相對(duì)略低，分別為15%-16%，200-300萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品，成交率最高達(dá)24%。

??一線城市各總價(jià)段差別不是特別大，200萬(wàn)以下總價(jià)成交率26%，其余總價(jià)段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價(jià)段中成交率最高。二線城市成交則集中在200-300萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品。

??相比一二手房市場(chǎng)而言，法拍房市場(chǎng)規(guī)模不大，在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對(duì)較小的角色。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，2024年上半年法拍房成交套數(shù)約為新房的2%左右。

??不過(guò)也有南寧、紹興、資陽(yáng)、重慶等少數(shù)城市的法拍房市占率相對(duì)較高。

??從結(jié)構(gòu)層面來(lái)看，法拍房各面積段、總價(jià)段的交易量和新房市場(chǎng)存在較大的差異，整體對(duì)中高端產(chǎn)品影響較小，三四線城市豪宅類(lèi)法拍房成交占比已高于新房市場(chǎng)，未來(lái)將對(duì)此類(lèi)城市產(chǎn)生一定的擠壓。從折扣份額來(lái)看，50萬(wàn)以下的低價(jià)剛需折價(jià)更高，議價(jià)空間更為充足。

??1、面積段：法拍房交易擠壓三四線大戶型新房

??據(jù)CRIC針對(duì)68個(gè)樣本城市的結(jié)構(gòu)性測(cè)算，2024年上半年，70平方米以下的小戶型法拍房交易量已經(jīng)達(dá)到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是達(dá)到了新房交易量的4.3%。這意味著，法拍房成交將沖擊小戶型和大戶型產(chǎn)品。

??一線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊相對(duì)較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，以上海為例，70平方米以下產(chǎn)品受法拍房影響較大，法拍房需求擠占率超過(guò)二成。

??二線城市中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高。福州、南寧、重慶等4市的70平方米以下法拍房需求擠占率均超過(guò)二成，長(zhǎng)沙70-90平方米法拍房需求擠占率較高，達(dá)到41%。較高的法拍房成交量也在對(duì)這些城市的小戶型新房去化速度造成影響。

??三四線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%，典型城市洛陽(yáng)、北海、駐馬店、六安等6市180平米以上大戶型產(chǎn)品需求擠占率超過(guò)二成。

??2、折價(jià)率：一二線中高端房源折價(jià)率較低

??在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進(jìn)一步增加。2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達(dá)到了33%，較2023年上半年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。

??分面積段來(lái)看，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價(jià)率最高，平均達(dá)到38%，而120-180平方米戶型的折扣均低于平均值。

??分城市能級(jí)表現(xiàn)來(lái)看，二線城市平均折價(jià)率最高，達(dá)到34%，在70-150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度均高于一線和三四線城市。

??一線城市200萬(wàn)以下的低總價(jià)產(chǎn)品折價(jià)率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折價(jià)率更是達(dá)到了47%，200萬(wàn)以下法拍房的拍出率為26%。

??折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬(wàn)總價(jià)段的房源，平均只有26%，以上海為例，此類(lèi)房源主要分布在閔行、長(zhǎng)寧，且臨近地鐵，交通相對(duì)便利，折價(jià)率相對(duì)較低的房源也得以順利拍出。

??二線城市中50萬(wàn)元以下、150平方米以上的低總價(jià)大戶型法拍房折價(jià)率最高，尤其是180平方米以上平均折價(jià)率高達(dá)46%，這些房源主要來(lái)自重慶、成都、南寧等市偏遠(yuǎn)區(qū)縣，與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，有意向的客源也相對(duì)較少。

??平均折價(jià)率較低的則是90-120平方米的200-300萬(wàn)總價(jià)段和120-150平方米的300-500萬(wàn)總價(jià)段，在一定程度上，這兩個(gè)分段也代表著目前二線城市支付能力和需求最為迫切的改善性群體。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買(mǎi)房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃黾樱虼朔ㄅ姆抗?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。從結(jié)構(gòu)性角度來(lái)看，在法拍房交易份額變動(dòng)較大的城市或產(chǎn)品類(lèi)型，仍應(yīng)正視法拍房對(duì)于商品房市場(chǎng)的影響。

??從供應(yīng)角度來(lái)看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來(lái)新房市場(chǎng)或面臨更大沖擊。從成交情況來(lái)看，法拍房對(duì)低總價(jià)與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。

??值得一提的是，由于法拍房平均成交折價(jià)率約在三成左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購(gòu)合適房源用作保障房。