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??繼8月份深圳寶安區(qū)寶中住宅地塊掛牌之后，9月4日，寶安區(qū)再次上線一宗巨無(wú)霸住宅地塊（A219-0080），并進(jìn)一步更新出讓條件，這一動(dòng)作迅即給市場(chǎng)帶來(lái)了積極信號(hào)。

??具體來(lái)看，除繼續(xù)執(zhí)行土地定價(jià)權(quán)回歸市場(chǎng)的“價(jià)高者得”出讓規(guī)則外，這次掛牌的寶安機(jī)場(chǎng)東地塊還同步放出了住宅“全部現(xiàn)房銷售”的新規(guī)定。

??以土地招拍掛為切入點(diǎn)，并回歸市場(chǎng)，深圳正在步步推動(dòng)房地產(chǎn)向健康和高質(zhì)量發(fā)展的新模式邁進(jìn)。

??升級(jí)為全現(xiàn)房銷售

??現(xiàn)房銷售模式被視為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)爛尾樓和“交付難”問(wèn)題的有效途徑，這一模式將有效規(guī)避過(guò)去期房銷售中存在的爛尾和房屋交付質(zhì)量問(wèn)題。在此之前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也已多次表示“有力有序”推進(jìn)。

??事實(shí)上，此前深圳曾推出過(guò) 2宗現(xiàn)房銷售住宅地塊，一宗為去年8月份中鐵聯(lián)合能建拿下的寶中A001-0212地塊，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)為中鐵能建閱臻府項(xiàng)目，但不同于全部現(xiàn)房銷售，彼時(shí)地塊的出讓條件仍為“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”。

??另一宗的時(shí)間則更早，為2016 年由金茂和電建聯(lián)合拿下的龍華地塊，后開(kāi)發(fā)為金茂府。金茂府也成為深圳乃至全國(guó)首宗“現(xiàn)房”銷售試點(diǎn)項(xiàng)目。

??深圳作為現(xiàn)房先行先試的城市，大力推動(dòng)現(xiàn)房銷售是大趨勢(shì)。值得一提的是，北京、上海、廣州這些一線城市亦在積極推進(jìn)“現(xiàn)房銷售”工作。

??“相較于預(yù)售，現(xiàn)房銷售開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)、資金占用更多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本高，回收周期長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)而言肯定是有壓力。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

??不過(guò)在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)做一些高溢價(jià)產(chǎn)品，一些適配改善性需求的產(chǎn)品來(lái)提升利潤(rùn)空間，關(guān)鍵還是在于產(chǎn)品的打造上做好部署。

??“除此之外，還有一個(gè)更重要的原因，即市場(chǎng)本身對(duì)現(xiàn)房銷售需求的增長(zhǎng)，對(duì)比期房，無(wú)論是央企、國(guó)企還是民企，購(gòu)房者都在擔(dān)心是否會(huì)交付延遲，抑或是交付時(shí)可能貨不對(duì)板、交付品質(zhì)下降等，反映到市場(chǎng)便是現(xiàn)房銷售的增長(zhǎng)，所以對(duì)于企業(yè)來(lái)講，也會(huì)去做一些現(xiàn)房項(xiàng)目，并不完全說(shuō)企業(yè)就是被動(dòng)的去做?！崩钣罴窝a(bǔ)充道。

??值得一提的是，因樓市目前仍處于需求不足狀態(tài)，在售項(xiàng)目銷售速度緩慢，越來(lái)越多的項(xiàng)目已開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，并借現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者。

??大概率兜底成交

??9月4日掛牌的A219-0080宗地，是深圳年內(nèi)上線的第三宗住宅地塊。

??地塊位于機(jī)場(chǎng)東附近、興圍地鐵站東北側(cè)，橫跨福永、航城街道，起拍總價(jià) 66.65 億元，折合起拍樓面價(jià)約 2.3 萬(wàn)元/平方米，不受“70/90 戶型”政策限制，無(wú)配建，因采用“價(jià)高者得”競(jìng)拍規(guī)則，也無(wú)最高限價(jià)，建成后不限售價(jià)。

??參考地塊周邊的次新盤(pán)星航華府，目前掛牌價(jià)主要集中在“5字頭”，近期的成交均價(jià)約在4.5 萬(wàn)元/平方米水平。結(jié)合機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，整個(gè)航城板塊當(dāng)前的二手房成交均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米出頭。

??基于如此價(jià)格環(huán)境，雖地塊不限價(jià)，但業(yè)內(nèi)人士分析大概率也是底價(jià)或接近底價(jià)成交。

??值得注意的是，在地塊的競(jìng)買申請(qǐng)人主體資格要求中有一條要求，競(jìng)買申請(qǐng)人須為具有國(guó)內(nèi)（不含港澳臺(tái)地區(qū)）地鐵線路建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和上蓋物業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)法人企業(yè)，可以說(shuō)基本將競(jìng)買對(duì)象圈定在了深鐵集團(tuán)，而更大概率是底價(jià)接手。

??多數(shù)業(yè)界人士認(rèn)為，考慮到開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，在推進(jìn)現(xiàn)房銷售過(guò)程中，政府部門(mén)事實(shí)上也需要提供更多的政策扶持。

??A219-0080宗地還有一個(gè)值得注意的情況是，一方面距離機(jī)場(chǎng)過(guò)近，與機(jī)場(chǎng)跑道的直線距離最近僅約 2 公里，另一方面，地塊還同步臨近 107 國(guó)道和京港澳高速，噪音問(wèn)題或無(wú)可避免。

??在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中，出讓方也明確指出需通過(guò)優(yōu)化建筑布局、房屋使用降噪材料等工程技術(shù)措施，減少噪音影響。

??有當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士認(rèn)為，處理好噪音問(wèn)題，以低密度的大盤(pán)，搭配同步規(guī)劃的大片公園綠地，而且又是現(xiàn)房，對(duì)于意向該板塊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將具備一定的吸引力。