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??廣東已連續(xù)18年蟬聯(lián)中國人口第一大省，外來人口、出生人口同樣遙遙  領(lǐng)先其他省份。人口指標(biāo)的方面的優(yōu)勢，為廣東帶來了大量的潛在住房需求，但近年來，廣東新房成交量跌幅卻高于其他省份，2024年上半年廣東商品住宅銷售面積同比下降36%，在省級行政區(qū)中跌幅第一。

??不過從廣東省的當(dāng)前市場特征來看，部分區(qū)域、產(chǎn)品仍存在一定結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)，項(xiàng)目流量、庫存壓力等指標(biāo)表現(xiàn)較佳，在地方調(diào)控角度，“穩(wěn)市場”仍有較多發(fā)力點(diǎn)。

??目前廣東有53%板塊去化周期在2年以上，這些板塊的庫存規(guī)模占比61%。在成交規(guī)模收窄的背景下，要加快去庫存腳步，更需要嚴(yán)控高庫存供地。2024年以來，廣東低庫存板塊的供地力度明顯加強(qiáng)，但拿地企業(yè)仍以央國企和地方平臺為主，對于這些板塊新增供地，在相關(guān)控規(guī)、稅費(fèi)、上市節(jié)點(diǎn)等方面也需要給出更多優(yōu)惠性調(diào)整。

??建議重點(diǎn)加強(qiáng)高品質(zhì)住宅建設(shè)，一方面增強(qiáng)消費(fèi)者的獲得感，并在一定程度上消減房價(jià)的下行趨勢；另一方面開辟住房產(chǎn)品的新賽道，通過產(chǎn)品的更新?lián)Q代，做大行業(yè)需求規(guī)模，助力新房市場更快地走出高庫存泥淖。對于適宜的中檔項(xiàng)目，也應(yīng)保持適量的增量供應(yīng)。在內(nèi)生需求充沛的近郊板塊，價(jià)格適宜的剛改項(xiàng)目依舊能夠取得不錯(cuò)的銷售表現(xiàn)。

??統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年上半年，廣東省商品住宅銷售面積僅2832.8萬平方米，同比2023年同期降幅高達(dá)36%，降幅在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中排第一，成交規(guī)模大幅收縮。

??橫向?qū)Ρ葋砜矗?024年廣東全省商品住宅銷售面積僅占同期榜首城市山東省成交面積的68%，而2023年上半年這一比重占到86%。

??追溯近10年歷史數(shù)據(jù)，此前廣東省占首位省份成交面積的比重最低也在八成以上，由此可見，廣東省商品住宅銷售面積收縮得還是比較嚴(yán)重的，與首位省份的差距進(jìn)一步拉大。

??近年來，廣東省各地方積極出臺政策穩(wěn)定市場，但新房市場方面，各城市均面臨較大的壓力。

??與廣州、深圳等一線城市相比，三線城市商品住宅成交規(guī)模縮量更為顯著，降幅均在35%以上。尤其是惠州，前8月商品住宅成交建面僅241萬平方米，同比降幅高達(dá)47%，傳統(tǒng)熱點(diǎn)三線佛山和東莞壓力也十分巨大，同比降幅分別為34%和36%，穩(wěn)定市場壓力更大。

??就廣東各城市成交金額領(lǐng)先的板塊特征來看，大多數(shù)銷售主力均為城市的中高端項(xiàng)目。按樣本城市TOP3板塊的中位數(shù)統(tǒng)計(jì)，高流量板塊的新房價(jià)格平均達(dá)到了城市均價(jià)的1.4倍。其中廣州赤崗、佛山千燈湖成交均價(jià)更是達(dá)到了全市均價(jià)的2倍以上。

??典型如廣州赤崗板塊的琶洲南TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于致力于打造全國首個(gè)CBD+TOD+POD綜合體（交通+商務(wù)+綠網(wǎng)），地塊住宅部分容積率2.5左右，主推四房戶型，項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)12萬元/平方米，自2022年開盤以來成交金額已經(jīng)超過200億，深受廣州高端客戶認(rèn)可。2024年在廣州設(shè)計(jì)新規(guī)下產(chǎn)品力得到了進(jìn)一步提升，二期戶型的得房率普遍達(dá)到90%以上，2024年以來領(lǐng)取銷許377套，動(dòng)態(tài)去化率超過七成，合計(jì)成交金額近70億元，再度“斷層式”領(lǐng)跑廣州項(xiàng)目銷售排行榜。

??進(jìn)一步聯(lián)系板塊的市場份額來看，深圳民治、東莞南城板塊的成交金額均達(dá)到全市的一成以上，已然成為全市的成交主力之一。民治板塊位于深圳龍華區(qū)，是當(dāng)前深圳樓市流量的主要支柱之一，從“關(guān)外”后花園到深圳中軸新城，到城市副中心，再到今天的都市核心區(qū)，龍華已然成為目前深圳的都市核心之一，民治板塊的成交均價(jià)達(dá)到了7.1萬元/平方米，已然超過了深圳全市的平均水平，板塊庫存和項(xiàng)目流速指標(biāo)也明顯好于全市平均。譬如中洲迎璽花園和鴻榮源尚云花園2024年以來成交套數(shù)均突破400套，主打三房、四房產(chǎn)品的中洲迎璽花園成交總價(jià)更是突破40億元，成為龍華區(qū)銷冠項(xiàng)目。

??從城市指標(biāo)來看，目前廣東省主要城市新房去化周期均已經(jīng)達(dá)到2年以上，遠(yuǎn)超過住建部和自然資源部所設(shè)定的“18個(gè)月”警戒線，其中東莞、惠州、汕頭、中山等城市狹義消化周期更是達(dá)到30個(gè)月以上，整體庫存承壓。但是從各城市內(nèi)部的區(qū)域差異角度來看，各城市仍有不少板塊的去化指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異。

??考慮到部分板塊已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)尾期，在售項(xiàng)目不多，計(jì)算消化周期指標(biāo)意義不大，就庫存規(guī)模超過100套、平均單月流速超過10套的板塊的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，廣東仍有大約26%的板塊庫存指標(biāo)處在18個(gè)月以內(nèi)，這些優(yōu)質(zhì)板塊狹義庫存僅為總量的15%左右。大約一成左右的板塊去化周期在一年以內(nèi)，譬如廣州金洲、大學(xué)城，深圳新橋等近郊板塊庫存規(guī)模均超過10萬平方米，在各板塊中處于前列，但是憑借相對充沛的需求規(guī)模，以及對于狹義庫存指標(biāo)的優(yōu)秀控制，其消化周期仍在得以控制在一年以內(nèi)。

??但是聯(lián)系廣義庫存指標(biāo)來看，目前廣州金洲、大學(xué)城均囤積了大量的待開發(fā)項(xiàng)目，中長期庫存壓力依舊較大，地方主管部門短期內(nèi)新增供地仍需慎之又慎。

??不論是對于地方主管部門、地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者還是融資機(jī)構(gòu)而言，這些優(yōu)質(zhì)板塊的潛在和在開發(fā)項(xiàng)目的去化前景依舊值得期待，尤其是那些成交流量較高的板塊，在缺乏確定性投資標(biāo)的當(dāng)下，其潛在投資機(jī)會(huì)更值得精耕細(xì)作。從地方供給端來看，在這些板塊的供求平衡策略上，更應(yīng)當(dāng)做好長期發(fā)展規(guī)劃，確保土地供給的高質(zhì)量和適當(dāng)節(jié)奏，避免短期供應(yīng)優(yōu)質(zhì)低密地塊過多，影響板塊發(fā)展預(yù)期。

??綜合各城市不同面積段的去化壓力和市場流量來看，有11個(gè)“城市+面積段”組合表現(xiàn)相對較佳，去化周期均在2年以內(nèi)，且大多數(shù)月均流量均在5萬㎡以上，需求規(guī)模相對較大。主要集中在廣州、佛山、深圳等市，并以90-120㎡為主。對于這些城市的待建項(xiàng)目而言，可適當(dāng)加大相應(yīng)面積段的產(chǎn)品份額。對于地方主管部門而言，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)相應(yīng)面積段新房的供給節(jié)奏管控，避免這些面積段產(chǎn)品也落入去化困難的境地。

??典型如廣州的120-140㎡面積段，多年以來消化周期均維持在20個(gè)月以下，2024年二季度以來新增供應(yīng)量低于成交量，但在快速下降的市場熱度下，新上市項(xiàng)目的開盤去化率多在二成以下，更多的成交數(shù)據(jù)還是來自持銷項(xiàng)目，2024年4月以來，120-140㎡產(chǎn)品的成交有66%來自持銷項(xiàng)目，有新增供應(yīng)的項(xiàng)目僅貢獻(xiàn)了不到四成的交易量。由于120-140面積段的去庫存速度不及成交規(guī)模的收窄，導(dǎo)致實(shí)際去化周期依舊有增無減，目前該面積段的消化周期已經(jīng)達(dá)到了2年以上。且廣州的100-120㎡面積段也正在面臨著同樣的發(fā)展趨勢。

??從個(gè)體項(xiàng)目視角來看，不論是流量還是去化壓力角度來看，都是大戶型高端項(xiàng)目整體表現(xiàn)更佳，但是部分中檔項(xiàng)目也能取得不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。結(jié)合主管部門對于發(fā)展“好房子”的最新解讀來看，不應(yīng)當(dāng)只是關(guān)注高總價(jià)、高品質(zhì)的稀缺項(xiàng)目，對于那些適銷對路，能夠改善一般收入家庭居住條件的中檔及剛需類產(chǎn)品，也應(yīng)當(dāng)保持適當(dāng)?shù)墓?yīng)節(jié)奏，只有各檔次產(chǎn)品共同發(fā)力提升產(chǎn)品質(zhì)量、保障優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏，“優(yōu)化增量”才能真正落到實(shí)處。

??就高流量項(xiàng)目的特征來看，各城市TOP10項(xiàng)目均以中高總價(jià)項(xiàng)目為主，在11城納入統(tǒng)計(jì)的110個(gè)高流量項(xiàng)目中，超過七成的項(xiàng)目套均總價(jià)超過各自城市的單套均值，其中廣州、深圳更是有超過一半的高流量項(xiàng)目，套均價(jià)達(dá)到全市平均的2倍以上。典型如廣州金額銷冠項(xiàng)目琶洲TOD，主推四房戶型，項(xiàng)目單價(jià)高達(dá)12萬元/平方米，套均價(jià)突破2000萬，深受高端客戶認(rèn)可，2024年以來動(dòng)態(tài)去化率超過七成，合計(jì)成交金額近70億元，持續(xù)“斷層式”領(lǐng)跑廣州項(xiàng)目銷售排行榜。

??也有少部分低總價(jià)的剛需項(xiàng)目躋身各城市流量榜前列，這些項(xiàng)目共性特征是價(jià)格優(yōu)惠力度較大，且周邊有一定的基礎(chǔ)配套。以深圳龍崗園山板塊的某項(xiàng)目為例，項(xiàng)目位于3號線永湖站東側(cè)，主推90-120平方米的三房、四房產(chǎn)品，2024年一季度開盤去化率僅個(gè)位數(shù)，但憑借大幅度的折扣優(yōu)惠，二季度以來項(xiàng)目持銷表現(xiàn)不錯(cuò)，項(xiàng)目所屬板塊目前交易均價(jià)4.2萬元左右，而該項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)為3.6萬元/㎡，2024年8月成交套數(shù)也繼續(xù)高居板塊首位。

??在廣深以外的普通地市，則有更多低總價(jià)項(xiàng)目交易流量表現(xiàn)較好，占比超過1/4，其中肇慶的流量前十項(xiàng)目中，更是有8個(gè)項(xiàng)目套均價(jià)低于全市平均，且主要位于肇慶非主城區(qū)域的外圍縣市，這些項(xiàng)目憑借地緣客戶的需求，以及低于全市均價(jià)，但在本縣市仍屬尚佳的產(chǎn)品品質(zhì)，仍然獲得了更多的購房者認(rèn)可，項(xiàng)目成交金額也得以超過主城的一眾高總價(jià)項(xiàng)目。

??以2024年新增供應(yīng)超過50套住房的項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)樣本，測算各項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)去化率（統(tǒng)計(jì)期內(nèi)的備案成交套數(shù)/領(lǐng)取銷許套數(shù)）。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，在廣東省近600個(gè)樣本項(xiàng)目中，有大約三成的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)去化率高于80%，且不乏一些成交金額排名并非特別靠前的項(xiàng)目，如廣州越秀天悅金沙，2024年成交金額排在廣州的49位，但其動(dòng)態(tài)去化率甚至突破了100%。

??進(jìn)一步區(qū)分不同檔次項(xiàng)目的去化表現(xiàn)來看，可以看到總價(jià)段在本市1-1.2倍的品質(zhì)項(xiàng)目中，高去化項(xiàng)目占比最高，有37%的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)去化率超過80%，其次是達(dá)到全市平均2倍以上，意料之中的，有34%的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)去化率超過80%。此外值得注意的是，對于低于本市套均價(jià)0.8倍的項(xiàng)目，也有28%的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)去化率表現(xiàn)不錯(cuò)。

??總價(jià)段在全市1-1.2倍的項(xiàng)目，主要面向城市的普通改善客群，主力面積段多在100-120㎡區(qū)間，以三房、四房產(chǎn)品為主（約76%項(xiàng)目符合這一特征），在當(dāng)前的市場背景下，此類產(chǎn)品的需求優(yōu)勢更為明顯。以廣州白云區(qū)的越秀天悅金沙為例，項(xiàng)目主打120㎡以上的大戶型產(chǎn)品，雖然2024年5月開盤去化表現(xiàn)一般，但二季度以來每個(gè)月也能保持相對平穩(wěn)的成交量，近期項(xiàng)目的去化周期也維持在20個(gè)月左右的相對合理范圍，且整體價(jià)格仍較為穩(wěn)定，其中大戶型產(chǎn)品的備案均價(jià)更是回升至3.8萬元/㎡以上，較低點(diǎn)上升了4000元左右。此外中檔項(xiàng)目還有廣州城投·湖山雅筑，深圳鴻榮源珈譽(yù)府等表現(xiàn)不錯(cuò)，開盤去化四成左右，達(dá)到城市均值2倍。

??低總價(jià)項(xiàng)目方面，細(xì)究其特征來看不難理解：大多為加速降價(jià)去庫存的中低檔項(xiàng)目，典型如深圳光明區(qū)的滿京華金碩，項(xiàng)目處于深圳新湖板塊，2024年板塊累計(jì)成交均價(jià)4.7萬元/㎡，低于深圳平均三成左右，在2023年末，該項(xiàng)目的消化周期接近60個(gè)月。2024年以來該項(xiàng)目主力產(chǎn)品備案價(jià)格持續(xù)下行，2024年9月90-100㎡備案均價(jià)降至4.4萬元/平方米，較年初大約下降了9%，營銷折扣力度大約為八成左右，部分低價(jià)房型的均價(jià)已經(jīng)跌至4萬元/㎡以下。堅(jiān)決的價(jià)格讓利也獲得了不錯(cuò)的去化表現(xiàn)，2024年以來該項(xiàng)目新增銷許186套，備案成交396套，動(dòng)態(tài)去化率高達(dá)213%。

??作為新房市場下調(diào)幅度最大的省份，2024年以來廣東省各地新房去化節(jié)奏明顯放緩，新房成交面積普遍下降超過二成，房價(jià)水平也隨之快速下滑，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，廣州、深圳的二手房同比跌幅均已超過一成，降幅高于大多數(shù)一二線城市。至三季度末，廣東主要城市新房消化周期同比增幅均超過20%，攀升至兩年以上，屬于需要控制土地出讓規(guī)模的“去庫存”范圍，其中汕頭、珠海等城市去化周期更是增至40個(gè)月以上。

??雖然各城市總量趨勢指標(biāo)表現(xiàn)不佳，但是從結(jié)構(gòu)性差異來看，仍有部分板塊、部分產(chǎn)品類型，以及少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能夠取得不錯(cuò)的去化表現(xiàn)，就項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營角度而言，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依舊值得重點(diǎn)關(guān)注。

??在地方管理角度，面對需求端的量縮挑戰(zhàn)，2024年以來廣東地市積極出臺了一系列穩(wěn)市場新政，一方面大幅下調(diào)供地規(guī)模，并積極增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，2024年前8月廣東省土地出讓規(guī)模同比下降53%，其中宅地平均容積率僅為2.5，創(chuàng)下2011年以來新低；另一方面在公攤、計(jì)容優(yōu)惠政策方面，也率先出臺了一系列利好新政，以期提升新增項(xiàng)目的產(chǎn)品力，開辟“需求新賽道”促進(jìn)新房市場銷售，目前廣州已有珠江天悅、國貿(mào)云上等逾10個(gè)項(xiàng)目實(shí)得率超100%，去化情況均好于廣州當(dāng)前市場平均。

??我們建議可推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度試點(diǎn)，為去庫存留出更多調(diào)整時(shí)間。

??自上年年初以來，現(xiàn)房銷售即已被多個(gè)省市的住建部門會(huì)議或通知所提及，2024年初，廣東省明確提出，“將支持有條件的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。2024年9月，深圳掛牌了一宗要求全部現(xiàn)房銷售的宅地，建面29萬㎡，不受戶型政策限制，無配建，要求做到“交地即交證、交房即發(fā)證、現(xiàn)房交付”。

??發(fā)展現(xiàn)房銷售的正面作用，不僅僅僅在于“防風(fēng)險(xiǎn)”，可以減少爛尾樓、降低購房者交房焦慮，于市場調(diào)控角度作用亦不可忽視，現(xiàn)房交付在客觀上拉長項(xiàng)目的入市供應(yīng)周期，降低了短期內(nèi)新開盤項(xiàng)目與持銷項(xiàng)目的客源競爭，為去庫存留出了更多時(shí)間。另一方面在土地財(cái)政角度，加快推進(jìn)現(xiàn)房銷售也沒有過多地影響地方基金性收入穩(wěn)定。

??尤其是對于當(dāng)前庫存壓力高企的廣東市場而言，短時(shí)間內(nèi)新上市項(xiàng)目的減少，會(huì)有利于持銷項(xiàng)目的庫存去化。