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??制造業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中承擔不可或缺的角色。工業(yè)地產(chǎn)作為制造業(yè)發(fā)展的重要載體，擔任了舉足輕重的地位，具有巨大發(fā)展?jié)摿ΑＣ鎸θ蚬?yīng)鏈“短鏈化、本地化”的挑戰(zhàn)，制造業(yè)高端化、自主化勢在必行。同樣制造業(yè)升級帶動工業(yè)地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)型，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、運營、監(jiān)管及退出方式都更加完善。第一太平戴維斯（Savills）發(fā)布2024《中國工業(yè)地產(chǎn)報告》，為您解析中國工業(yè)地產(chǎn)的新質(zhì)生產(chǎn)浪潮。

宏觀趨勢——中國制造持續(xù)進化

??中國制造業(yè)依舊強勁

??2024年政府工作任務(wù)中，強調(diào)以科技創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，重點產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化升級成為重中之重。近五年來，高技術(shù)產(chǎn)品占出口總額的比重保持在30%上下，“新三樣”產(chǎn)品更是帶動出口突破萬億大關(guān)。在全球化背景下，中國制造業(yè)的地位愈發(fā)凸顯。中國制造業(yè)增加值占全球比重約30%，連續(xù)14年位居全球首位。

??外國對華制造業(yè)投資熱情不減

??在勞動力和土地成本上升的背景下，加之地緣政治風險和供應(yīng)鏈多元化的需求，一些制造企業(yè)為減少對中國的依賴，將產(chǎn)能分散到其他國家和地區(qū)，以此來增強供應(yīng)鏈的韌性。然而，中國制造業(yè)在生產(chǎn)效率、供應(yīng)鏈成熟度和基礎(chǔ)設(shè)施完善性方面的優(yōu)勢依然顯著。2023年外資在華新設(shè)立企業(yè)數(shù)量實現(xiàn)了39.7%的同比增長。

??中國制造業(yè)研發(fā)持續(xù)加碼

??中國制造業(yè)正闊步邁入以新質(zhì)生產(chǎn)力為主導的發(fā)展新紀元，全面向數(shù)字化、智能化、綠色化方向飛躍。同樣研發(fā)投入正穩(wěn)步增長，涵蓋從基礎(chǔ)材料到高端裝備的各個領(lǐng)域。在全球2,500強企業(yè)中，中國企業(yè)的研發(fā)投入僅次于美國。通過加強關(guān)鍵核心技術(shù)研發(fā)，提升自主創(chuàng)新能力，制造業(yè)正逐步擺脫對外部技術(shù)的依賴，實現(xiàn)高水平科技自主化。

四大重點產(chǎn)業(yè)齊發(fā)力

??新能源車

??中國新能源汽車產(chǎn)銷量連續(xù)多年穩(wěn)居全球首位。據(jù)預測，盡管未來全球主要市場中仍存在供需錯配的情況，但中國新能源汽車產(chǎn)業(yè)依然具備較強的相對競爭優(yōu)勢。一方面，在市場供應(yīng)的溢出效應(yīng)下，具備產(chǎn)能優(yōu)勢的地區(qū)可向有需求的市場進行出口；另一方面，激烈的競爭也將促進產(chǎn)業(yè)鏈升級和制造企業(yè)的創(chuàng)新，以滿足更廣泛的市場需求。

??光伏

??中國在全球光伏制造市場中已展現(xiàn)出無可爭議的優(yōu)勢。隨著光伏組件制造技術(shù)的日益成熟和規(guī)模化生產(chǎn)，近年來光伏產(chǎn)品的價格呈現(xiàn)下降趨勢。這一變化給制造企業(yè)帶來了利潤縮減的壓力，部分龍頭企業(yè)正調(diào)整自身的生產(chǎn)計劃與產(chǎn)能布局。另一方面，出海建廠成為中國光伏企業(yè)順應(yīng)全球化競爭的一大趨勢。

??工業(yè)機器人

??工業(yè)機器人制造技術(shù)不斷成熟，其運用場景延伸到新能源、醫(yī)療健康、食品加工等新興領(lǐng)域。自2013年起，中國便躍居為全球工業(yè)機器人生產(chǎn)和消費的首要國家。近年來國產(chǎn)企業(yè)逐步發(fā)力，產(chǎn)品相對優(yōu)勢逐漸明顯。

??低空經(jīng)濟

??隨著低空經(jīng)濟被列入國家級戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，未來有望在物流配送、空中游覽、醫(yī)療救援、農(nóng)林植保等應(yīng)用領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)快速增長。截至2024年8月，中國低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)基金總規(guī)模也高達近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的產(chǎn)業(yè)基金領(lǐng)跑全國，旨在培育相應(yīng)企業(yè)成長項目.

四大發(fā)展趨勢

工業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈逐步形成

??多元創(chuàng)新：工業(yè)+時代來臨

??工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，近年來涌現(xiàn)出以工業(yè)園區(qū)為主體，與物流、產(chǎn)業(yè)、資本融合打造多種組合。

??多層建設(shè)之工業(yè)上樓

??工業(yè)土地資源日趨緊缺下，全國各地持續(xù)推行工業(yè)用地集約化。不僅對于存量中低效的工業(yè)用地加速改造，更是提升了對新增項目的容積率要求。整體看來，未來建設(shè)的單層廠房將越來越少。而在多層廠房中，有著“摩天工廠”之稱的工業(yè)上樓也成為提升土地利用率的創(chuàng)新趨勢。

??多維度監(jiān)督

??近年來政府對用地效率的審核監(jiān)督趨于嚴格，相應(yīng)監(jiān)管也不斷向規(guī)范化、全面化推進：

• 最低繳稅及投資門檻要求：該舉措在增加稅收的同時迫使一些低附加值產(chǎn)業(yè)遷出，為產(chǎn)值更高的企業(yè)讓出空間。

• 全周期監(jiān)管：對土地情況進行周期性監(jiān)管，并結(jié)合彈性出讓制度（彈性年期出讓、先租后讓、租讓結(jié)合、長期租賃等），將土地出讓時長與用地效率掛鉤，提升監(jiān)管的靈活性。

• 綠色低碳要求：為滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求，部分地區(qū)也將環(huán)評、碳排放等指標悉數(shù)納入土地監(jiān)管指標。

??多樣功能：從工業(yè)園區(qū)到產(chǎn)業(yè)社區(qū)

??新型的產(chǎn)業(yè)社區(qū)不僅在單一廠房的建設(shè)上更注重智慧、低碳等功能，同時也設(shè)立研發(fā)、長租公寓、餐廳、人員培訓等配套設(shè)施，滿足產(chǎn)業(yè)孵化及人員生活需求。

??多元退出：基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化

??隨著國家全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs常態(tài)化發(fā)行，公募REITs已經(jīng)逐漸與股權(quán)轉(zhuǎn)讓和分割銷售并列成為工業(yè)投資的三大退出方式。盡管目前市場上的工業(yè)園區(qū)類REITs產(chǎn)品數(shù)量仍較有限，但從2024年開始，已有多只公募REITs獲得監(jiān)管機構(gòu)的受理。這些進展標志著REITs市場的快速擴容，并有助于各類投資者參與到工業(yè)資產(chǎn)的交易。

重點城市市場

??上海

??上海市對用地效率的監(jiān)管不斷增強，2024年計劃處置低效產(chǎn)業(yè)用地不低于45平方公里.松江、閔行、浦東新區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚度高，去化表現(xiàn)較好；臨港、外高橋于近幾年持續(xù)引進外資項目，去化加快。

??蘇州

??蘇州已逐漸從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)入“存量更新”的發(fā)展階段。蘇州工業(yè)產(chǎn)值常年居于全國前列，2023年規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值超4.4萬億元。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、相城、昆山、太倉產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強，市場成熟且去化較快。

??北京

??2024年起明確以先租后讓的方式供應(yīng)工業(yè)用地，在產(chǎn)業(yè)類型、投資及稅收強度、產(chǎn)出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等多方面對土地進行考核，全面提升用地效率。北京設(shè)立高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金推進新型工業(yè)化，在加強電子信息、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車重點制造領(lǐng)域優(yōu)勢的同時，更進一步支持人形機器人、工業(yè)軟件、生物醫(yī)藥、智能裝備等高端制造業(yè)的升級。

??天津

??天津工業(yè)供地較為緊張。2023年首個成規(guī)模M0新型產(chǎn)業(yè)用地在濱海區(qū)啟動，可實現(xiàn)更加靈活的廠房分割及更加多樣的園區(qū)載體建設(shè)

??廣州

??廣州市工業(yè)用地供應(yīng)近年來呈上升趨勢。2024年起廣州市鼓勵建設(shè)高標準廠房、工業(yè)綜合體，對特色標桿工業(yè)園及低效工業(yè)園改造項目進行獎勵，提倡打造“工業(yè)綜合體”。

??成都

??成都土地供需較為均衡；2023年起，園區(qū)全面推行新增工業(yè)用地“標準地”供應(yīng)，提高土地利用效率及縮短項目落地時間。成都光伏及電池制造業(yè)基礎(chǔ)較強，多晶硅及鋰電池產(chǎn)量占全國前列，相應(yīng)制造廠商已形成較為成熟的生產(chǎn)線。

??重慶

??重慶明確了工業(yè)用地出讓底價、新型供地方式地價，普通工業(yè)用地改建標準廠房補繳地價款等地價支持政策，減輕企業(yè)用地負擔。作為全國重要的汽車制造基地，重慶錨定打造智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車產(chǎn)業(yè)集群，制造業(yè)不斷向價值鏈高端攀升。

未來市場展望

??工廠再進化——智能化、低碳化

??綠色工業(yè)園區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的合理配置并降低工廠碳排放。這些節(jié)能特性在提升入駐率的同時，可進一步提升租金溢價。長遠看來，基于智能工廠對物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等技術(shù)的廣泛運用，其將在企業(yè)控制成本、加快決策速度、提升生產(chǎn)效率等方面起到關(guān)鍵性作用。

??制造業(yè)走出去——企業(yè)海外建廠

??為更好提升全球產(chǎn)品競爭力，一些行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)率先布局發(fā)展海外市場，并通過在當?shù)卦O(shè)立研發(fā)、生產(chǎn)及銷售分支，進行產(chǎn)業(yè)鏈的高度整合。同樣也希望能規(guī)避部分地區(qū)的地緣風險與貿(mào)易壁壘，控制生產(chǎn)成本，尋求海外需求空缺的市場，合力分配全球產(chǎn)能。