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??上海土地市場正在回歸理性。

??6月19日，上海今年第五批次土地出讓正式開拍。該批次共推出6幅地塊，分兩日出讓，其中位于青浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、楊浦區(qū)和金山區(qū)的5宗土地于6月19日全部出讓完畢，而位于浦東新區(qū)的曹路地塊將于6月20日出讓。此次推出6宗地塊起始總價(jià)約192.5億元，這也是上海今年以來起始總價(jià)最高的一次土地出讓。

??最終，首日成交的5幅地塊共收金191.57億元，其中有4幅土地溢價(jià)成交、1幅土地底價(jià)成交。

??總體來看，上海此次依然采取“差異化供地”的供應(yīng)邏輯，既保持土地市場的熱度，同時(shí)也迎合城市發(fā)展和市場需求變化。參拍房企中，既有保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等央企、國企，也有民營房企大華集團(tuán)。不過，與今年一季度的幾個(gè)批次“土拍”相比，不少房企在競價(jià)過程中顯得謹(jǐn)慎保守。

??一位來自頭部央企上海公司的投資條線人士認(rèn)為，當(dāng)下的市場還是比較冷靜，雖然布局上海相對保險(xiǎn)，但市場也冷熱不均，試錯(cuò)成本太高，所以更不能拿錯(cuò)地。一旦決策失誤，整個(gè)公司發(fā)展都會受影響。

??保利發(fā)展連中兩元

??66億元競得閔行、楊浦熱門地塊

??雖然土地市場趨于理性，但上海依然是眾多頭部企業(yè)爭相布局的城市。

??上海這一批次“土拍”共吸引了14家房企參拍，其中6家央企、7家國企、1家民營房企。從報(bào)名情況來看，楊浦區(qū)東外灘地塊以及閔行區(qū)顓橋地塊熱度較高，而這兩宗熱門地塊均被保利發(fā)展斬獲。

??今天上午率先開拍的是閔行區(qū)顓橋地塊。這宗地吸引了3位競買人，分別是保利發(fā)展、聯(lián)發(fā)集團(tuán)和象嶼地產(chǎn)。在競價(jià)環(huán)節(jié)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)率先報(bào)價(jià)，隨后保利發(fā)展和象嶼地產(chǎn)依次叫價(jià)。一開始，3家房企出價(jià)都較為謹(jǐn)慎，報(bào)價(jià)之間相隔時(shí)間較長。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)只在開場時(shí)報(bào)過價(jià)，之后便不再舉牌，場上僅剩保利發(fā)展和象嶼地產(chǎn)競價(jià)角逐。最終經(jīng)過40輪報(bào)價(jià)，保利發(fā)展更勝一籌，以總價(jià)31.4億元競得該地塊，成交樓面價(jià)為38775元/平方米，溢價(jià)率12.95%。

??此外，保利發(fā)展還在下午拿下了此次土地出讓中唯一一塊位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的地塊，即楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)01C5-02地塊。該地塊直線距離黃浦江僅約1.3公里，且距離軌交18號線平?jīng)雎氛疽矁H有230米的直線距離，地理位置較為便利。最近兩年，楊浦濱江板塊的土地?zé)岫染痈卟幌?，樓板價(jià)屢次創(chuàng)新高。去年，同樣是保利發(fā)展斬獲了板塊內(nèi)一宗地塊，樓面價(jià)高達(dá)8.8萬元/平方米，刷新了楊浦內(nèi)環(huán)地價(jià)紀(jì)錄，該項(xiàng)目入市后超700%的認(rèn)購率還創(chuàng)下2024年市場紀(jì)錄。

??值得一提的是，保利有“楊浦霸主”，不管是旗下的保利發(fā)展還是保利置業(yè)，均在楊浦深耕布局，因此對這一批次出讓的這塊地，保利發(fā)展也志在必得。

??該塊地吸引了6位競買人，分別是上海城建、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口和財(cái)投聯(lián)合體、華潤置地和中能建聯(lián)合體。從競價(jià)過程來看，上海城建、保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)出價(jià)較為積極。經(jīng)過95輪競價(jià)，最終還是由保利發(fā)展以總價(jià)35億元競得，溢價(jià)率30.79%，地塊成交樓面價(jià)95530元/平方米，再次創(chuàng)造了板塊內(nèi)地價(jià)紀(jì)錄。

??實(shí)際上，今年以來，保利發(fā)展保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額達(dá)到329億元，位列行業(yè)第二位；從銷售業(yè)績來看，前5月保利發(fā)展是行業(yè)內(nèi)唯一一家銷售額突破千億元的房企。按照此趨勢，不少業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計(jì)今年半年度房地產(chǎn)銷售冠軍也依然會是保利發(fā)展。在上海，截至目前，保利發(fā)展已經(jīng)斥資近100億元在公開市場拿地。

??中建八局強(qiáng)勢回歸布局寶山

??大華、建發(fā)亦有斬獲

??在今天成交的地塊中，總價(jià)最高的地塊為寶山區(qū)W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊，共包含6個(gè)子地塊，其中90-01為辦公和商業(yè)地塊，其余為住宅地塊。該組團(tuán)地塊土地出讓面積為98659.8平方米，總起始價(jià)81億元。

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，寶山區(qū)南大多用途組合用地屬于南大板塊TOD產(chǎn)城融合的地標(biāo)，涉及超高層商業(yè)、辦公建設(shè)，對開發(fā)商要求較高，因此低溢價(jià)成交。

??從競拍情況來看，該地塊參拍房企較少，僅有2位，分別是中建八局和華潤置地。有消息表示，寶山區(qū)南大這一組團(tuán)地塊中建八局是托底方，因?yàn)榇饲爸薪ò司衷趯毶介_發(fā)了不少項(xiàng)目。但不料半路“殺出了”華潤置地。在業(yè)界人士看來，華潤置地在寶山尤其在南大板塊是“造城級別”的開發(fā)商，帶動了這一板塊的住宅發(fā)展。最終，中建八局以81.95億元成交價(jià)競得寶山地塊，成交樓面價(jià)25488元/平方米，溢價(jià)率僅為1.17%。

??金山新城地塊也僅有金山城投、建發(fā)房產(chǎn)兩家開發(fā)商參拍。最終，建發(fā)房產(chǎn)以12.69億元斬獲，溢價(jià)率9.8%。建發(fā)房產(chǎn)斬獲該地塊在業(yè)內(nèi)人士看來，亦是意料之中。因?yàn)榻òl(fā)房產(chǎn)深耕上海，尤其是在金山的市場占有率較高，5年時(shí)間就布局開發(fā)了3個(gè)項(xiàng)目，對金山改善市場有清晰認(rèn)知和研判。而目前建發(fā)房產(chǎn)在金山僅有一個(gè)在售項(xiàng)目，市場反響亦不錯(cuò)，此次拿下該地塊，在該板塊內(nèi)進(jìn)一步補(bǔ)充了貨值。

??此前建發(fā)房產(chǎn)還以協(xié)議拿地的方式獲取了4宗核心區(qū)地塊，彼時(shí)建發(fā)房產(chǎn)相關(guān)人士就表示上海是建發(fā)房產(chǎn)重點(diǎn)投資城市，會持續(xù)關(guān)注并獲取符合條件的地塊。

??在此次土地出讓中，大華集團(tuán)是唯一一個(gè)參拍民企，并且以底價(jià)成功斬獲了徐涇地塊，成交總價(jià)30.53億元，樓面價(jià)26843元/平方米。值得注意的是，擁有大虹橋概念的徐涇曾是上海樓市超級大熱門板塊，曾創(chuàng)造了一年銷售近萬套新房的市場戰(zhàn)績，蟠龍?zhí)斓?、萬科天空之城等熱門項(xiàng)目被“擠破頭”搶購的情景至今歷歷在目，但隨著市場降溫，徐涇板塊也歸于沉寂，已經(jīng)一年多沒有新宅地供應(yīng)。此次大華斬獲該地塊在業(yè)內(nèi)人士看來較為劃算，因?yàn)橥恋貎r(jià)格較低，板塊內(nèi)新房在售量較小，項(xiàng)目入市競爭壓力相對較小。

??接下來，上海這一批次土地出讓還有一幅位于浦東新區(qū)的曹路地塊，這塊地也是大熱門，據(jù)說吸引了安徽高速、象嶼地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)等多家開發(fā)商，想必也少不了一場激烈角逐。