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??9月26日政治局會議之后，一二線核心城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政。作為一線城市的廣州，據(jù)不完全統(tǒng)計，9月27日至今已出臺8次穩(wěn)樓市新政，除了一線城市都有的調(diào)整限購、信貸、取消普通住房和非普通住房標準之外，廣州還出臺了內(nèi)容涉及研究購房可落戶、增加公積金貸款額度等。

??從廣州近期密集出臺的樓市政策來看，廣州已成為一線城市中政策放松力度最大，購房門檻最低的城市。

??得益于政策利好，廣州房地產(chǎn)市場進入集中放量期，成交面積變動較新政前增幅達15%以上。其中10月份一手住宅的成交規(guī)模不僅創(chuàng)下了近兩年的月度新高，也是近兩年來一手住宅成交規(guī)模首次超越二手房的月份。

??但從總庫存來看，廣州整體庫存仍然較高，整體去化周期較長，再加上廣州二手房掛牌量持續(xù)位居14.5-15萬套的高位，未來成交規(guī)模仍難有較大增長空間。

??正是因為如此，廣州才于11月18日公開征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見的公告，擬在7個行政區(qū)內(nèi)實施購房落戶，鞏固10月以來廣州樓市的回穩(wěn)勢頭，同時提高廣州城市人口競爭力，吸引更多人才安居樂業(yè)，為7個行政區(qū)引入更多的樓市購買力，促進庫存去化。

??9月27日至今，廣州已出臺8次房地產(chǎn)相關(guān)政策，內(nèi)容涉及放開限購、“帶押過戶”、擬對入戶方式進行調(diào)整、取消普通住宅和非普通住宅標準、調(diào)整公積金政策等。

??從政策內(nèi)容來看，廣州目前是一線城市中唯一一個取消限購、取消房貸利率下限的城市，同時廣州也是一線城市中唯一一個二套房最低首付比例調(diào)整為15%的城市。

??與北京、上海、深圳仍有一定的購房門檻相比，廣州已基本調(diào)整至全國最低標準。

??廣州不僅已是一線城市中購房門檻最低的城市，11月18日，廣州還發(fā)布了關(guān)于公開征求《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見的公告。擬對廣州入戶條件進行放松，包括新增安居樂業(yè)入戶、投資納稅入戶、取消積分制入戶年度名額限制、允許全日制大專學(xué)歷入戶廣州等修訂內(nèi)容。

??其中安居樂業(yè)入戶條件為在廣州白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會保險滿1年的人員，可申請入戶。通過二手房申請安居樂業(yè)入戶，要求該住宅房屋原戶口全部遷出且3年內(nèi)未用于辦理過安居樂業(yè)入戶。

??若該意見最終落實通過，那廣州將成為一線城市中唯一一個購房可落戶的城市。

??在一系列政策利好下，廣州市場出現(xiàn)明顯回升，廣州10月成交表現(xiàn)亮眼。克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2024年10月廣州一二手住宅累計成交20864套，其中一手住宅成交10521套，二手住宅成交10343套。

??其中一手住宅的成交規(guī)模環(huán)比增長107.43%，同比增長60%，創(chuàng)下了近兩年月度新高。二手房成交環(huán)比增長23.32%，同比增加11%，為年內(nèi)相對高位。

??需要注意的是，10月廣州一手住宅市場份額為50%，近5年來首次與二手房平齊。自2019年開始，廣州一手住宅的市場份額逐漸下滑，直到2023年一手住宅的市場容量僅40%。

??進入11月，隨著樓市利好效應(yīng)遞減，市場熱度下降，截至11月26日，廣州商品住宅成交6272套，但仍保持年內(nèi)第三高位，僅次于10月及6月。

??這也是廣州11月至今連續(xù)發(fā)布多次房地產(chǎn)政策“保溫”的原因。

??對比廣州各區(qū)商品住宅庫存及去化周期可以看到，截至10月末，廣州新房可售面積為1553萬平方米，去化周期25.5個月。其中黃埔、天河、白云、番禺、南沙、花都、增城可售面積均在100萬平方米之上。

??在《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》意見所提及的白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個行政區(qū)內(nèi)，除從化區(qū)受到開發(fā)的限制新房可售面積為65萬平方米之外，其它區(qū)域可售面積均在100萬平方米之上，平均去化周期26.9個月，高于廣州全市水平。

??未來若實施購房落戶之后，將有利于鼓勵非本地戶籍常住人口在廣州購房的積極性，為上述各區(qū)引入更多的樓市購買力，促進庫存去化。

??對比4個一線城市重點項目開盤平均去化率及全市新房成交均價可以發(fā)現(xiàn)，廣州無論是去化率還是房價都與北京、上海、深圳有一定的差距。

??4個一線城市中，廣州似乎開始掉隊了。

??廣州市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值約為2.2萬億元，同比增長2.0%。同期北京增長5.1%、上海增長4.7%、深圳增長5.4%。

??廣州增速不僅遠低于同期全國平均增長水平的4.8%，也低于廣東3.4%的省內(nèi)平均增速。

??這一方面是受房地產(chǎn)市場影響，另外一方面也是因為廣州核心支柱產(chǎn)業(yè)之一的汽車產(chǎn)業(yè)也步入了調(diào)整期。2024年前三季度，廣州汽車制造業(yè)增加值同比下降17.4%。

??事實上，作為一線城市的廣州，吸引力正在降低。

??各地公布的2023年常住人口數(shù)據(jù)顯示，廣州2023年末常住人口1882.70萬人，比上年增加9.29萬人。

??而同為一線城市的深圳2023年末常住人口1779.01萬人，比上年末增加12.83萬人。

??同時，可以做參考的數(shù)據(jù)是，近年來房地產(chǎn)市場較為活躍的成都、杭州等城市2023年人口增量分別為13.5萬人及14.6萬人，千萬人口城市中，鄭州2023年人口增量居首，達18萬人。

??可見，在近年來的“搶人大戰(zhàn)”中廣州不僅在一線城市墊底，甚至開始被其他城市分流。

??相比其他一線城市，廣州經(jīng)濟和財政對房地產(chǎn)的依賴度更為顯著。也正是在這樣的背景下，廣州密集出臺的樓市政策并擬購房落戶政策，目的主要還是“止跌企穩(wěn)”。

??整體來看，10月受新政利好持續(xù)發(fā)酵，廣州整體成交升至年內(nèi)高位，11月隨著新政利好效應(yīng)遞減，市場增長動能放緩，廣州接連跟進多項政策“保溫”，如擬購房落戶、取消普通住房和非普通住房標準、調(diào)整住房公積金政策等。

??隨著年終市場沖刺及政策釋放，最后一個月預(yù)期延續(xù)小幅微增態(tài)勢。

??中長期來看，廣州作為一線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具有較大發(fā)展?jié)摿?。當前廣州最需要解決的是供需平衡，尤其是外圍區(qū)域的去化仍較困難，“去庫存”或?qū)⒊蔀橐欢螘r間內(nèi)廣州市場的核心課題。