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??2024已來。

??中國房地產行業在深度調整中正迎來新的挑戰和機遇。市場轉型、產品品質提升、政策解讀與市場展望以及企業轉型與競爭力提升，都是當前行業關注的焦點。

??“企業需要積極應對市場變化，提升產品品質，探索創新模式，以適應新的發展環境。同時，政策層面也將繼續發力托底，促進樓市的穩定發展。”1月16日，京投發展股份有限公司（以下簡稱“京投發展”，600683.SH）總裁高一軒接受中國房地產報記者專訪，分享了過去一年公司運營情況，并對當下行業熱點問題給出了自己的答案。

??高一軒預判，在“先立后破”的思路下，房地產行業有望在2024年迎來政策的進一步扶持，并逐步融入更多的創新手段和方式。

??在他看來，房地產整個行業慢下來是形勢所需，對京投發展而言，做生活方式運營雖然是慢生意，卻是在做價值增量，是在沉淀組織新的能力。“是我們主動選擇了‘慢’，這種新的體系和能力一旦建立起來，將會捕捉到更好的發展機會。”

??“最近把更多精力放在產品研發上”

??中國房地產報：你最近都在忙些什么？

??高一軒：2023 年，我們可以清晰地看到，房地產從賣方市場完全過渡到買方市場。賣方市場、高周轉、高負債、高杠桿的時代一去不復返，“慢錢”逐漸取代“快錢”。對現在的房地產行業來說，賺快錢和賺慢錢不是選擇題，而是現實，因為已經沒有什么賺快錢的機會了，過去受到市場限制和成本控制等因素影響，品質對于房企來說并不是第一位要素，而現在，市場環境和政策因素都在倒逼我們回歸產品品質時代。所以最近我把更多的時間和精力放在產品研發上，產品力的提升不僅涉及住宅產品的多維度升級，更注重人文因素和文化內涵，以及對用戶生活方式的深度理解和個性呈現。

??中國房地產報：現在開發商做產品也很“內卷”，你們“卷”嗎？

??高一軒：對，我們也“卷”。如果將保持傳統業務的產品競爭力作為“低頭潛心研究”，企業的新發展模式則屬于“抬眼看世界”。因此我更多的在思考和嘗試如何帶領企業實現創新。洞察時代的新方向，把握時代的底層邏輯，實現產業模式跨越，這是企業開拓新藍海的必由之路。

??比如檀谷，去年慢閃廣場開放后，檀谷以場景營造為主要任務的第一階段工作算是初步完成了，接下來很重要的工作就是利用好已經呈現的場域，加強和主理人品牌的聯動，做好內容運營，服務運營和社群運營，讓小鎮的生活內容真正充實起來，讓大家體驗感更強。

??我最近一直在聯系和接洽更多創新的頭部資源，和他們反復探討，共同探索，希望更多的伙伴一起將檀谷的生活方式豐富起來。TOD 也是一樣，雖然它屬于傳統業務，面臨投入大、回報周期長的難題，但是，我們并沒有將 TOD 視為房地產短期快周轉的工具，而是將其作為城市發展中一個重要的內容。

??從目前來看，檀谷進行了資源整合和場景孵化，實現了更好的生活場景、人文場景和業態場景，這些資源和場景目前已經向我們的 TOD 項目進行賦能。今后，如何運用更強的商業孵化能力、產業運營能力和城市服務能力，在 TOD 項目開發進行實施和驗證，是我們未來需要長期堅持的事情，這也符合新發展模式的行業趨勢。

??先立后破：房地產行業的創新思考

??中國房地產報：中央經濟工作會議定調房地產，強調化解房地產風險等方面，你怎么看待這次會議及對于房地產行業發展的提法，從中有什么發現？

??高一軒：本次會議中央再次將 2024 年房地產市場的工作重心放在“持續有效防范化解風險”上，托底政策有望繼續發力。當前在需求端、供給端和企業端都存在不同程度的風險，是一個連鎖的反應。化解房企風險仍需要推動企業恢復自我造血能力。市場銷售實質性修復是改善企業資金面的關鍵，而銷售好轉仍需需求端政策繼續發力。

??今年的會議提出“穩中求進、以進促穩”，相比去年提出的“穩字當頭、穩中求進”，政策基調更加積極。“穩”是大局和基礎，“進”是方向和動力，更需要依靠政策的“進”來推動經濟的“穩”。2023 年 12 月 14 日，也就是會后第三天，北京和上海同日落地降首付、降利率。2024 年房地產市場恢復仍然依賴于購房者預期的修復程度，供求兩端政策仍有發力空間，在樓市進一步分化背景下，樓市調控更需要差異化的精細政策。

??中國房地產報：你怎么理解中央經濟工作會議提出的“先立后破”？

??高一軒：表面上看，就是確保房地產穩定然后再想辦法打破舊有模式，但是肯定沒有這么簡單。“先立后破”意在強調處理好“破舊”和“立新”的辯證關系，這就像很多傳統行業和創新行業之間的辯證關系，其中當然也包括房地產這個相對比較傳統的行業。如何將房地產這個傳統的行業融入更多的創新手段和方式，如何與創新行業相結合，是未來重要的發展思考。盡管房地產對經濟增長的貢獻作用在減小，但由于其影響面大、波及范圍廣等特點，按照“先立后破”的思路，房地產業有望在 2024 年迎來政策的進一步扶持。

??房地產，尤其是住宅行業，規模取勝的時代已經結束，這是沒有任何異議的共識。專注產品品質，用獨特的資源提供獨特的服務品質、場景品質、內容品質，是未來房地產行業必然的走向。在房地產行業探尋新發展模式的當下，企業的競爭力焦點已經從規模、速度，更多地轉向產品、用戶。對于京投發展而言，房地產整個行業慢下來是形勢所需，做生活方式運營雖然是慢生意，卻是在做價值增量，是在沉淀組織新的能力，是我們主動選擇了“慢”，這種新的體系和能力一旦建立起來，將會捕捉到更好的發展機會。

??房地產市場仍在底部徘徊

??從規模取勝到品質時代的轉變

??中國房地產報：在剛剛過去的一年，中國房地產行業仍處在調整中，行業表現還不盡如人意，你怎么看待這些情況。

??高一軒：針對相對低迷的大環境，換個角度來看，行業問題的暴露恰恰說明，過去高周轉、高負債、高杠桿的開發模式走到盡頭了。在行業“觸底”的時候，更需要有企業有勇氣來“筑底”。好的房地產企業有責任用好的作品為行業、為市場提振信心。三年前，我們就開始了向城市生活方式運營商的轉型之路。因為我們相信，房地產是個十萬億量級的巨大市場，常做常有，重要的是，如何常做常新。這三年的轉型實踐讓我們深刻感受到，粗放式開發的時代已經結束了，尊重每一塊土地、為客戶創造出更多價值，將是實現企業發展和社會責任的雙贏道路。我們從設計營造、服務運營到內容合作，都積累了更多經驗和資源，團隊自身也在不斷打磨升級。堅持價值創造，是未來好的房企應該堅定不移的戰略選擇。

??中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？

??高一軒：2023 年在“房地產市場供求關系發生重大變化”的背景下，行業政策環境已經接近 2014 年最寬松的時期，但受到當前居民收入與就業預期仍然較弱、部分購房需求在前期透支、居民對新房交付仍有擔憂、房價下跌加重觀望情緒等因素的影響，房地產市場仍在底部徘徊、延續脈沖式修復行情，行業也正處于轉型期的調整中。再加上宏觀經濟形勢方面，外部挑戰日趨復雜，世界經濟增長動能不足，部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多。這些都導致民眾信心不足，觀望情緒未見明顯好轉。

??我認為最主要的還是時代變了，經濟高速發展期已經過去，加之在房子上的投資屬性、身份標簽這些外在的東西在剝離。房子到底能給當下的生活帶來哪些具體的改變、產生哪些積極的影響？居住在回歸本質，我覺得這正在成為人們普遍認同的價值起點，這也是行業面臨整體轉型的大背景。

??中國房地產報：要突破目前的狀況你有什么建議？要做好什么？

??高一軒：任何一個企業的發展，首先要符合時代的趨勢，然后去創造性地滿足消費者的新需求。因此，我們要去做很多價值的疊加和創新，去努力創造更好的場景，更好的商業氛圍，更好的服務品質，更好的內容體驗，更好的產品設計。全方面生活轉型，就是圍繞“人”的需求，全方面創造新的價值。

??我們地產傳統上更多提供的是硬價值。交通、園林、戶型，裝修材料……這都是物理價值，但是人其實更重要的是情緒價值。我們也嘗試在京投發展旗下的四個項目：檀谷、北熙區、愉樾天成、森與天成上持續實踐和探索，持續豐富京投發展各個項目的生活方式體系，讓每個孩子、每個家庭、每個個體都能擁有豐盈的社交生活與精神生活。我們把傳統售樓處變成一個向外持續地展示我們生活方式內容的一個載體。里面可以承載各種有新鮮內容的事情發生，持續地鏈接各種可能性。

??和你說一個數字，檀谷2023 年開業僅一個季度客流量突破 51 萬人，成為北京最具人氣和流量的京郊商圈。我覺得未來要做好的，就是更好地去賦能、助推生活方式。盡全力發揮我們所有的能力，去鏈接各種優質的內容資源和其他生活方式資源，跟大家共創很美好的一個未來生活。這是再難也要堅持下來的事。

??中國房地產報：你們公司2023 年發展情況如何？

??高一軒：從項目在地方市場表現來看，還不錯。北熙區銷售額，朝陽區第一；無錫愉樾天成銷售額經開區第一。這兩個公司的重點大盤項目，在 2023年艱難的市場環境下，仍然跑出了獨立行情，完成了公司下達的指標任務。檀谷慢閃廣場去年 9 月 28 日開街，前面我也提到了，僅一個季度總客流量突破 51 萬人，檀谷商圈正在形成兼具品質感、煙火氣和人情味的鎮域生活氛圍，這里也將成為門頭溝區發展北京國際消費中心城市的重要陣地，為門頭溝區高質量發展注入動力，檀谷的銷售實現了新高，社區真正變成生活方式體驗的端口。預計2024年人流量能超過100萬。

??預計 2024 年政策仍將繼續優化

??我們一定要樂觀一些

??中國房地產報：王石最近公開發言引起關注，他說“房地產行業仍有 3 至 5 年的調整期”，對此你怎么看？對于 2024年市場發展有什么判斷？

??高一軒：預計 2024 年，全國房地產市場房地產銷售與投資有望邊際改善，但整體規模預計仍將持續在低位運行。當前行業銷售仍處在底部修復、邊際改善企穩的階段， 預計 2024 年需求端政策仍將維持寬松態勢。保障房建設、城中村改造、平急兩用基礎設施“三大工程”是房地產發展新模式的重要抓手。近期一線城市的購房政策大力度放松，將對整體房地產市場信心的重塑和預期回升具有積極作用，預計 2024 年銷售降幅較 2023 年有所收窄。

??總的來說，未來地產將逐步回歸真實住房需求的水平。2024 年市場特征仍將是以“穩”為主，政策支持與真實需求仍在，市場風險和利空已逐步出清，在房地產發展新模式下，未來樓市將進入平穩健康發展的新階段。

??中國房地產報：有什么話想對同行說？

??高一軒：2024 年，房地產市場恢復仍依賴于購房者預期能否修復，長期來看，房地產市場十萬億規模仍在，不同城市、不同需求仍有結構性機會。2024 年則是各行業各經濟全面恢復信心的一年，當然這個過程依然緩慢。當房地產行業進入新的發展階段后，從底層邏輯上來說，我們已經進入一個新世界，這條路很難，行業仍然面臨巨大的壓力，我們一定要樂觀一些，在壓力中逐步前行，堅定自己的轉型目標，找到新的價值增長點，因為我相信，在行業筑底后一定會涌現出更多的商業機會。

??中國房地產報：在房地產政策方面，還有什么期待？

??高一軒：目前供需兩端還有發力空間，預計 2024 年政策仍將繼續優化。需求端，降低購房成本、降低購房門檻可能仍是政策優化聚焦點。整體來看，由于三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購房補貼等方式促進需求釋放，核心一二線城市政策優化空間相對更大，2024 年有望繼續調整，預計降低購房成本、降低購房門檻仍是主要方向。