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??“房地產市場正在筑底回穩，當下最希望支持的政策是提升客戶的支付能力和信心。”華潤置地副總裁陳偉在回答中國房地產報記者提問時說。

??3月26日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”，HK.01109）發布2023年業績報告。全年實現簽約銷售額3070億元，營業額2511億元，同比增長21.3%。2023年綜合毛利率25.2%，股東應占凈利潤及核心凈利潤分別按年增長11.7%和2.9%至314億元和278億元。

??在房企2023年普遍預虧的市場環境下，這算是一份不錯的成績單。

??“2024年要真正習慣過緊日子。”華潤置地主席李欣分析，隨著我國房地產市場供求關系發生重大變化，行業規模持續收縮，“三高”的發展模式已經終結。同時，消費者對居住品質、消費場景以及空間服務的要求越來越高，新發展模式正在建立過程中。華潤置地為此調整了中長期的戰略規劃體系。

??“本次戰略檢討，在‘十四五’戰略規劃框架基礎上，除了對投資、生產運營等常態化工作進行強化和優化外，重點變化是：明確把‘大資管’業務作為主航道業務來定義，目標是‘十四五’期內，把資管業務培育為置地第二增長曲線。”李欣說。

??2023年營業收入2511.4億元

??明確“大資管”為主航道

??樓市調整持續，2023年房地產行業仍處于風險出清階段。從業績預告來看，2023年房企普遍預虧。中海、華潤等央企國企在過去一年銷售表現整體好于混合所有制企業和民營企業。

??財報顯示，2023年，華潤置地簽約額3070億元，同比增長1.9%。開發銷售業務結算收入2121億元，結算面積1184萬平方米，一線城市收益占比提升11個百分點， 結算均價上升25.4%至17913元/平米。

??“年內首開項目64個，平均首開周期提速至6.1個月；市占率同比提升0.3 個百分點，24個城市當地市占率排名前五。” 華潤置地首席財務官郭世清介紹，公司年度簽約額貢獻前三的項目分別位于深圳、上海、北京。

??在經濟和行業下行的雙重挑戰下，如何保證收入的穩定增長是很多公司面臨的問題。李欣介紹了華潤置地的中長期戰略調整思路，重點講到了向“大資管”業務轉型的戰略方向。即在原有“開發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務”三個主航道業務基礎上，將“經營性不動產業務”調整為“經營性不動產資管業務”。明確向“大資管”業務轉型，打造公司第二增長曲線。

??數據顯示，截至2023年末，華潤置地資管規模達4275億元，同比增長19.2%，主要增長來自購物中心。

??“對比國際標桿的不動產資產管理公司，還有較大的提升空間，未來將持續推動資產管理規模增長。”華潤置地首席戰略官謝驥談及轉型落地思路時表示，一方面繼續堅定獲取優質購物中心地塊，抓住購物中心增量發展機會，另一方面積極推動存量收并購項目落地，獲取優質存量資源，從增量、存量兩個維度推動資產管理規模不斷增長。

??此外，會加強金融化運作，不斷去強化資管平臺和能力建設。華潤置地商業REIT已于3月14日上市發行，該公司表示未來將積極推動公募REITs擴募，不斷做大公募REITs平臺。同時將結合相關政策要求，在制度允許的情況下，積極探索私募REITs、Pre-REITs等金融工具，構建公募、私募兩大金融平臺，持續引入外部金融資源，構建“投、融、建、管、退”的資本循環。

??行業筑底回穩

??希望加大對消費者利好的政策

??“2024年，我們‘以有利潤增長的營收和有現金流的利潤’為核心經營策略。”對于2023年的業績，陳偉表示管理層比較滿意，有信心完成2024年業績。在政策層面，希望能進一步提升消費者購買力和信心。

??陳偉認為，今年1~2月份新建商品房銷售面積、銷售額同比較大幅度的下滑，與2023年市場需求集中釋放基數較高有關，供應收緊、二手房分流也有所影響。進入3月以來，新房市場無論是從來訪、成交環比均有大幅改善。市場表現分化明顯，核心一二線城市表現較好，核心地段和郊區項目表現分化，改善產品表現優異。

??對于未來，華潤管理層持謹慎樂觀的態度。理由是2023年我國經濟完成既定目標，2024年提出經濟增長預期目標為5%左右，加快發展新質生產力，堅定推進高質量發展，擴大居民和青年就業，推進“新型城鎮化”，經濟長期向好的趨勢不會改變，房地產市場存在長期健康發展的基礎。

??政策端重大利好消息是，3月22日，國常會會議指出房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。要進一步優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。

??陳偉在回應中國房地產報記者采訪時判斷，今年房地產政策端繼續優化，持續為“促需求”“穩市場”注入積極動力。房地產市場庫存仍然較高，市場短期信心不足，二手房市場分流壓力持續存在。“我們認為市場處于一個持續筑底、積蓄向上勢能的過程。”

??當下國際局勢多變、全球經濟增長動能不足的大背景下，疊加行業供給側出清的陣痛期，未來依然具有一定的不確定性。陳偉說，公司經營管理層做出積極預案，確保經營生產的安全性。市場分化之下，我們看到“核心城市、好地段、好產品、好服務、優配套”的項目依然表現亮眼、受到市場追捧。2024年的供貨產品結構以一二線核心城市核心地段的改善產品為主，也將有助于公司今年銷售業績的實現。

??陳偉表示，針對低迷的市場，華潤置地的銷售策略主要包括五點。一是在可售貨值優質且充足的基礎上，抓好供銷存管理。目前華潤置地年初庫存資源就達到2803億元，會根據市場和去化節奏動態的補充新資源，預計新推資源可達2505億元（含預計新獲取項目）。全年可售資源合計約為5308億元，其中約77%為住宅產品，約88%位于一二線城市。

??第二點是做到整體業績節奏和單項目效率雙提速。

??“2024年我們開年即沖刺，前置供貨資源，加快銷售回款速度，堅決進行一季度和上半年搶跑，全力提升業績實現節奏。”陳偉說，公司對項目的開發效率提出了更高要求，比如上半年新獲取的項目爭取年內開盤，明年上市的部分項目也要前置至今年供貨。

??第三是繼續堅持“好產品、好服務”理念。根據市場和客戶需求變化，保證產品時賣時新，同時搭建分級分檔的全方位服務觸點，提升客戶和業主的服務體驗。

??最后是因地制宜，分類分策的做優存量和構建新的營銷模式。

??“去年我們營銷全渠道拓客模式成交占比達到30%，今年將繼續加大全渠道建設和線上營銷力度。”