??當一家老牌房企剝離房地產開發這一核心業務，它將走向何處？
??4月26日，沉寂多年的華遠地產向市場拋出一則重磅消息，公司將退出房地產行業。
??根據其發布的公告，華遠地產擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東華遠集團，本次交易擬采用現金方式，不涉及發行股份。華遠地產目前的主營業務為房地產開發與銷售、租賃。交易完成之后，華遠地產將聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。
??對于華遠地產的決定，盡管行業內多有唏噓，但資本市場似乎給出了正向反饋。
??5月7日，華遠地產發布股票交易風險提示公告稱，華遠地產股票在連續3個交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。5月6日，華遠地產的股票價格繼續漲停，收盤價達1.52元/股，與4月25日的收盤價1.12元/股相比，累計漲幅達35.71%。
??根據公告，華遠地產的股票交易價格在近期出現了較大幅度的上漲，這一漲幅顯著高于同期行業指數及上證A股指數的漲幅。
??縱觀華遠地產的發展歷程，不免令人感慨。它曾乘時代東風在地產領域獨領風騷，又在“黃金20年”里停滯不前，淪為銷售規模僅在百億元徘徊的中小型房企。最近3年，華遠地產更是進入了連續虧損的狀態，2021年~2023年歸屬母公司凈利潤累計虧損超60億元。同時，其資產負債率已來到88.55%。
??毫無疑問，將重資產開發業務與負債一起轉讓后，華遠地產的償債壓力將大幅減輕，流動性壓力也能得到緩解。只是，在剝離了占其營業收入97.54%的地產開發業務后，華遠地產又將如何應對萎縮的營業收入規模？新的主營業務能否為其帶來“新生”？一切仍是個謎。
??“斷臂求生”
??華遠地產此次剝離房地產業務，或許也可以看作一次“斷臂求生”。
??根據華遠地產業績報，華遠地產2023年實現營業收入159.9億元，同比增長46.34%，但是歸屬母公司凈利潤為-15.37億元，扣除非經常性損益后的凈利潤為-15.55億元。這并非華遠地產首次虧損，2021年、2022年華遠地產歸屬母公司凈利潤分別為-7.56億元和-38.22億元。加上今年，已連續虧損3年。
??利潤的下降，不得不提大額的計提減值。華遠地產曾解釋，虧損的主要原因包括市場環境變化、銷售策略調整以及資產減值損失計提等。
??截至2023年末，華遠地產在涿州、石家莊、長沙、重慶、佛山等地的部分項目存在存貨減值，2023年合計計提存貨跌價準備金額18.55億元，對公司凈利潤及歸屬母公司凈利潤的影響分別為-18.51億元、-15.12億元。
??華遠地產的“造血能力”也在持續下滑。
??2021年、2022年，華遠地產經營活動產生的現金流量凈額分別為73.47億元和18.06億元。到2023年，其經營活動產生的現金流量凈額則下降至7507萬元，同比下降95.84%。
??2021年~2023年，華遠地產投資活動產生的現金流量凈額分別為4.881億元、3122萬元和-3055萬元，下滑幅度巨大。對此，華遠地產在2023年業績報中的解釋為，本期經營項目改造支出增加所致。同時，華遠地產籌資活動產生的現金流量凈額已連續4年為負。
??再看華遠地產的銷售情況，華遠地產2023年操盤和并表項目完成銷售簽約額為63.22億元，同比下降6.4%；完成銷售回款71.17億元，同比下降16.7%。
??負債方面，截至2023年期末，華遠地產一年內到期的非流動負債84.19億元，期末現金及現金等價物余額僅22.57億元。同期，華遠地產資產負債率為88.55%，高于2022年的85.89%。
??從數據不難看出，華遠地產的開發優勢正逐漸褪去。虧損、償債能力下降、現金流承壓等，將為其帶來更多風險，這些變化也引發了投資者擔憂。今年3月，有投資者在互動平臺向華遠地產咨詢稱：“請問貴公司有置出全部地產項目，進軍新質生產力行業的規劃嗎？作為老國企，有改革目標嗎？”
??彼時，華遠地產表示，目前公司仍以房地產開發為主，同時也在借助國企優勢，積極拓展城市更新、代建等“房地產+”業務，助力公司轉型升級，打造新的核心競爭力，以強化風險應對能力。
??僅僅過去1個月，華遠地產的“畫風”就發生了翻天覆地的改變。
??實際上，想要在最短時間內解決資金和負債問題，讓公司在賬目上變得健康，轉讓重資產開發業務獲取現金的同時，將負債一并剝離，的確是最為有效的辦法。另一方面，此次將接手華遠地產重資產開發業務及負債的正是其控股股東華遠集團。騰挪之間，華遠地產的困境得以化解，華遠集團則獲得了優質資產。
??“巨輪”與“輕舟”
??縱觀華遠地產的發展起落，也是對中國房地產發展歷程的一次回顧。
??早在1983年，北京市西城區國有獨資企業華遠集團就創建了“華遠”品牌，距今已經超過40年時間。由華遠開發的位于北京西單核心位置的商業地產項目華威大廈創立了地產史上的多個第一：第一個中外聯合承包的交鑰匙工程；北京第一個中外（挪威）合資建設的房地產項目；中國 第一個使用國際銀團貸款進行房地產建設的項目等。
??1993年，華遠承接改造西單商業街的任務，投資總額達10億美元的“西西工程”項目拉開帷幕。同年，公司完成股份制改造，北京市華遠房地產股份有限公司（以下簡稱“華遠房地產”）正式成立。彼時，這家公司是由北京市西城區背景的華遠集團和央企華潤集團合資設立。
??可以說，華遠房地產自誕生起就背靠“巨輪”。因此，航行于時代的潮涌之巔，并非難事。
??在上個世紀90年代后期，華遠房地產創造了許多高光時刻。1994年，經國家外貿部批準，華遠地產吸收外資股東入股，改組為中外合資股份有限公司。1996年，華遠房地產登陸香港上市，成為20世紀90年代以來，第一家在香港上市的中國房地產企業。1999年，由華遠承建的北京市迎接“國慶”50周年重點項目——西單北廣場兩側部分正式對外開放。
??2000年，華遠房地產總資產達80億元，當年銷售額48億元，而彼時的萬科銷售額還徘徊于30億元左右。“南萬科，北華遠”的說法也由此興起。
??如果按照這一勢頭持續發展，華遠房地產成為行業“巨輪”只是時間問題。只是歷史沒有“如果”，鼎盛時期的華遠房地產在2001年迎來了發展的轉折點。
??2001年9月，華遠集團將其持有的18%的香港上市公司股份，轉讓給華潤集團（合計持股91%），華遠房地產改名為華潤置地。同時，華遠集團的房地產業務“另起爐灶”，成立了北京市華遠新時代房地產開發有限公司，“新華遠”重新起跑。
??2002年，華遠地產股份有限公司成立，這也是今日的華遠地產。2008年，“新華遠”借殼湖北幸福實業實現A股上市。
??上市之后的華遠地產雖依然擁有資本市場的外衣，但從規模上看，已經與華潤置地和萬科等拉開差距，如同“輕舟”與“巨輪”的對照組。
??早在2010年，萬科的銷售額就突破千億元大關；華潤置地也在2016年完成“千億目標”。其他房企飛速擴張的“黃金時代”，華遠地產卻選擇了“小而美”的堅守，遵循“效益為王”。2012年~2017年間，它的銷售簽約額分別為56.2億元、56.1億元、57.7億元、47.1億元、107.8億元和77.2億元。
??2018年后，華遠地產首提“規模與效益并舉”，但起步晚了十幾年。2018年，華遠地產實現簽約銷售額120.45億元，此后的2019年實現150.77億元、2020年191.39億元、2021年101.85億元、2022年67.52億元。截至2023年，華遠地產銷售規模仍在百億元之下。
??錯失“房地產黃金年代”的華遠地產，當下還不得不面對地產周期的下行。往好處看，華遠地產少了“船大難掉頭”的煩惱，或許更容易甩掉“包袱”，駕駛“輕舟”穿越周期，尋得安全的陸地。
??轉型要過“萬重山”
??想要真正登陸“安全島”，華遠地產的這一葉“輕舟”前方還有“萬重山”要過。
??從2023年業績報看，華遠地產2023年實現營業總收入159.53億元，其中開發產品收入155.61億元，占總收入的97.54%。將地產業務轉讓后，華遠地產的營業收入必將迎來大幅萎縮，或成為一家小微型企業。
??再看華遠地產轉型后，將聚焦的代建、酒店經營、物業管理等業務的相關數據。當前，華遠地產持有物業經營面積共計約20萬平方米，出租率約90%，主要出租的項目為北京銘悅好天地、京西大悅城，長沙的華中心
T1 寫字樓、君悅酒店、凱悅嘉軒酒店，可出租物業的規模并不大。2023年，華遠地產的酒店產品收入僅2.57億元，租賃產品收入僅1.36億元。
??而華遠地產瞄準的代建業務目前也才剛起步，還未給公司帶來直接收入。同時，在華遠地產之前，代建行業已有綠城管理、金地管理、中原建業、龍湖龍智造、融創管理、旭輝建管、朗詩綠色管理、藍城等“高手”環伺。相比之下，華遠地產的優勢不大。
??不過，以發展的眼光來看，華遠地產的酒店及租賃產品在2023年的營業收入同比上一年都呈增長的態勢，分別增長了33.53%和68.62%。若不追求規模，這類業務為華遠地產帶來現金流是持續且穩定的。
??背靠華遠集團這棵大樹，也是華遠地產轉型的一大底氣。
??在華遠地產發布的2023年業績報中對未來作出了清晰的表述，公司將充分發揮自身國企屬性優勢，在西城區政府和控股股東華遠集團的大力支持下，積極參與西城區老城保護與街區更新、老舊小區綜合整治、低效樓宇改造等業務。未來公司將以城市更新、委托代建、資產管理等業務為著力點，塑造公司新的核心競爭力。
??2024 年，面對行業發展新局面，公司將憑借多年來積累的“綜合運營商”經驗為基礎，在“向新而生，重構未來”的感召之下，進一步迭代形成公司“創業者”文化，積極拓展“房地產+”新業務，重構地產公司商業模式，保障公司成功轉型，助力公司長期穩定可持續發展。
