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??一則業績公告，把南京高科推到了公眾視野。

??7月16日，南京高科股份有限公司（以下簡稱“南京高科”）發布了2024年第二季度房地產業務主要經營數據公告。

??公告顯示，2024年4~6月，公司房地產業務實現合同銷售金額8889.39萬元，同比減少91.14%，實現權益合同銷售金額6568.85萬元，同比減少92.87%。1~6月，公司房地產業務實現合同銷售金額1.23億元，同比減少92.91%，實現權益合同銷售金額8864.47萬元，同比減少94.12%。

??值得注意的是，南京高科今年上半年的銷售數據相較于去年同期出現了大幅度下滑。2023年4~6月，房地產業務實現合同銷售金額10.04億元，同比增加162.4%，實現權益合同銷售金額 9.21億元，同比增加200.99%。2023年1~6月，房地產業務實現合同銷售金額17.35億元，同比增加278.08%，實現權益合同銷售金額 15.06億元，同比增加310.24%。

??針對南京高科房地產業務銷售業績下滑背后的原因以及下一步發展規劃，記者多次致電南京高科董事會秘書并發去采訪函，截至發稿，未收到回復。

??“南京高科的房地產業務受到當前行業整體行業下行影響，銷售去化和回款不及預期，結算收入大幅下滑，表明市場的需求減少可能是導致業績下滑的一個重要因素。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，從南京高科2023年報來看，其房地產項目的銷售情況并不算理想，部分項目累計銷售未能過半，這直接影響了南京高科的營業收入和利潤。

??房地產項目去化壓力大

??從地產業務領域來看，南京高科房地產業務致力于扎根南京這片熱土，先后開發了紫星堂、江悅堂、邁上品院、紫堯星院、紫麟景院等中高端商品住宅。

??南京高科房地產業務大部分的存貨是正在開發建設中的項目，集中在2022年、2023年開工，也有部分項目在售，分別是2022年5月開盤的邁上品院和2023年2月開盤的紫堯星院。

??據貝殼找房網顯示，邁上品院建筑面積在105~300平方米，參考均價4萬元/平方米，一套105平方米的三室兩廳約416萬元/套，比周邊新房均價高2174元/平方米，比周邊小區均價高11986元/平方米。“目前面積105平方米的還有幾十套，其他面積的房源已經沒有了。”當地一位房地產中介機構人士表示。

??高科紫堯星院建筑面積在98~142平方米，參考均價3.1萬元/平方米，參考總價290萬~450萬元/套。比周邊新房均價低307元/平方米，比周邊小區均價高12647元/平方米。“該項目房源還有很多，銷售不是很樂觀，這與南京高科價格太高、不順應市場、客戶不接受有關。”一位資深房地產中介機構人士向記者表示。

??事實上，上述兩個項目2023年銷售也不容樂觀。年報顯示，邁上品院可供出售面積31481.16平方米，截至2023年年底才已售（含已預售）面積12472.81平方米，銷售率不足40%。紫堯星院的銷量也表現不佳，可供出售面積107330.08平方米，已售（含已預售）面積僅3434.69平方米。

??南京高科房地產業務少部分的存貨是已建成的開發產品，以靖安佳園、龍岸花園、靖安三期、靖安四期經濟適用房項目為主，也有學士風華、高科榮境、紫星榮院等商品房項目尾盤，但去化效果也不是特別理想。

??南京高科房地產項目的銷售情況，也進一步反映出南京市房地產市場的情況。

??據南京克而瑞數據顯示，從2023年全年以及2024年1~5月來看，南京市新房成交低位運行，2024年1~5月，成交僅1.04萬套，較2023年同期下滑約61%；二手房雖有下降，但容量猶在，2024年1~5月成交3.91萬套，同期下滑17%；成交均價方面，新房二手房均有下滑，其中二手房整體較2023年同期下滑17%，新房下滑14%。整體看來，2024年1~5月，南京新房成交下滑，二手房以價換量，市場容量整體呈小幅下滑態勢，成交均價逐步走低。

??另據南京市統計局數據顯示，2023 年南京地區商品房銷售面積 906.03 萬平方米，同比下降3.9%；商品房銷售金額 2047.80億元，同比下降15.7%；新開工面積1073.95萬平方米，同比下降17.6%；施工面積7475.47 萬平方米，同比下降4.7%；竣工面積 963.63萬平方米，同比增長39.5%。廣義庫存去化周期8.77 年。

??為市場健康平穩發展，2024年，南京市先后發布了降首付、降利率、支持以舊換新等政策，但從目前市場來看，正在逐步恢復平穩之中，信心重塑還需多方支持和一定時間周期。

??背靠國資

??南京高科的發展歷程是國有企業轉型升級和多元化發展的一個縮影。

??1992年，南京高科的前身南京新港經濟技術開發股份有限總公司成立，旨在推動南京經濟技術開發區的基礎設施建設和招商引資。1995年更名為“南京新港股份有限公司”，并于1997年在上海證券交易所上市，證券簡稱“南京新港”；1998年，通過配股融資并更名為“南京新港高科技股份有限公司”，證券簡稱變更為“南京高科”；2013年，再次更名為“南京高科股份有限公司”。

??值得關注的是，截至2023年末，南京高科股權結構保持基本穩定，控股股東為南京新港開發有限公司，持有南京高科34.74%股份，且近6年保持股份占比穩定不變，其實際控制人為南京市國資委。

??成立30多年來，這家扎根國家級南京經濟技術開發區的老牌上市國企，也從一開始立足南京經開區從事基礎設施建設、產業投資，到2007年正式進入房地產領域后，開啟房地產、市政、優質股權投資協同發展的綜合性企業。

??其中，房地產業務范圍涵蓋住宅開發、政府代建、商業運營、物業管理等。開發項目以中高端商品住宅為主，并大力拓展區域保障房、舊城改造、鄉建古建等政府代建業務。

??房地產業務主要以控股子公司高科置業、全資子公司高科城發為運作平臺。其中，高科置業是南京地區最具實力的房地產開發企業之一；高科城發主要負責南京高科城市更新、綜合開發等新業務及其他代建項目的運作實施。

??作為南京市國資委控股的國有企業，南京高科在房地產業務經營策略上可能面臨市場競爭壓力，尤其是在新項目的獲取與運作上存在較大的風險性、流動性相關的不確定因素。柏文喜認為，南京高科可能需要進一步優化內部管理，提升運營效率，以應對外部環境變化帶來的挑戰。