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??自2021年6月21日，中國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市以來，在政策利好、長期穩(wěn)定且較高的收益率的吸引下，越來越多的原始權(quán)益人和投資者開始進(jìn)入公募REITs市場。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2024年7月24日，今年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經(jīng)超過了2023年全年。

??累計(jì)來看，截至目前共有40只公募REITs完成了上市。

??REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式，自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，至今已歷經(jīng)多次擴(kuò)容。

??近期多家REITs公布了二季度的運(yùn)營成果，已上市的公募REITs的運(yùn)營情況基本都較為穩(wěn)定，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，上半年有披露運(yùn)營情況的28只已上市公募REITs中，有26只實(shí)現(xiàn)了盈利，更有6只實(shí)現(xiàn)了凈利率40%以上。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會(huì)，越來越多的房企開始進(jìn)行試水。

??REITs又稱房地產(chǎn)信托投資基金，是一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品。其本質(zhì)是讓廣大中小機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人投資人參與到大宗房地產(chǎn)投資中，分享物業(yè)租金回報(bào)及增值收益。

??REITs作為一種投資產(chǎn)品，投資者獲得收益的方式有兩種，一是通過持有REITs每年獲得REITs分派的現(xiàn)金收益，二是根據(jù)REITs行情的變化買賣REITs獲得收益。REITs要獲得高收益，離不開對持有項(xiàng)目的高效運(yùn)營。

??而對于不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營商而言，REITs是打通“投、融、管、退”閉環(huán)非常重要的一部分，擁有優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的房企運(yùn)營商們可以借助公募REITs加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕，自身角色定位從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)管理服務(wù)商，對于當(dāng)前房企走出行業(yè)困境具有重要意義。

??雖然REITs在國外早已經(jīng)成熟，但國內(nèi)真正應(yīng)用也不過四年左右的時(shí)間。

??2020年4月，我國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)正式開啟，至今已歷經(jīng)多次擴(kuò)容。

??2021年6月，首次擴(kuò)容將能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等加入試點(diǎn)范圍，體現(xiàn)了對“雙碳”目標(biāo)的政策支持。

??2022年11月，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，覆蓋新能源、水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。

??2023年2月，提出穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。

??2023年3月24日，進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行工作。明確要切實(shí)提高申報(bào)推薦效率，用好回收資金促進(jìn)有效投資，切實(shí)加強(qiáng)運(yùn)營管理。擴(kuò)容范圍涵蓋了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。

??2023年10月20日，證監(jiān)會(huì)正式宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs。

??截至2024年7月24日，共有40只公募REITs完成了上市，發(fā)行總規(guī)模超千億。

??目前，大多數(shù)已上市的公募REITs公布了二季度的運(yùn)營情況，結(jié)合一季度的披露可以發(fā)現(xiàn)，上半年有披露運(yùn)營情況的28只已上市公募REITs中，26只REITs都實(shí)現(xiàn)了盈利，其中有14只實(shí)現(xiàn)了凈利率20%以上，占比超過了一半，更有6只實(shí)現(xiàn)了凈利率40%以上。可見公募REITs整體仍然繼續(xù)保持著較高的收益率。按上半年累計(jì)可供分配金額來計(jì)算，28只公募REITs的算術(shù)平均分派率為2.8%，投資者回報(bào)率也較為穩(wěn)定。

??受益于此，2024年上半年公募REITs二級市場業(yè)績迎來了修復(fù)。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，納入統(tǒng)計(jì)的37只產(chǎn)品中，同比上漲的達(dá)到了31只，其中能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT、保障性租賃住房REIT、產(chǎn)業(yè)園REIT等表現(xiàn)都比較突出。

??如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等產(chǎn)品，年內(nèi)分別上漲了18.64%、18.16%和15.37%。

??將已披露運(yùn)營情況的28只公募REITs按底層資產(chǎn)類型進(jìn)行分類之后，可以發(fā)現(xiàn)保障性租賃住房REIT和產(chǎn)業(yè)園REIT的上半年凈利率水平也與二級市場一樣，保持較高水平。

??其中，租賃住房公募REITs的上半年凈利率水平最高，達(dá)到了37.1%，產(chǎn)業(yè)園公募REITs第二，達(dá)23.5%。

??房企較為關(guān)心的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上半年的整體凈利率僅有7.9%。這其中固然有樣本數(shù)量較少，單只REIT影響較大的原因，但是也可以看出來當(dāng)前重資產(chǎn)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施盈利仍然相對困難。

??2024年以來，在政策利好、以及公募REITs長期穩(wěn)定且較高的收益率的吸引下，越來越多的原始權(quán)益人和投資者開始進(jìn)入公募REITs市場。截至7月24日，2024年已有11只公募REITs完成了上市，募集資金總額為279.88億元，已經(jīng)超過了2023年全年（5只REITs共 170.92億元）。

??其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切相關(guān)的是萬科、華潤和金茂發(fā)行的三只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類的公募REITs，募資總額達(dá)到了112.3億元。

??與此同時(shí)，還有20只公募REITs產(chǎn)品處于已申報(bào)還未上市階段，從交易所披露的公募REITs產(chǎn)品申報(bào)情況來看，目前房企已申報(bào)未上市的公募REITs產(chǎn)品共有5只，預(yù)計(jì)下半年仍將有較多公募REITs產(chǎn)品完成上市。

??此外，在房企發(fā)行的已上市公募REITs產(chǎn)品方面，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始了擴(kuò)募，比如5月30日華夏基金華潤有巢REIT就宣布計(jì)劃通過增發(fā)份額收購上海市的保障性租賃住房項(xiàng)目，華夏華潤商業(yè)REIT也在5月28日完成了對華潤商業(yè)資產(chǎn)1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的吸收合并，這也是房企在公募REITs方面的新嘗試。

??整體看來，房企參與公募REITs發(fā)行申報(bào)主要還是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)園等方面。尤其是在消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目前房企旗下已上市和已申報(bào)的10只公募REITs產(chǎn)品中，有5只是消費(fèi)類公募REITs。租賃住房領(lǐng)域也是未來發(fā)力的方向。

??隨著公募REITs政策環(huán)境逐漸完善、市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也迎來了更多的機(jī)會(huì)，越來越多的房企開始進(jìn)行試水。

??未來預(yù)計(jì)將有更多持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企來通過公募REITs來盤活存量資產(chǎn)。