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??“無(wú)法預(yù)期下半年會(huì)有很大反轉(zhuǎn)，尚不能明確。”

??8月26日，“新閩系”代表建發(fā)房產(chǎn)上市平臺(tái)建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（HK01908，以下簡(jiǎn)稱“建發(fā)國(guó)際”）召開2024年上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，建發(fā)國(guó)際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國(guó)在會(huì)上作出了上述判斷。

??就在2023年年底，建發(fā)國(guó)際剛實(shí)現(xiàn)“增長(zhǎng)10％~20%”的銷售目標(biāo)，同時(shí)歸屬母公司凈利潤(rùn)保持在正增長(zhǎng)狀態(tài)，無(wú)疑是地產(chǎn)界的“一匹黑馬”。短短半年時(shí)間，建發(fā)國(guó)際卻陷入了增收不增利的“怪圈”。

??根據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，今年上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)327.5億元，同比增長(zhǎng)約34.46%；歸屬母公司凈利潤(rùn)為8.17億元，同比下降36.37%。業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，建發(fā)國(guó)際表示，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比大幅下跌主要由兩個(gè)原因?qū)е拢阂皇瞧趦?nèi)毛利潤(rùn)率同比下降至11.9%，二是上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均權(quán)益同比相應(yīng)降低。

??基于此，建發(fā)國(guó)際董事會(huì)已決議不就本期宣派中期股息。

??值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整的近些年，建發(fā)國(guó)際在土地市場(chǎng)上頗有逆勢(shì)“追高”之勢(shì)，銷售成本也在逐年攀升。對(duì)此，建發(fā)國(guó)際表示，下半年將優(yōu)先考慮去化周期和風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)改善庫(kù)存的流動(dòng)性。

??業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)后，建發(fā)國(guó)際股價(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)。8月27日收盤，報(bào)收于12.1港元，下跌4.72%；8月28日收盤，報(bào)收于11.72港元，下跌3.14%。

??“狂飆2023”

??“激進(jìn)”是近幾年貼在建發(fā)國(guó)際身上的標(biāo)簽。

??從2016年借殼上市開始，建發(fā)國(guó)際銷售規(guī)模開始猛增。2021年，其更以超100%的增長(zhǎng)邁進(jìn)了千億銷售俱樂(lè)部。即使進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，建發(fā)國(guó)際也未停止大步向前的發(fā)展。在2022年的業(yè)績(jī)會(huì)上，林偉國(guó)為建發(fā)國(guó)際定下了2023年銷售目標(biāo)：增長(zhǎng)10%~20%。

??2023年對(duì)建發(fā)國(guó)際來(lái)說(shuō)，亦是“狂飆”之年。

??在拿地方面，2023年，建發(fā)國(guó)際新增78宗土地，全口徑拿地金額1169億元，全口徑拿地貨值2180億元，拿地權(quán)益比（貨值口徑）73%；截至2023年底，公司土地儲(chǔ)備貨值2668億元，其中一二線城市占比84%，2022年以來(lái)新獲取項(xiàng)目占比7成。

??建發(fā)國(guó)際“搶地”的決心也很強(qiáng)烈。

??據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2023年上半年建發(fā)所拿地塊超90%為溢價(jià)獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價(jià)率超過(guò)了51%、臺(tái)州市椒江區(qū)地塊溢價(jià)率也達(dá)到49%，而在成都、合肥、北京等多個(gè)熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競(jìng)價(jià)所得。

??2023年下半年，還拿不少“地王”項(xiàng)目。比如，2023年7月建發(fā)國(guó)際以總價(jià)26.56億元拿下的佛山大瀝河西沿江片區(qū)改造項(xiàng)目3D地塊，溢價(jià)率超52%，折合樓面價(jià)約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價(jià)紀(jì)錄；2023年7月，建發(fā)國(guó)際以樓面價(jià)約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城的地塊樓面價(jià)紀(jì)錄，并躋身全市第3。

??除了拿地外，建發(fā)國(guó)際的各項(xiàng)成本也在“猛踩油門”。

??根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)，2023年，建發(fā)國(guó)際的銷售成本為1195億元，同比2022年的844.2億元增長(zhǎng)約41.56%；銷售開支為43.08億元，同比2022年的35.64億元增長(zhǎng)了20.86%。

??成本飆升，利潤(rùn)率則開始走低。

??2023年，建發(fā)國(guó)際毛利率11.1%，較2022年的15.28%減少了4.18%，較2019年高點(diǎn)時(shí)期的25.86%減少近一半。同時(shí)，凈利率4.71%，較2022年減少0.87%，平均凈資產(chǎn)收益率15.47 %，較2022年的16.84%減少1.3%。

??負(fù)債方面，2023年建發(fā)國(guó)際的負(fù)債總額達(dá)到3363.38億元，同比上漲約7.1%。另觀察其流動(dòng)負(fù)債的增加，一年之內(nèi)從2295.33億元上升至2608.6億元，與合約負(fù)債總額、貿(mào)易及其他應(yīng)付款、應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)的增加分不開關(guān)系。

??“狂飆”之下，建發(fā)國(guó)際迎來(lái)了令人滿意的2023年成績(jī)單。

??2023年，建發(fā)國(guó)際全口徑簽約金額?達(dá)?1889億元?，同比增長(zhǎng)?12%?；全口徑回款金額?為?1843億元?，回款比例達(dá)到?98%?；權(quán)益合同銷售金額約1379.6億元，同比增長(zhǎng)13.5%；營(yíng)業(yè)收入?為?1344.3億元?，同比增長(zhǎng)?12%?；歸屬母公司凈利潤(rùn)?約為?50.3億元?，同比增長(zhǎng)?2%?。

??要知道，2023年上市房企的平均營(yíng)業(yè)收入增速在2.1%~5%區(qū)間。同時(shí)，營(yíng)業(yè)收入同比下滑的房企占比超過(guò)一半，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑的房企占比超過(guò)60%。

??從“激進(jìn)”到“謹(jǐn)慎”

??? 或許是2023年太難超越，也或許是意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于2024年的銷售目標(biāo)，今年3月的建發(fā)國(guó)際業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林偉國(guó)多次提到“不確定”。林偉國(guó)稱，目前形勢(shì)，沒(méi)辦法去判斷中長(zhǎng)期的規(guī)模，很難去估計(jì)，2024年的目標(biāo)“相當(dāng)難確定”。

??建發(fā)國(guó)際管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，“從去年下半年到現(xiàn)在，市場(chǎng)整體下行比較嚴(yán)重。今年1~2月份整體下降了很多，3月份從整體來(lái)訪人數(shù)、市場(chǎng)反饋等來(lái)看似乎有所好轉(zhuǎn)，但目前最主要的問(wèn)題是這種可持續(xù)性存在不確定性。”

??今年上半年的業(yè)績(jī)印證了管理層口中的“不確定性”。

??業(yè)績(jī)報(bào)顯示，2024年上半年建發(fā)國(guó)際及其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售金額約為508.7億元，歸屬公司股東權(quán)益的累計(jì)合同銷售建筑面積約245.9萬(wàn)平方米，同比分別減少約31.9%和約26.3%。此外，截至2024年6月末，建發(fā)已售未結(jié)金額約為2317億元，較2023年末增長(zhǎng)11%。其中，2021年以后拿地項(xiàng)目的已售未結(jié)金額為1742億元，占比約75%。

??由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的不確定，讓建發(fā)國(guó)際接下來(lái)對(duì)于投資更加“謹(jǐn)慎”。林偉國(guó)表示，2024年，公司在投資規(guī)模上，會(huì)結(jié)合銷售進(jìn)度，確保土地儲(chǔ)備規(guī)模不會(huì)太大，確保安全性。

??據(jù)建發(fā)國(guó)際介紹，在2024年上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，94%結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目為2020年~2021年期間拿下的項(xiàng)目，在計(jì)提資產(chǎn)減值下，毛利率都偏低。這也被看作建發(fā)國(guó)際上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)同比大幅下跌的主要原因

??查閱建發(fā)國(guó)際2020年上半年~2024年上半年業(yè)績(jī)報(bào)可知，建發(fā)國(guó)際毛利率水平已連續(xù)5年呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，分別為21.89%、12.5%、15.05%、15.25%和11.9%。

??2024年上半年，建發(fā)國(guó)際在國(guó)內(nèi)共有334個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備可供銷售總建筑面積達(dá)1444.8萬(wàn)平方米。其中，2020年~2021年拿地的占比超過(guò)20%，2022年及之后拿地的“新庫(kù)存”占比77%。如何將拿地成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行去化，是擺在建發(fā)國(guó)際面前最為棘手的問(wèn)題。

??“公司要考慮市場(chǎng)容量問(wèn)題和產(chǎn)品問(wèn)題，可以接受項(xiàng)目的利潤(rùn)水平低一點(diǎn)，會(huì)重點(diǎn)考慮新獲取項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)的抗波動(dòng)能力。”對(duì)此，林偉國(guó)給出上述策略。

??庫(kù)存去化不均，也是建發(fā)國(guó)際上半年存在的問(wèn)題。

??根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)，2024上半年建發(fā)國(guó)際銷售金額排行前10名的城市中，杭州可謂“獨(dú)占鰲頭”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排名前10名的城市合計(jì)銷售額約為317.09億元，杭州的銷售額約101.29億元，占比達(dá)31.94%。第2名北京、第3名蘇州、第4名上海上半年合計(jì)銷售額約94.38億元，比杭州還少約6.90億元。

??不過(guò)，從上半年的拿地?cái)?shù)據(jù)看，建發(fā)國(guó)際并未刻意規(guī)避這一情況。

??2024年上半年，建發(fā)國(guó)際在上海、杭州、廈門、武漢和長(zhǎng)沙等核心城市招拍掛拿地14個(gè)項(xiàng)目，總貨值約586億元。另外，還有4個(gè)項(xiàng)目是去年大股東或合作方參與拿地，于今年上半年完成股權(quán)收購(gòu)轉(zhuǎn)讓，總貨值約156億元。以此計(jì)算，18個(gè)項(xiàng)目合計(jì)貨值約742億元。

??林偉國(guó)認(rèn)為：“建發(fā)國(guó)際一直以來(lái)庫(kù)存就比較小，進(jìn)行補(bǔ)充庫(kù)存能夠保持一定的庫(kù)存規(guī)模。”

??盡管已從“激進(jìn)”走到 “謹(jǐn)慎”，建發(fā)國(guó)際的負(fù)債在上半年也仍在升高。

??業(yè)績(jī)報(bào)顯示，截至2024年6月30日，建發(fā)國(guó)際錄得凈負(fù)債439.58億元比2023年末增加了超百億元負(fù)債額，凈負(fù)債權(quán)益比率約為45.72%，相比2023年末的33.64%進(jìn)一步攀升。截至報(bào)告期末，建發(fā)國(guó)際的負(fù)債比率增至96.9%，而在借款總額當(dāng)中，約98.18億元須于一年內(nèi)償還。

??如何走出增收不增利的“怪圈”，建發(fā)國(guó)際的下一步動(dòng)作至關(guān)重要。