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??萬(wàn)科集團(tuán)組織架構(gòu)再次進(jìn)行調(diào)整。近日，萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部發(fā)文，將原來(lái)的七大區(qū)域公司縮減為五個(gè)，原本的東北區(qū)域、西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對(duì)片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理。

??人員安排上，原核心班底基本保持不變。唯一的變動(dòng)是廣佛公司原總經(jīng)理曹江巍接替盧冰，重回北方負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任新成立的辦公事業(yè)部。

??而就在半年前，萬(wàn)科北京剛剛完成一輪組織架構(gòu)調(diào)整。

??4月11日，萬(wàn)科北京啟動(dòng)城市合并及組織架構(gòu)調(diào)整。北京公司合并包頭事業(yè)部，管理北京、包頭、廊坊、張家口區(qū)域業(yè)務(wù)；太原公司合并石家莊公司，管理太原、石家莊、保定、晉中業(yè)務(wù)；冀北地區(qū)公司負(fù)責(zé)唐山、秦皇島業(yè)務(wù)；濟(jì)南地區(qū)公司負(fù)責(zé)濟(jì)南、臨沂、淄博業(yè)務(wù)；青島地區(qū)公司負(fù)責(zé)青島、濰坊業(yè)務(wù)；天津地區(qū)公司負(fù)責(zé)天津業(yè)務(wù)；煙臺(tái)地區(qū)公司負(fù)責(zé)煙臺(tái)、威海業(yè)務(wù)。

??從組織架構(gòu)調(diào)整到區(qū)首換帥，萬(wàn)科北京為何頻繁生變？

??五年換三帥

??從劉肖到盧冰，再到曹江巍，萬(wàn)科北京區(qū)首的變更頻率更在進(jìn)一步加快。

??2021年6月，萬(wàn)科原北方區(qū)域首席合伙人劉肖離開(kāi)深耕6年的北方市場(chǎng)，調(diào)回總部任職，擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官。而在同年11月，劉肖被萬(wàn)科集團(tuán)通報(bào)批評(píng)降2級(jí)，被扣減2018、2019年度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金各500萬(wàn)元，合計(jì)1000萬(wàn)元。

??除了劉肖之外，還有一批下屬也被處罰了。

??時(shí)任北京公司合伙人張建新，北京公司投資負(fù)責(zé)人陳嘉慶、侯岳，以及北京公司事業(yè)部負(fù)責(zé)人豈曉偉因負(fù)有直接責(zé)任，也被做出通報(bào)批評(píng)、降職、罰款等不同程度的處罰。

??有消息稱(chēng)，處罰原因系萬(wàn)科在內(nèi)控核查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，涉及原北方區(qū)域事業(yè)部沈陽(yáng)公司，北京公司及原唐山事業(yè)部。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，劉肖主政北方區(qū)域期間大刀闊斧改革，包括推行存量資產(chǎn)改造、“6+X”轉(zhuǎn)型、牽手鏈家成立家裝平臺(tái)萬(wàn)鏈等，創(chuàng)新有余但也為北京區(qū)域留下開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)相對(duì)較差，拿地能力弱等問(wèn)題。

??萬(wàn)科北京區(qū)首的繼任者盧冰，是萬(wàn)科北京區(qū)域的“老人”，也配合劉肖管理北京公司多年。

??從履歷上看，盧冰自2005年就已經(jīng)擔(dān)任萬(wàn)科北京公司的副總經(jīng)理。2012年，北京和天津兩地的中層互換，盧冰執(zhí)掌天津萬(wàn)科公司。7年后，盧冰重回北方區(qū)域擔(dān)任副總經(jīng)理，協(xié)助當(dāng)時(shí)的區(qū)首劉肖負(fù)責(zé)北京公司的工作。2021年6月，劉肖調(diào)回總部任職，盧冰開(kāi)始擔(dān)任萬(wàn)科北京區(qū)域首席合伙人。

??盧冰從天津調(diào)回北京公司時(shí)，萬(wàn)科曾在人事調(diào)整中點(diǎn)評(píng)，“盧冰曾把當(dāng)年問(wèn)題最大的天津公司一點(diǎn)點(diǎn)帶回正軌，且善于深耕經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。”盧冰掌管天津公司時(shí)期，天津萬(wàn)科業(yè)務(wù)主要發(fā)力點(diǎn)在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，拿下包括華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)的泊寓、泊寓水西店等項(xiàng)目。

??這也是盧冰接手萬(wàn)科北京后，亟須解決的問(wèn)題。此時(shí)的萬(wàn)科北京，遠(yuǎn)非數(shù)年前行業(yè)前幾的輝煌，而是大量的滯重資產(chǎn)和風(fēng)雨飄搖的市場(chǎng)環(huán)境。

??公開(kāi)資料顯示，2021年，萬(wàn)科北京區(qū)域?qū)瘓F(tuán)的營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)僅有13.79%，當(dāng)年該區(qū)域的權(quán)益凈利潤(rùn)還虧損了3.83億元，整體權(quán)益凈利潤(rùn)為-1.45%，是當(dāng)時(shí)集團(tuán)七大區(qū)域中唯一負(fù)值區(qū)域。

??但在接下來(lái)幾年，萬(wàn)科北京業(yè)績(jī)雖有所波動(dòng)，但依然沒(méi)有太大起色。年報(bào)顯示，2023年北京區(qū)域銷(xiāo)售額506億元，在公司整體銷(xiāo)售額中占比僅13.5%，相較2022年的13.7%未有明顯提升；而去年同期南方區(qū)域和上海區(qū)域銷(xiāo)售額則分別為892.7億元、1291.4億元，占比分別為23.7%和34.2%。

??今年上半年，萬(wàn)科北京頹勢(shì)依舊，虧損約18.55億元，成為萬(wàn)科虧損程度最大的區(qū)域公司。從過(guò)去兩年的表現(xiàn)來(lái)看，劉肖的繼任者盧冰也并沒(méi)有完全解決問(wèn)題。曹江巍此次重回北方，或許依舊是背著“救火”的任務(wù)。

??中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，萬(wàn)科北京頻繁人事調(diào)整，主要是為了進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與收益及管理。

??“在盧冰任職期間，北京區(qū)域的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可能并沒(méi)有達(dá)到萬(wàn)科總公司或者說(shuō)股東的預(yù)期，另一方面是因?yàn)樵诒本╉?xiàng)目的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目收益并不理想。”謝逸楓認(rèn)為，諸多原因下，把像曹江巍這種更有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、有收益管理的人才，調(diào)到北京區(qū)域任職，是正常的組織架構(gòu)調(diào)動(dòng)。而對(duì)曹江巍而言，能否扭轉(zhuǎn)北京區(qū)域銷(xiāo)售額的疲態(tài)、如何破局成為其接下來(lái)面對(duì)的重要挑戰(zhàn)。

??自持難題待解

??上任萬(wàn)科北京區(qū)首3年，盧冰公開(kāi)露面的次數(shù)并不多，但他從未回避萬(wàn)科北京的“歷史遺留問(wèn)題”。其中重要問(wèn)題之一，就是自持物業(yè)比例偏高。

??2022年媒體交流會(huì)上，盧冰曾提及萬(wàn)科北京的租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)盧冰在媒體交流會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至2022年9月，萬(wàn)科在北京獲取集體用地租賃住房22167間，約占市場(chǎng)30%。

??對(duì)房企來(lái)講，按月收取租金，顯然不如一次性出售來(lái)得痛快，而在北京，萬(wàn)科手中還有更多不能用于出售的資產(chǎn)。

??2016年年底，萬(wàn)科北京耗資109億元拿下海淀永豐兩塊地，其中18號(hào)地為萬(wàn)科獨(dú)立摘得，19號(hào)地為萬(wàn)科住總聯(lián)合體拿下。這兩塊地是住宅用地，70年產(chǎn)權(quán)，但要求100%自持。這樣的地塊，在此之前并未有樣本可供參考。

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)初萬(wàn)科北京激進(jìn)拿地是因?qū)ξ磥?lái)政策松綁抱有期待，但隨后的政策幾乎卡死了這一幻想。硬著頭皮走下去，成為萬(wàn)科北京唯一的出路。

??從2018年起，翡翠書(shū)院項(xiàng)目開(kāi)始入市租賃，最長(zhǎng)租期10年。根據(jù)相關(guān)報(bào)道，翡翠書(shū)院90平方米三居室月租金為1.5萬(wàn)~1.8萬(wàn)元，如果一次性簽訂10年的租期合同，租金180萬(wàn)元起；180平方米以上復(fù)式四居室月租金為3萬(wàn)~4萬(wàn)元，10年租金最高480萬(wàn)元。

??此外，根據(jù)萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)，把地價(jià)與建安、人力、資金及持有等成本加總之后，項(xiàng)目總投入約160億元。

??面對(duì)大規(guī)模的自持和漫長(zhǎng)的投資收益周期，萬(wàn)科北京做了很多嘗試，但最終都沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。2018年，合作方住總宣布退出，獨(dú)木難支的萬(wàn)科北京只能將還未開(kāi)發(fā)的18號(hào)地退回。今年7月，該地塊被保利建工89億元拍下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案名為嘉華天珺。

??不止自持的翡翠書(shū)院，此前萬(wàn)科北京繞開(kāi)土地拍賣(mài)市場(chǎng)，收購(gòu)而來(lái)的大量存量資產(chǎn)，也成為萬(wàn)科北京難以甩掉的沉重包袱。比如曾被劉肖寄予厚望的大都會(huì)79號(hào)，據(jù)說(shuō)由于公寓產(chǎn)權(quán)分割等問(wèn)題，多年未有任何商業(yè)上的回報(bào)。

??待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只剩1個(gè)

??為了消化在北京市場(chǎng)上的項(xiàng)目存量，萬(wàn)科北京在土地市場(chǎng)上銷(xiāo)聲匿跡了很長(zhǎng)一段時(shí)間。直到去年8月，拿下萬(wàn)科東廬地塊，萬(wàn)科北京時(shí)隔4年半后才重返北京土地市場(chǎng)。

??這也是去年初萬(wàn)科北京總經(jīng)理林瞳上任以來(lái)，拿下的首宗地塊。對(duì)林瞳而言，他需要證明自己有能力改變局面。

??不過(guò)對(duì)于這塊地，萬(wàn)科內(nèi)外對(duì)其態(tài)度不一。開(kāi)盤(pán)前，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)萬(wàn)科東廬抱有質(zhì)疑，認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目是萬(wàn)科北京對(duì)通州政策的一場(chǎng)賭局，也質(zhì)疑萬(wàn)科離開(kāi)北京市場(chǎng)太久，可能面臨的“手生”問(wèn)題。

??可對(duì)萬(wàn)科北京來(lái)說(shuō)，這是重返北京、站穩(wěn)北京、深耕北京難得的契機(jī)，是一場(chǎng)只能贏、不能輸?shù)膽?zhàn)爭(zhēng)。

??“萬(wàn)科東廬指向性意義很強(qiáng)，如果這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)不好，萬(wàn)科北京可能接下來(lái)幾年都不會(huì)也不能再拿地。”一位頭部房企人士對(duì)中房報(bào)京津冀說(shuō)。

??去年末，萬(wàn)科東廬首次開(kāi)盤(pán)即發(fā)布熱銷(xiāo)海報(bào)，稱(chēng)當(dāng)日去化345套。北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目獲批預(yù)售874套房源，截至目前網(wǎng)簽618套，去化率7成。

??盡管萬(wàn)科東廬賣(mài)得還不錯(cuò)，但萬(wàn)科北京幾年沉寂下來(lái)，業(yè)績(jī)已與其他房企有較大差距。加之極少的土地儲(chǔ)備，讓萬(wàn)科北京可開(kāi)發(fā)住宅并不多項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目即將面臨交付。慢周轉(zhuǎn)自持物業(yè)比例偏高，這個(gè)坑還需要多長(zhǎng)時(shí)間去填，目前來(lái)看幾乎是一個(gè)無(wú)解題。

??而在交付方面，近期萬(wàn)科北京通州區(qū)城市之光東望項(xiàng)目也面臨“交付難”問(wèn)題。據(jù)項(xiàng)目業(yè)主爆料，合同原本約定6月30日交付，當(dāng)日數(shù)百戶業(yè)主、北京市住建委、警方到場(chǎng)與萬(wàn)科方溝通交付事宜無(wú)果，最終確認(rèn)萬(wàn)科北京無(wú)法在合同約定日期交付，且彼時(shí)未正式通知業(yè)主確切交付時(shí)間及延期原因。

??北京市住建委表示，正在調(diào)解萬(wàn)科北京與總包單位的經(jīng)濟(jì)糾紛。而萬(wàn)科北京尚未書(shū)面證實(shí)無(wú)法交付是否與該因素相關(guān)。

??困境何解？

??從北京區(qū)首卸任后，萬(wàn)科為盧冰安排的新職務(wù)——辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人，這是一個(gè)新成立的部門(mén)，主要職責(zé)是進(jìn)一步提高萬(wàn)科旗下商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效益。

??盧冰在萬(wàn)科任職期間，也曾有過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，這在一定程度上與新成立的辦公事業(yè)部的相關(guān)業(yè)務(wù)適配。

??而接替盧冰管理北京區(qū)域的曹江巍，被視為提升萬(wàn)科北京的關(guān)鍵要素之一。

??公開(kāi)資料顯示，曹江巍出生于1977年。2002年，曹江巍加入萬(wàn)科，曾任沈陽(yáng)萬(wàn)科工程管理部總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、副總經(jīng)理。2010年，萬(wàn)科進(jìn)入山西，成立太原公司，曹江巍被任命為太原公司總經(jīng)理。2019年，曹江巍被調(diào)任至萬(wàn)科青島公司，擔(dān)任總經(jīng)理。一年后，他又去往萬(wàn)科廣州公司。在擔(dān)任廣州萬(wàn)科總經(jīng)理期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力，但是廣州萬(wàn)科多個(gè)項(xiàng)目依然取得了不錯(cuò)的成績(jī)，不少項(xiàng)目進(jìn)入全市TOP10銷(xiāo)售之列。

??此次接管萬(wàn)科北京區(qū)域是曹江巍重回北方，亦是其職業(yè)生涯的新起點(diǎn)。

??區(qū)域市場(chǎng)接連失利，當(dāng)前萬(wàn)科在北京戰(zhàn)場(chǎng)可用底牌確實(shí)不算多了。未來(lái)，萬(wàn)科北京區(qū)域能否在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中走出疲態(tài)、實(shí)現(xiàn)破局，這將是曹江巍面臨的挑戰(zhàn)。