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??這一次，瑞安房地產(chǎn)又找來了險資。

??11月5日晚，瑞安房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）宣布了一項重組計劃，優(yōu)化其項目公司楊浦中央和創(chuàng)智天地現(xiàn)有股東之間與項目資產(chǎn)相關(guān)的投資控股架構(gòu)。

??根據(jù)協(xié)議，瑞安房地產(chǎn)旗下多個附屬公司與寧波基金、楊浦知識創(chuàng)新計劃成立一家有限合伙企業(yè)，合計出資額約為81.26億元。

??通過一系列復(fù)雜交易后，合營企業(yè)、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識創(chuàng)新將分別擁有上述有限合伙企業(yè)約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙權(quán)益，且有限合伙企業(yè)將不會成為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司。

??同時楊浦中央及創(chuàng)智天地將分別由有限合伙企業(yè)和楊浦知識創(chuàng)新?lián)碛?9%和1%的權(quán)益。

??這也就意味著，瑞安房地產(chǎn)失去了楊浦中央及創(chuàng)智天地兩家項目公司的控制權(quán)，其財務(wù)業(yè)績將不再于財務(wù)報表內(nèi)綜合入賬。

??“有限合伙企業(yè)的設(shè)立為公司在境內(nèi)獲取收購貸款提供了新機(jī)會。”瑞安房地產(chǎn)表示，這一舉措便于公司能夠以更有利的商業(yè)條款為投資進(jìn)行再融資，從而提高投資回報。同時，通過將人民幣收入與新的境內(nèi)人民幣融資結(jié)合，消除外匯風(fēng)險及錯配。

??頻與險資合作

??根據(jù)公告，合營企業(yè)即上海添昫創(chuàng)盛企業(yè)管理有限公司，由上海瑞安投資及楊浦知識創(chuàng)新分別擁有66%和34%的權(quán)益；寧波基金由中國人壽擁有約90% 的權(quán)益；楊浦知識創(chuàng)新則由上海市楊浦區(qū)國資委全資擁有，其持有楊浦中央13.2%股權(quán)。

??這并不是瑞安房地產(chǎn)與險資的首次合作。

??早在2018年之前，中國人壽就曾馳援瑞安房地產(chǎn)，以38.69億元收購上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本權(quán)益。之后，瑞安房地產(chǎn)與太平洋人壽合作以136億元拿下新天地商辦地塊后，又與宏利投資和中國人壽信托共同成立投資平臺SCOV，并在2019年宣布回購上海企業(yè)天地5號項目，總代價65億港元，持有權(quán)益44.55%。

??去年12月29日，瑞安房地產(chǎn)官宣將上海鴻壽坊項目65%的股權(quán)以12.06億元售予大家保險旗下公司。

??瑞安房地產(chǎn)明確指出，交易符合集團(tuán)的輕資產(chǎn)策略，旨在改善集團(tuán)的資金循環(huán)，并與大家控股建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而使集團(tuán)能夠擴(kuò)大所管理的資產(chǎn)及增加經(jīng)常性管理費收入。

??“瑞安房地產(chǎn)從政府、險資、資本市場借力并不是新鮮事，它的合作伙伴一般以基金為主。”市場人士認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)在上海都是大型舊改項目，周期長，資金需求量大。近兩年其一直通過出售物業(yè)回籠資金，同時降低負(fù)債。

??對于此次股權(quán)騰挪，瑞安房地產(chǎn)表示，與傳統(tǒng)的境外貸款相比，這種安排在成本和條款上都更為有利。

??具體來看，瑞安房地產(chǎn)分別通過合營企業(yè)、上海瑞安投資按持股比例合計出資38.03億元，擁有了合資公司46.8%的權(quán)益，而且通過光僑、泰隆兩家附屬公司收到對價約73.74億元。這樣一進(jìn)一出，瑞安房地產(chǎn)獲得了約35.71億元的差價。

??公開資料顯示，項目公司楊浦中央全稱為上海楊浦中央社區(qū)發(fā)展有限公司，擁有上海市楊浦區(qū)淞滬路、大學(xué)路、偉德路及錦建路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪及停車位，可出租建筑面積合計為16.75萬平方米（不包括停車位）。

??另一項目公司創(chuàng)智天地全稱為上海創(chuàng)智天地發(fā)展有限公司，擁有上海市楊浦區(qū)偉成路、政學(xué)路及錦創(chuàng)路多幅土地及物業(yè)，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，可出租建筑面積合計為 8.53萬平方米（不包括停車位）。

??從上述信息來看，這兩家項目公司的資產(chǎn)均屬于創(chuàng)智天地整體范圍。

??創(chuàng)智天地項目始于2003年，由上海市楊浦區(qū)政府聯(lián)合瑞安房地產(chǎn)共同打造，總規(guī)劃開發(fā)面積近100萬平方米。和瑞安新天地一樣，創(chuàng)智天地是瑞安房地產(chǎn)重倉上海的又一個大體量的城市更新項目。

??“減重”求變

??實際上，從1996年進(jìn)入內(nèi)地市場開始，瑞安房地產(chǎn)便大量布局舊改和商業(yè)地產(chǎn)項目，采取的是“先囤地再緩慢開發(fā)”的重資產(chǎn)模式，但近幾年卻一直在頻繁“減重”。

??今年上半年，瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入20.73億元，同比減少68%；凈利潤1.83億元，同比減少80%；公司股東應(yīng)占溢利7200萬元，同比減少88%。報告期內(nèi)，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率微升至53%，而現(xiàn)金及銀行存款為105.43億元。

??在今年8月份償還了4.94億美元債后，瑞安房地產(chǎn)還剩下兩筆存續(xù)美元債，金額接近9億美元。截至2024年8月29日，瑞安房地產(chǎn)已償還境外債務(wù)合共406億元。

??瑞安房地產(chǎn)投資總裁孫希灝透露，公司償債高峰將出現(xiàn)在2025年，屆時大約會有86億元的債務(wù)到期，短期內(nèi)有一定的壓力。

??在外界看來，瑞安房地產(chǎn)選擇調(diào)轉(zhuǎn)方向及時處置創(chuàng)智天地項目資產(chǎn)，符合瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)策略，在提高其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的同時也改善了公司的現(xiàn)金流，便于將資金投入接下來的項目中。

??瑞安房地產(chǎn)董事會主席羅康瑞曾表示對市場短期發(fā)展還是比較悲觀。企業(yè)不能等著政府和外界來救，而是要自救。“在持續(xù)低迷的市場環(huán)境中，瑞安選擇審慎投資，堅持輕資產(chǎn)策略。”

??于是，瑞安房地產(chǎn)時隔六年后再拋售資產(chǎn)。緊隨去年底鴻壽坊項目的出售，今年3月底，瑞安房地產(chǎn)于今年3月底將上海蟠龍?zhí)斓仨椖恐械木频晡飿I(yè)以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預(yù)期虧損約240萬元。

??與之同步的是瑞安房地產(chǎn)的項目開發(fā)也不斷傳來好消息。

??9月28日，瑞安房地產(chǎn)位于上海黃浦區(qū)上海新天地社區(qū)內(nèi)的翠湖天地六期開盤，108 套房源當(dāng)日售罄，總銷售額達(dá) 119.79 億元，單盤就拯救了瑞安房地產(chǎn)前三季度的業(yè)績。

??10月30日，瑞安房地產(chǎn)又與上海奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)政府正式簽訂南橋鎮(zhèn)“貝港城中村”改造項目合作框架協(xié)議，拿下了上海又一個超大型城中村改造項目。

??“目前房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，但對未來市場有信心。”羅康瑞表示，瑞安房地產(chǎn)將會以更為審慎的態(tài)度選擇投資發(fā)展機(jī)會，未來的業(yè)務(wù)重心將繼續(xù)聚焦長三角和大灣區(qū)的一線城市，尤其是上海。